VIZI IMMOBILE DOPO ROGITO ATTENTO SUBITO  COSA FARE?

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Sergio Armaroli

VIZI IMMOBILE DOPO ROGITO ATTENTO SUBITO  COSA FARE?

SPESO MALE I SOLDI PER COMPRARE CASA CON VIZI? 

BOLOGNA

La prima cosa da dire è che il legislatore tutela l’acquirente dai vizi della casa acquistata, ma in riferimento ad un immobile è necessario prestare attenzione ai vizi che sono tutelati. L’articolo 1490 del codice civile stabilisce che il venditore è obbligato a garantire che la casa ceduta sia esente da vizi. Vi sono però delle condizioni, deve trattarsi di vizi che:

Devo comprare casa ? il pericolo più ricorrente riguarda la possibilità che l’immobile nasconda problemi di natura strutturale o secondaria che obbligano il neo proprietario a intervenire con opere di ristrutturazione più o meno ingenti.

A tutela di quest’ultimo, infatti, arriva la giurisprudenza che ha il compito di legittimare, in casi specifici, l’avvio di una vera e propria disputa legale tra acquirente e venditore, così come previsto dal Codice Civile.

Perché questo avvenga con cognizione di causa, prima di tutto è necessario capire la differenza tra vizio apparente e vizio occulto.

Quando si acquista una casa, il pericolo più ricorrente riguarda la possibilità che l’immobile nasconda problemi di natura strutturale o secondaria che obbligano il neo proprietario a intervenire con opere di ristrutturazione più o meno ingenti.

Non è sempre detto, però, che i lavori di riparazione debbano necessariamente essere a carico del nuovo inquilino.

A tutela di quest’ultimo, infatti, arriva la giurisprudenza che ha il compito di legittimare, in casi specifici, l’avvio di una vera e propria disputa legale tra acquirente e venditore, così come previsto dal Codice Civile.

Perché questo avvenga con cognizione di causa, prima di tutto è necessario capire la differenza tra vizio apparente e vizio occulto.

Come denunciare i vizi nell’immobile acquistato e ottenere risarcimento

Acquistare una casa è uno dei momenti più importanti della vita. Ma cosa succede se, dopo l’acquisto, emergono difetti e problemi strutturali non visibili al momento della firma del contratto? In questo articolo scopriamo come denunciare i vizi nell’immobile acquistato, quali sono i vizi occulti, quelli visibili, e cosa fare per ottenere un risarcimento.

Cosa si intende per vizi dell’immobile

I vizi dell’immobile sono difetti che compromettono l’abitabilità o il valore dell’immobile, rendendolo inadatto all’uso previsto o riducendone sensibilmente il valore. La legge distingue tra:

  • Vizi visibili: evidenti e riscontrabili con un’osservazione normale (es. crepe, infiltrazioni palesi).

  • Vizi occulti dell’immobile: non rilevabili con un’ispezione normale, ma che emergono solo dopo il rogito (es. difetti strutturali, impianti non a norma, muffe interne ai muri).

Vizi visibili nell’acquisto della casa: chi è responsabile?

I vizi visibili sono quelli che l’acquirente avrebbe potuto notare al momento della visita o tramite una perizia. In questi casi è più difficile ottenere un risarcimento, a meno che il venditore abbia taciuto intenzionalmente il difetto, configurando una responsabilità contrattuale o una possibile truffa.

⚠️ Attenzione: se i vizi erano facilmente riconoscibili e non sono stati segnalati prima dell’acquisto, il venditore potrebbe non essere responsabile.

Vizi occulti dell’immobile: cosa sono e come agire

I vizi occulti rappresentano la causa più frequente di contenziosi post-vendita. Si tratta di difetti nascosti, non visibili a occhio nudo, come:

  • difetti dell’impianto elettrico (non a norma o pericoloso);

  • umidità ascendente non dichiarata;

  • cedimenti strutturali;

  • problemi di isolamento termico non conformi alla classe energetica dichiarata.

In caso di vizi occulti dell’immobile, l’acquirente ha diritto di:

  1. Agire per la risoluzione del contratto, se i vizi rendono l’immobile inabitabile.

  2. Richiedere una riduzione del prezzo.

  3. Chiedere il risarcimento del danno subito, comprese eventuali spese di ripristino.

Vizi strutturali nel condominio: un problema collettivo

Quando si acquistano unità immobiliari in condominio, alcuni vizi possono riguardare le parti comuni dell’edificio (es. fondamenta, tetto, facciata, vano scala). I vizi strutturali del condominio possono:

  • derivare da errori costruttivi;

  • essere coperti da garanzia decennale del costruttore, se l’immobile è recente;

  • comportare responsabilità dell’impresa o del progettista.

È fondamentale agire tempestivamente: le parti comuni richiedono la convocazione dell’assemblea condominiale e la nomina di un legale o tecnico di parte.

Vizi impianto elettrico e idraulico: cosa dice la legge

Molti acquirenti scoprono dopo l’acquisto che gli impianti presenti in casa non sono a norma. I vizi dell’impianto elettrico dell’immobile e dell’impianto idraulico possono rappresentare pericoli per la sicurezza e, in alcuni casi, addirittura motivo di inabitabilità.

Cosa fare:

  • Far redigere una perizia tecnica.

  • Richiedere al venditore documenti di conformità.

  • Se si scopre che l’impianto è irregolare e il venditore lo ha taciuto, si può agire per inadempimento contrattuale.

Danni da umidità e muffa in casa: quando sono vizi risarcibili?

La presenza di umidità o muffa è uno dei problemi più comuni nelle cause per vizi. Se non dichiarati, rappresentano vizi occulti e possono essere motivo di richiesta danni, specie se derivano da:

  • errori strutturali;

  • difetti nella coibentazione o nell’isolamento;

  • gravi infiltrazioni da tetti o pareti.

Vizi da isolamento termico immobile: attenzione alla classe energetica

Un immobile venduto come classe energetica alta, ma che poi presenta forti dispersioni di calore, potrebbe essere affetto da vizi di isolamento termico. Anche questi sono vizi occulti, spesso legati a:

  • materiali scadenti;

  • cappotti termici mal installati;

  • finestre e serramenti difettosi.

In questi casi è possibile agire per responsabilità del costruttore, soprattutto se la casa è nuova o ristrutturata da poco.

Garanzia decennale del costruttore e vizi strutturali

Per gli immobili di nuova costruzione (o ristrutturati da impresa), la legge impone al costruttore una garanzia decennale sui vizi strutturali gravi. Questa tutela riguarda:

  • lesioni della struttura portante;

  • gravi problemi di staticità;

  • cedimenti o difetti irreparabili nei materiali.

La garanzia è attivabile anche da chi ha acquistato successivamente, se rientra nel periodo dei 10 anni dalla fine lavori.

Come ottenere il risarcimento per vizi immobiliari

Per ottenere un risarcimento per vizi immobiliari occorre seguire alcune fasi:

  1. Denuncia formale dei vizi al venditore o costruttore entro 60 giorni dalla scoperta (art. 1495 c.c.).

  2. Perizia tecnica redatta da un professionista qualificato.

  3. Invio formale con raccomandata o PEC.

  4. In caso di mancato accordo, azione legale con l’assistenza di un avvocato specializzato.

Quando rivolgersi a un avvocato

Un avvocato esperto in diritto immobiliare può fare la differenza. Interviene per:

  • valutare se i vizi sono rilevanti;

  • consigliare se chiedere risoluzione del contratto o risarcimento;

  • attivare le azioni giudiziarie o stragiudiziali per tutelare i tuoi diritti.

Conclusione

Se hai scoperto vizi nell’immobile acquistato, non aspettare: la legge prevede termini molto stretti per la denuncia e per l’azione. Che si tratti di vizi strutturali del condominio, problemi a impianti elettrici o idraulici, umidità, muffa o difetti nell’isolamento termico, puoi ottenere giustizia.

Contatta subito un professionista per una perizia tecnica e rivolgiti a un avvocato esperto in vizi immobiliari per valutare il tuo caso.

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Mentre la garanzia per vizi di cui all’art. 1490 c.c. ha la finalità di assicurare l’equilibrio contrattuale in attuazione del sinallagma funzionale indipendentemente dalla colpa del venditore, l’azione di cui all’art. 1497 c.c., rientrando in quella disciplinata in via generale dall’art. 1453 c.c., postula che l’inadempimento posto a base della domanda di risoluzione e/o di risarcimento del danno sia imputabile a colpa dell’alienante ed abbia non scarsa importanza, tenuto conto dell’interesse della parte non inadempiente; inoltre, poiché nell’ipotesi di cui all’art. 1497 c.c. assume rilievo decisivo il ruolo della volontà negoziale, l’indagine che il giudice deve compiere al riguardo ha necessariamente ad oggetto un elemento fattuale diverso ed estraneo rispetto alla fattispecie relativa alla presenza di un vizio o difetto che rendono la cosa venduta inidonea all’uso al quale è “normalmente” destinata.

In tema di garanzia per i vizi della cosa venduta, eccepita dal venditore la tardività della denuncia rispetto alla data di consegna della merce, incombe sull’acquirente, trattandosi di condizione necessaria per l’esercizio dell’azione, l’onere della prova di aver denunziato i vizi nel termine di legge ex art. 1495 c.c.

In tema di garanzia per i vizi della cosa venduta, l’onere della prova dei difetti, delle conseguenze dannose e del nesso causale fra gli uni e le altre fa carico al compratore, mentre la prova liberatoria della mancanza di colpa, incombente al venditore, rileva solo quando la controparte abbia preventivamente dimostrato la denunciata inadempienza.

In tema di compravendita, la clausola contrattuale “vista e piaciuta”, che ha lo scopo di accertare consensualmente la presa visione, ad opera del compratore, della cosa venduta, esonera il venditore dalla garanzia per i vizi di quest’ultima limitatamente a quelli riconoscibili con la normale diligenza e non taciuti in mala fede, sicché, anche in considerazione dei principi fondamentali della buona fede e dell’equità del sinallagma contrattuale, essa non può riferirsi ai vizi occulti emersi dopo i normali controlli eseguiti anteriormente l’acquisto. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata che aveva ritenuto che nella vendita di auto usate la clausola suddetta esonerasse il venditore dalla garanzia per i vizi occulti dell’auto oggetto del contratto).

In tema di garanzia per i vizi della cosa venduta, l’art. 1490, comma 2, c.c., secondo cui il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa, presuppone che il venditore abbia raggirato il compratore tacendo consapevolmente i vizi della cosa venduta dei quali era a conoscenza, inducendolo così ad accettare la clausola di esonero dalla garanzia che altrimenti non avrebbe accettato, sicché la norma non si applica ove il venditore sia all’oscuro, anche per sua colpa grave, dell’esistenza dei vizi.

Gli artt. 1490 e 1492 del c.c. in tema di azione redibitoria, al pari dell’art. 1497 c.c., vanno interpretati con riferimento al principio generale sancito dall’art. 1455 c.c. con la conseguenza che l’esercizio dell’azione è legittimato soltanto da vizi concretanti un inadempimento di non scarsa importanza, i quali non sono distinti in base a ragioni strutturali, ma solo in funzione della loro capacità di rendere la cosa inidonea all’uso cui era destinata o di diminuirne in modo apprezzabile il valore, secondo un apprezzamento di fatto riservato al giudice del merito.

In tema di inadempimento del contratto di compravendita, è sufficiente che il compratore alleghi l’inesatto adempimento, ovvero denunci la presenza di vizi che rendano la cosa inidonea all’uso al quale è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore, mentre è a carico del venditore, quale debitore di un’obbligazione di risultato ed in forza del principio della riferibilità o vicinanza della prova, l’onere di dimostrare, anche attraverso presunzioni, di aver consegnato una cosa conforme alle caratteristiche del tipo ordinariamente prodotto, ovvero la regolarità del processo di fabbricazione o di realizzazione del bene; ne consegue che, ove detta prova sia stata fornita, spetta al compratore di dimostrare l’esistenza di un vizio o di un difetto intrinseco della cosa ascrivibile al venditore.

Se si è in presenza di vizi giudicati apparenti, a priori o a posteriori, qualunque tipo di rivalsa legale non può essere presa in considerazione da parte di un tribunale.

Se nel primo caso si tratta di problemi evidenti all’occhio umano e facilmente riconoscibili, rientrano, invece, tra i vizi occulti tutti quei difetti rilevabili solo una volta che l’acquirente inizia ad utilizzare l’immobile:

dall’umidità al difetto di insonorazione acustica;

dalle infiltrazioni alla difformità tra casa costruita e concessione edilizia.

Se si è in presenza di vizi giudicati apparenti, a priori o a posteriori, qualunque tipo di rivalsa legale non può essere presa in considerazione da parte di un tribunale.

In materia di garanzia per i vizi della cosa venduta di cui all’articolo 1490 c.c., il compratore che esercita le azioni di risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo di cui all’articolo 1492 c.c. è gravato dell’onere di offrire la prova dell’esistenza dei vizi.

In tema di compravendita, la consegna del bene, dalla quale decorre il termine annuale di prescrizione ex art. 1495 c.c. per fare valere la garanzia per vizi della cosa ai sensi dell’art. 1490c.c. art. 1490 – Garanzia per i vizi della cosa venduta c.c., è quella effettiva e materiale, che pone il compratore a diretto contatto con il bene medesimo, essendo irrilevanti la data del successivo rilascio della documentazione di abitabilità e della formale comunicazione di fine lavori, nonché la necessità di effettuare meri lavori di rifinitura esterni. (Rigetta, CORTE D’APPELLO TORINO, 29/07/2013).

L’assunzione della garanzia per i vizi della cosa venduta ex art. 1490 c.c. è configurabile in capo ad un soggetto diverso dal venditore, laddove sia legato da particolari rapporti (di commissione, di preposizione institoria ecc.) con il venditore stesso e non, invece, con l’acquirente.

In tema di inadempimento del contratto di compravendita, è sufficiente che il compratore alleghi l’inesatto adempimento, ovvero denunci la presenza di vizi che rendano la cosa inidonea all’uso al quale è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore, mentre è a carico del venditore, quale debitore di un’obbligazione di risultato ed in forza del principio della riferibilità o vicinanza della prova, l’onere di dimostrare, anche attraverso presunzioni, di aver consegnato una cosa conforme alle caratteristiche del tipo ordinariamente prodotto, ovvero la regolarità del processo di fabbricazione o di realizzazione del bene; ne consegue che, solo ove detta prova sia stata fornita, spetta al compratore di dimostrare l’esistenza di un vizio o di un difetto intrinseco della cosa ascrivibile al venditore.

Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata(1), se, nel corso di dieci anni dal compimento(2), l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione(3), rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina(4) o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa(5), purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta(6).

I VIZI AVVOCATO ESPERTO BOLOGNA:

abusi non rilevati prima;

scarichi difettosi;

cedimenti strutturali;

infiltrazioni;

difformità degli impianti;

altri difetti non riscontrabili durante la trattativa della compravendita.

cita alcuni vizi gravi, quali:

utilizzo di materiali non idonei, compresi infissi o pavimenti;

vizi all’impianto fognario e agli impianti idraulici e conseguenti infiltrazioni;

difetti all’impianto di riscaldamento;

abusi edilizi.

COSA FARE?

CHIEDERE I DANNI CON AZIONE RISARCITORIA

l’acquirente può esercitare anche un’azione risarcitoria, cioè può chiedere al venditore un risarcimento per i danni patiti, ad esempio perché a causa dei lavori necessari non ha potuto entrare in casa e di conseguenza ha dovuto sopportare gli oneri di un canone di locazione.