COSA E’ LA CAPARRA CONFIRMATORIA  CE LO DICE L’ART 1385 CC?

 

Se al momento della conclusione del contratto una parte da’ all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantita’ di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.

Se la parte che ha dato la caparra e’ inadempiente, l’altra puo’ recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente e’ invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra puo’ recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.

Se pero’ la parte che non e’ inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno e’ regolato dalle norme generali.

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CONSIGLI DI UN AVVOCATO ESPERTO

CHIAMATEMI 051 6447838

AVIZI-

Acquistare un immobile da agenzia immobiliare vuol dire lasciare  con la proposta un assegno per garantire l’effettività e serietà della proposta .

Mi capitano clienti che comprano ad esempio un appartamento dia 160 mila euro  e lasciano alla agenzia con la proposta assegno di trentamila!

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Non fatelo sono troppi!!

  1. Con a proposta lasciate al massimo cinquemila euro , il resto della caparra versatelo al compromesso innanzi a un notaio , sarete piu’ tutelati
  2. Non intestate mai l’assegno della proposta all’agenzia ma sempre al venditore , inserendo la clausola che l’assegno non dovra’ essere consegnato al venditore fin oa che non avrete accertato che non vi siano ipoteche o altri problemi e che vi sia la regolarita’ urbanistica!!!
  3. Se dovete acquistare  bene immobile in agenzia immobiliare ,sappiate che dovrete firmare una proposta vincolante ,che una volta accettata dal venditore  ha forza di preliminare di vendita.
  4. Lasciate al massimo un assegno di 5000 euro su un affare di duecentomila, il resto pagatelo solo davanti al notaio fatte tutte le verifiche.

Ad esempio vi piace un appartamento del valore di duecentomila euro ,intendete ad esempio  offrirne centonovantamila, .

Bene con la proposta in agenzia non lasciate piu’ di cinquemila euro, poi prevedete  nella proposta che in caso di accettazione del venditore, si andrà dal notaio per preliminare e in  quella sede si potrete versare  ad esempio altri venti trentamila euro ,ma sarete piu’ garantiti.

  1. Potrete discutere con il notaio il preliminare, evitare clausole capestro, e soprattutto attenzione:
  2. SE DOVETE CHIEDERE  UN MUTUO ATTENZIONE SUBORDINATE LA PROPOSTA IN AGENZIA ALL’OTTENIMENTO DEL MUTUO è FONDAMENTALE  FONDAMENTALE.
  3. ALTRO CONSIGLIO : NON ABBIATE FRETTA, NON CREDIATE  CHE COMUNQUE FACILMENTE N ON SI VENDRA’ AD ALTRI NEL BREVE ,QUESTO NELLA MAGGIOR PARTE DEI CASI.

NON LASCIATEVI CONVINCERE A LASCIARE AD ESEMPIO SU UNA PROPOSTA DI DUECENTOMILA TRENTAMILA IN AGENZIA ALLA PROPOSTA SONO TROPPI!! NE BASTANO E LO RIPETO 5000,00 GLI ALTRI DAVANTI AL NOTAIO !! NON ABBIATE TROPPA FRETTA MAI AGENZIA PROPOSTA ACQUISTO BENE IMMOBILE ASSEGNO

Altrimenti sarete vincolati a dover dare esecuzione al preliminare  o alla proposta di acquisto anche se la banca non dovesse concedervi il mutuo e come si suol dire “sono guai !.

SOPRATTUTTO SE NON AVETE POI  SOLDI PER PAGARE DOVRETE LASCIAR EALMENO LA CAPARRA VERSATA, QUINDI SE DOVETE FARE  UN MUTUO VINCOLATE LA PROPOSTA ALL’OTTENIMENTO DEL MUTUO.

Comprare bene, o vendere bene, credetemi non è facile ,se avete dubbi chiamatemi ,da trent’anni tratto questioni immobiliari e ho molta esperienza .

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CONSIGLI DI UN AVVOCATO ESPERTO

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diritto immobiliare Bologna

Conformita’ edilizia e catastale.

Facciamo un esempio,

leggo a volte  annunci: vendesi piccolo monolocale accatastato c2 .

Vuol dire che compri un deposito non un monolocale ad uso abitativo, quindi compri un immobile che non ha le caratteristiche igienico urbanistiche per essere abitativo!!

Quello che compri deve corrisponder ein pieno alla planimetri catastale  , verificalo, ad esempio se vi sono muri in più o in meno o finestre in piu’ l’immobile non è regolare.

Controlla i precedenti edilizi e accertati che abbia l’abitabilita’ fondamentale !!

 

NORME ART 1385 CC

Se al momento della conclusione del contratto [1326 ss.] una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta(1).

Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra(2); se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.

Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali.

Cass. civ. n. 26206/2017

In tema di contratto preliminare cui acceda il versamento di una caparra confirmatoria, la parte adempiente che si sia avvalsa della facoltà di provocarne la risoluzione mediante diffida ad adempiere, ai sensi dell’art. 1454 c.c., può agire in giudizio esercitando il diritto di recesso ex art. 1385, comma 2, c.c., e in tal caso, ove abbia ricevuto la caparra, ha diritto di ritenerla definitivamente mentre, ove l’abbia versata, ha diritto di ricevere la restituzione del doppio di essa, con esclusione del diritto al risarcimento del danno cagionato dall’inadempimento che ha giustificato il recesso.

Cass. civ. n. 553/2009

In tema di contratti cui acceda la consegna di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, qualora il contraente non inadempiente abbia agito per la risoluzione (giudiziale o di diritto) ed il risarcimento del danno, costituisce domanda nuova, inammissibile in appello, quella volta ad ottenere la declaratoria dell’intervenuto recesso con ritenzione della caparra (o pagamento del doppio), avuto riguardo – oltre che alla disomogeneità esistente tra la domanda di risoluzione giudiziale e quella di recesso ed all’irrinunciabilità dell’effetto conseguente alla risoluzione di diritto – all’incompatibilità strutturale e funzionale tra la ritenzione della caparra e la domanda di risarcimento: la funzione della caparra, consistendo in una liquidazione anticipata e convenzionale del danno volta ad evitare l’instaurazione di un giudizio contenzioso, risulterebbe infatti frustrata se alla parte che abbia preferito affrontare gli oneri connessi all’azione risarcitoria per ottenere un ristoro patrimoniale più cospicuo fosse consentito – in contrasto con il principio costituzionale del giusto processo, che vieta qualsiasi forma di abuso processuale – di modificare la propria strategia difensiva, quando i risultati non corrispondano alle sue aspettative.

Cass. civ. n. 5095/2015

Il recesso previsto dal secondo comma dell’art. 1385 cod. civ. configura una forma di risoluzione stragiudiziale del contratto, che presuppone l’inadempimento della controparte ed è destinata a divenire operante con la semplice sua comunicazione a quest’ultima, sicchè la parte non inadempiente, provocata tale risoluzione mediante diffida ad adempiere, ha diritto di ritenere quanto ricevuto a titolo di caparra confirmatoria come liquidazione convenzionale del danno da inadempimento.

Cass. civ. n. 14776/2014

Il potere del giudice di riduzione della penale previsto dall’art. 1384 cod. civ. non può essere esercitato per la caparra confirmatoria.

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