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RESPONSABILITA’ AGENZIE IMMOBILIARI VERSO ACQUIRENTE, RISARCIMENTO DANNI

aafotocaricare4AGENZIA IMMOBILIARE, ACQUIRENTE IMMOBILE, RESPONSABILITA’ DOVERI AGENZIA

INFORMATI PRIMA DI FARE UNA PROPOSTA IN AGENZIA 

Agenzia immobiliare responsabile riconoscendola colpevole di aver violato l’obbligo imposto dalla legge al mediatore di verificare tutte le informazioni a lui note e comunque acquisibili con l’uso della diligenza professionale. Ha affermato anche il principio secondo cui il mediatore non puo’ limitarsi a trasmettere informazioni non verificate. Pertanto, condannava la (OMISSIS) al risarcimento dei danni oltre che alle spese.

Ti rivolgi a un’agenzia immobiliare?

Sai che la stessa deve tutelarti?

 

Questi i principi della sentenza della Suprema Corte

a) il mediatore professionale e’ tenuto all’obbligo di verificare tutte le informazioni a lui note e comunque acquisibili con l’uso della diligenza professionale del caso;

b) il mediatore professionale non puo’ limitarsi a trasmettere informazioni non verificate, o peggio che si e’ rifiutato di verificare;

c) in caso di inadempimento la colpa presunta e incombe sul mediatore l’onere di provare o l’inesistenza dell’inadempimento o l’inimputabilita’ a se del medesimo.

Oggi non basta piu’ che l’agenzia metta in contatto le parti ma deve verificare le informazioni a lui note e trasmetterle all’aquirente

 

AFOTOGRAFICA1Se non lo fa vi è una responsabilita’ dell’agenzia!!!

Poniamo il caso ricorrente che un acquirente inesperto si rivolga all’agenzia immobiliare e voglia comprare un immobile ,questo dovrà essere tutelato dall’Agenzia il cui ocmpito non è solo quello di vendergli l’immobile ma di dare all’acquirente tutte le informazioni in suo possesso ,come ad esempio che il venditore è un’impresa e che versa in cattive acque, o che sull’immobile vi è una causa con una citazione trascritta, o che il venditore ha pendenze con l’equitalia e la stessa ha iscritto ipoteche ecce ecc

Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza 10 aprile 2015, n. 7178

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SALME’ Giuseppe – Presidente

Dott. VIVALDI Roberta – Consigliere

Dott. AMBROSIO Annamaria – Consigliere

Dott. FRASCA Raffaele – Consigliere

Dott. PELLECCHIA Antonella – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 11113/2011 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS), giusta procura a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS) o (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura a margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 338/2010 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 10/03/2010 R.G.N. 503/2008;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/12/2014 dal Consigliere Dott. ANTONELLA PELLECCHIA;

udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FINOCCHI GHERSI Renato, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. Nel marzo 2006, (OMISSIS) convenne in giudizio (OMISSIS), titolare dell’agenzia (OMISSIS) di (OMISSIS), nella sua qualita’ di mediatore professionista, ritenendola responsabile dei danni subiti per aver omesso informazioni, o fornito informazioni incomplete o inveritiere, in merito alla sicurezza dell’affare, violando i doveri di cui all’articolo 1759 c.c.. Sostenne che nel (OMISSIS) sottoscrisse nei locali dell’agenzia, la promessa di acquisto di un immobile, sito in (OMISSIS). La promessa fu redatta di pugno dalla titolare dell’agenzia, riportava l’indicazione del conferimento di procura speciale generale da parte dei proprietari al sig. (OMISSIS), indicava il prezzo prevedendo come compenso a titolo di mediazione il 3% piu’ Iva. Nella proposta di acquisto, alla voce descrizione dell’immobile, c’era la dicitura libera da ipoteche per l’atto notarile. Alla sottoscrizione della promessa di acquisto, il (OMISSIS) verso’ un primo acconto di euro 10.000. Il (OMISSIS), sempre nei locali dell’agenzia e con atto redatto dalla titolare dell’agenzia il sig. (OMISSIS), nella sua qualita’ di procuratore speciale generale dei proprietari, e il signor (OMISSIS) sottoscrissero la promessa di vendita. Con l’occasione l’acquirente, provvide a saldare anche la provvigione del mediatore per euro 3000. Nella promessa di vendita si diede atto che il rogito notarile sarebbe stato effettuato entro il mese di (OMISSIS) e che la somma di euro 30.000 gia’ versata era da considerarsi caparra confirmatoria, e che l’immobile promesso in vendita sarebbe stato trasmesso libero da pesi e vincoli ipoteche trascrizioni pregiudizievoli e quant’altro.

Il rogito non e’ mai stato stipulato perche’ l’immobile il (OMISSIS) fu venduto all’asta a seguito di una procedura esecutiva promossa da (OMISSIS) SNC.

Il Tribunale di Torino con sentenza n. 172/2008 respinse la domanda attore sostenendo che fra gli obblighi del mediatore non rientrasse, in mancanza di specifico incarico, quello di svolgere indagini tecnico-giuridiche. Condanno’ parte attrice a rifondere le spese del giudizio.

2. La decisione e’ stata riformata, con sentenza n. 338, del 10 marzo 2010, della Corte d’Appello di Torino. La Corte ha ritenuto, a differenza del giudice di prime cure, la responsabilita’ dell’appellata riconoscendola colpevole di aver violato l’obbligo imposto dalla legge al mediatore di verificare tutte le informazioni a lui note e comunque acquisibili con l’uso della diligenza professionale. Ha affermato anche il principio secondo cui il mediatore non puo’ limitarsi a trasmettere informazioni non verificate. Pertanto, condannava la (OMISSIS) al risarcimento dei danni oltre che alle spese.

3. Avverso tale decisione, la signora (OMISSIS) propone ricorso in Cassazione sulla base di tre motivi.

3.1 Resiste con controricorso il (OMISSIS).

MOTIVI DELLA DECISIONE

4.1 Con il primo motivo, la ricorrente deduce “la violazione e falsa applicazione degli articoli 1759, 1175, 1176 e della disciplina dettata dalla Legge n. 39 del 1989, omessa insufficiente e o contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia in relazione all’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5″.

Lamenta la (OMISSIS) che la corte d’appello di Torino ha errato perche’ dopo aver premesso che tra le parti del presente giudizio era stato concluso un vero proprio contratto di mediazione ha affermato la responsabilita’ dell’odierna ricorrente per aver quest’ultima violato gli obblighi stabiliti per il mediatore dall’articolo 1759 c.c.. Ha poi riportato una serie di principi giurisprudenziali conformi nell’affermare che nell’attuale sistema normativo il mediatore e’ un operatore specializzato e come tale e’ tenuto nello svolgimento della sua attivita’, ad osservare la diligenza qualificata richiesta all’operatore professionale. Ma, sostiene la ricorrente, la sentenza ha omesso nella motivazione di rapportare il comportamento concretamente tenuto dal mediatore alle regole in base alle quali ha dichiarato di voler decidere la controversia.

Il motivo e’ infondato.

La Corte d’Appello non e’ incorsa nel vizio lamentato dalla ricorrente. Nella sentenza impugnata sono elencati in modo dettagliato i principi ed il contenuto degli obblighi del mediatore che si desumono dagli articoli del codice civile e dalla giurisprudenza, che cosi’ sintetizza:

a) il mediatore professionale e’ tenuto all’obbligo di verificare tutte le informazioni a lui note e comunque acquisibili con l’uso della diligenza professionale del caso;

b) il mediatore professionale non puo’ limitarsi a trasmettere informazioni non verificate, o peggio che si e’ rifiutato di verificare;

c) in caso di inadempimento la colpa presunta e incombe sul mediatore l’onere di provare o l’inesistenza dell’inadempimento o l’inimputabilita’ a se del medesimo.

Dopodiche’ il giudice del merito, con motivazione congrua, ha applicato tali principi alla fattispecie concreta, e sulla base della valutazione delle prove emerse nel corso del giudizio ha verificato l’effettiva violazione di tali principi (v. pag. 23 e 24 della sentenza) da parte della ricorrente.

4.2. Con il secondo motivo, la ricorrente lamenta la “violazione e falsa applicazione degli articoli. 1218, 1176 e 2043 c.c.) articolo 1703 c.c., articolo 1362 c.c. e segg.; vizio di omessa e/o contraddittoria motivazione in relazione a un punto decisivo della controversia in relazione all’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5″.

La Corte territoriale ha errato perche’ ha ritenuto che, avendo il (OMISSIS) agito per il risarcimento del danno da inadempimento contrattuale, doveva presumersi la colpa della signora (OMISSIS), sulla quale gravava l’onere della prova liberatoria. Quindi, la corte d’appello, prima di giungere a tale conclusione, avrebbe dovuto valutare se, nel caso di specie, esisteva un rapporto contrattuale tra il Sig. (OMISSIS) e la (OMISSIS). Solo, infatti, l’esistenza di tale rapporto contrattuale, e non la mera qualificazione della domanda da parte del Sig. (OMISSIS), avrebbe permesso l’applicazione delle regole probatorie di cui all’articolo 1218 c.c..

Anche tale motivo e’ infondato.

A parte il fatto che la natura contrattuale del rapporto non e’ mai stata contestata dalla ricorrente e che tale questione viene proposta per la prima volta in Cassazione e pertanto e’ inammissibile. Ma in ogni caso, come gia’ detto, il giudice dell’appello ha enunciato i principi rilevanti cui si deve attenere il mediatore. Nel caso di specie, ha poi ritenuto che la ricorrente sia incorsa nella violazione delle regole di condotta cui si sarebbe dovuta attenere non assolvendo, altresi’, l’onere della prova liberatoria che le spettava, ai sensi dell’articolo 1218 c.c.. Pertanto il giudice della Corte territoriale ha con motivazione congrua logica e conseguente, ritenuto sussistere l’inadempimento cui ha fatto seguito il risarcimento del danno.

4.3. Con il terzo motivo, la ricorrente deduce “illegittima valutazione dei mezzi di prova”.

Lamenta il ricorrente che ha errato il giudice di merito nel non ammettere le richieste istruttorie gia’ formulate nel primo grado di giudizio con la memoria depositata.

Il motivo e’ inammissibile laddove prospetta, in maniera generica ed attraverso una superficiale esposizione della vicenda, una serie di questioni di fatto tendenti ad ottenere dalla Corte di legittimita’ una nuova e diversa valutazione del merito della controversia.

Infatti e’ principio consolidato di questa Corte che con la proposizione del ricorso per Cassazione, il ricorrente non puo’ rimettere in discussione, contrapponendone uno difforme, l’apprezzamento in fatto dei giudici del merito, tratto dall’analisi degli elementi di valutazione disponibili ed in se’ coerente. L’apprezzamento dei fatti e delle prove, infatti, e’ sottratto al sindacato di legittimita’, dal momento che nell’ambito di detto sindacato, non e’ conferito il potere di riesaminare e valutare il merito della causa, ma solo quello di controllare, sotto il profilo logico formale e della correttezza giuridica, l’esame e la valutazione fatta dal giudice di merito, cui resta riservato di individuare le fonti del proprio convincimento e, all’uopo, di valutare le prove, controllarne attendibilita’ e concludenza e scegliere, tra le risultanze probatorie, quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione (Cass. 7921/2011).

6. Le spese del giudizio di legittimita’ seguono la soccombenza.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento del presente giudizio di legittimita’ in favore del controricorrente che liquida in complessivi euro 5.500, di cui euro 200 per esborsi, oltre accessori di legge e spese generali.

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