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PROPOSTA IMMOBILIARE CAPARRA CONFIRMATORIA AVVOCATO A BOLOGNA AGENZIE IMMOBILIARI

avvocato Sergio Armaroli Bologna

avvocato Sergio Armaroli Bologna

AGENZIA IMMOBILIARE TI HA MOSTRATO LA CASA DEI TUOI SOGNI?

Occorre formulare una proposta d’acquisto in forma scritta indirizzata al venditore e versando un piccolo acconto che deve valere come caparra confirmatoria.

AFOTOGRAFICA1 ACCERTATI

 

  1. CHE NON VI SIANO IPOTECHE

  2. CHE VI SIA L’ABITABILITà

  3. CHE SE DEVI CHIEDERE UN MUTUO DEVI SUBORDINARE LA PROPOSTA

  4. CHE CHI VENDE SIA IL PROPRIETARIO

  5. CHE NON VI SIANO VIZI DI COSTRUZIONE

proposta acquisto immobiliare fimaa

proposta di acquisto immobiliare

proposta di acquisto immobile

PROPOSTE IMMOBILIARI DOMANDE RISPOSTE

1DOMANDA cosa è una proposta immobiliare in agenzia per l’acquisto casa?

RISPOSTA E’ una obbligazione di acquisto che ti assumi, attento nel sottoscriverla ,potresti perdere soldi se non la leggi bene

  • la proposta irrevocabile d’acquisto non è un semplice foglio di carta con scritto il prezzo che intendi offrire
  • la proposta irrevocabile d’acquisto non vale nulla se non è corredata da una caparra, quindi da un assegno

2DOMANDA perché devo versare una caparra insieme alla proposta ?

RISPOSTA perché dimostra la serietà della tua proposta e al tempo stesso ti vincola a tale proposta !!

3DOMANDA cosa succede se non adempio alla proposta di acquisto immobile?

RISPOSTA Art. 1385.

(Caparra confirmatoria).

Se al momento della conclusione del contrattouna parte da’ all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantita’ di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazionedovuta.

Se la parte che ha dato la caparra e’ inadempiente, l’altra puo’ recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente e’ invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra puo’ recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.

Se pero’ la parte che non e’ inadempientepreferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno e’ regolato dalle norme generali.

4DOMANDA cosa devo valutare prima di fare una proposta di acquisto ?

RISPOSTA non avere fretta ,spesso le agenzie ti fanno fretta ti fanno credere che perdi l’affare, non avere fretta. Controlla la regolarità urbanistica dell’immobile, controlla che non abbia vizi, che non abbia ipoteche, che non sia pignorato, e perché no consultati sil prezzo molto spesso propongono immobili con prezzi eccessivi

5DOMANDA e se necessito di un mutuo per acquistare?

RISPOSTA subordina e condizionala proposta all’ottenimento del mutuo, altrimenti risulterai inadempiente e perderai la caparra se non ti danno il mutuo

6DOMANDA a chi devo intestare l’assegno con la proposta immobiliare?

RISPOSTA sempre al venditore e fatti consegnare copia dell’atto di provenienza cioè del documento che attesti che chi vende sia il proprietario

7DOMANDA chi deve scegliere il notaio per il rogito di acquisto?

RISPOSTA sempre l’acquirente, rivolgiti a tuo notaio di fiducia

8DOMANDA conviene fare un preliminare di acquisto dal notaio ?

RISPOSTA assolutamente si dal tuo notaio che lo trascriverà e ti eviterà il rischio di precedenti trascrizioni ,ad esempio fai il compromesso solo in agenzia, un creditore del proprietario iscrive ipoteca per un suo credito se il tuo preliminare non è trascritto sono guai

9DOMANDA COSA DEVO FARE CONTROLLARE DA UN MIO TECNICO DI FIDUCIA?

RISPOSTA OLTRE A FARGLI VEDERE L’IMMOBILE SEMPRE PRIMA DELLA PROPOSTA  FAGLI CONTROLLARE LA REGOLARITA’ URBANISTICA E CATASTALE

10DOMANDA QUANTO DEVO DARE IN AGENZIA COME SOMMA INSIEME ALLA PROPOSTA?

RISPOSTA: POCO, NON RISCHIARE TRE .4 MILA EURO BASTANO ,RINVIANDO MAGARI UNA PIU’ CONSISTENTE SOMMA DAVANTI AL NOTAIO A COMPROMESSO

11DOMANDA IL MODULO DELL’AGENZIA PER LA PROPOSTA COSA DEVE CONTENERE?

RISPOSTA I DATI DELL’IMMOBILE I PAGAMENTI, IL FATTO CHE SIA LIBERO DA COSE E PERSONA LA PLANIMETRIA CONTROFIRMATA L’ATTO DI PROVENIENZA ALLEGATO , UNA VISURA CATASTALE AGGIORNATA LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA, I DATI DEL VENDITORE, LA CLAUSOLA SOSPENSIVA SE NECCESSARIA DEL MUTUO, LA CONDIZIONE CHE NON ABBIA IPOTECHE O TRASCRIZONI L’IMMOBILE E CHE IL MODUL ODI PROPOSTA SIA QUELLO DEPOSITATO ALLA CAMERA DI COMMERCIO

 

 

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accettazione proposta di acquisto immobile

quando si paga l’agenzia immobiliare

compromesso immobiliare

intermediazione immobiliare

 

 

 AFOTOGRAFICA1

 

 

ACCERTARSI CHE IL MODULO DI PROPOSTA  DELL’AGENZIA SIA QUELLO UFFICIALE DEPOSITATO

 

Attenzione se è una impresa costruttrice chiedete la fideiussione vi spetta per legge.

 

Se ci siamo avvalsi di un mediatore, l’agente immobiliare compilerà il modulo in nostra presenza, inserendo tutte le condizioni relative alla compravendita.

In caso di mancata accettazione l’agente immobiliare ci restituirà la somma versata.

 

COSE DA VERIFICARE CON ATTENZIONE ACQUISTARE UN IMMOBILE NON E’ COSA FACILE

 

  • Accertarsi che il modulo di proposta di acquisto contenga l’identificazione dell’agente immobiliare e gli estremi della sua iscrizione al ruolo; controllate che l’agenzia abbia l’incarico e FATE LE VISURE PERCHE’ L’IMMOBILE DA ACQUISTARE NON ABBIA IPOTECHE

 

  • Dopo essersi accertati della titolarità del venditore (magari facendosi mostrare copia rogito provenienza) La proposta e il relativo assegno devono essere intestati al venditore e non all’agente immobiliare;

 

  • Indicare la data del preliminare almeno 30 giorni successivi all’accettazione della proposta se per l’acquisto dell’immobile dovete richiedere un mutuo facendo fare da un tecnico di vostra fiducia un  controllo sulla conformità edilizia

 

  • In caso di richiesta di un mutuo, far inserire la clausola “proposta valida salvo mancata accettazione mutuo”; CIOE’  SUBORDINARE LA VENDITA ALL’ACCETTAZIONE DI UN MUTUO

 AS8

 

contratto preliminare di vendita immobile tra privati, contratto preliminare di compravendita, durata mandato di vendita immobile

cessione preliminare di vendita appartamento, tutela preliminare acquisto immobile

 

E’ poi da escludere – come la dottrina più avvertita non ha mancato di sottolineare – che la ratio della nuova normativa protettiva dell’acquirente sia quella di contrastare l’abusivismo edilizio. Se l’intento primario del decreto delegato fosse stato quello di predisporre un ulteriore strumento civilistico per la repressione dell’abusivismo edilizio, da affiancare a quello discendente dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46 (che sanziona con la previsione della nullità gli atti tra vivi aventi per oggetto il trasferimento o la costituzione di diritti reali su edifici la cui costruzione sia iniziata dopo il 17 marzo 1985, ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria), allora il legislatore avrebbe dovuto, per coerenza sistematica, esigere, come presupposto dell’applicabilità della disciplina, non già la presentazione della richiesta del permesso di costruire, ma l’ottenimento del titolo edilizio.

D’altra parte, la circostanza che il titolo abilitativo non sia stato ancora protocollato agli atti del Comune al momento della stipula del preliminare avente ad oggetto un edificio progettato “sulla carta”, ma la cui costruzione non sia ancora iniziata, non significa che le parti vogliano poi trasferire un bene abusivo: in quel momento, se la costruzione del fabbricato non è stata ancora iniziata, non è stato commesso alcun abuso e non è stata violata alcuna disposizione urbanistico – edilizia.

La tesi della incommerciabilità degli edifici da costruire prima della richiesta del permesso non è priva , infine, di inconvenienti.

Essa, infatti, comporterebbe la nullità di un contratto preliminare di permuta del suolo in cambio di un edificio che il costruttore si obbliga a costruire sul terreno che lo vede destinatario della promessa di acquisto (costruttore al quale, tra l’altro, prima della stipulazione, non potrebbe essere rilasciato il permesso di costruire, giacchè questo, ai sensi del D.P.R. n. 380 del 2001, art. 11 può essere dato esclusivamente al proprietario del suolo o a chi abbia titolo per richiederlo: cfr. Cons. Stato, Sez. 4^, 18 gennaio 2010, n. 144); e la comporterebbe anche in caso, come quello di specie, nel quale le parti non hanno inteso programmare la costruzione e l’acquisto di un immobile abusivo, ma hanno soltanto inteso differire ad un momento successivo l’attivazione delle pratiche per l’ottenimento del titolo edilizio e per la realizzazione di un edificio “nel rispetto delle normative urbanistiche vigenti”. 2.6. – Escluso, dunque, che dal D.Lgs. n. 122 del 2005 discenda, in mancanza di una previsione espressa di divieto, l’impossibilità di stipulare contratti – con effetti meramente obbligatori – aventi ad oggetto edifici “sulla carta”, per i quali non sia stato ancora richiesto il permesso di costruire, il Collegio ritiene, peraltro, che non vi siano spazi per un’interpretazione estensiva che, in nome dei principi costituzionali, ricomprenda nell’ambito definitorio, e quindi applicativo, del citato decreto legislativo il preliminare di vendita di edifici soltanto progettati.

La chiarezza testuale della formula adoperata del D.Lgs. n. 122 del 2005, dall’art. 1, comma 1, lett. d), tra l’altro corrispondente alle indicazioni contenute nella L. 2 agosto 2004, n. 210, il cui art. 1, comma 1, delegava il Governo ad adottare uno o più decreti legislativi recanti norme per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità – preclude la possibilità di un’interpretazione adeguatrice.

L’univoco tenore letterale di una norma segna, infatti , il confine in presenza del quale il tentativo di ermeneusi costituzionalmente orientata deve cedere il passo al sindacato di legittimità costituzionale (cfr. Corte cost., sentenze n. 219 del 2008 e n. 26 del 2010).

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SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE II CIVILE

Sentenza 10 marzo 2011, n. 5749

Svolgimento del processo

1. – Nel giudizio per l’esecuzione in forma specifica, ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., del preliminare, sottoscritto in data 11 agosto 2006, di vendita di un terreno edificabile con sovrastante corpo accessorio sito in (OMISSIS) e di parziale permuta, per tale immobile promesso in vendita, di porzioni immobiliari da costruire sullo stesso terreno, promosso dalla impresa edile Cocchetti s.r.l., promissaria acquirente del terreno edificabile, nei confronti dei promittenti venditori M.A., R.C. e S. R.A.M., il Tribunale di Monza, con sentenza in data 19 marzo 2008, ha rigettato la domanda di pronuncia costitutiva e dichiarato la nullità del contratto, per violazione del D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122, art. 2 (Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della L. 2 agosto 2004, n. 210), a causa del mancato rilascio della fideiussione da parte della società costruttrice.

2. – La Corte d’appello di Milano, con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 17 dicembre 2009, ha rigettato il gravame esperito dalla s.r.l. Cocchetti, dichiarando la nullità del contratto preliminare per una ragione diversa da quella ravvisata dal primo giudice.

La Corte territoriale ha ritenuto sussistente la violazione, non del D.Lgs. n. 122 del 2005, art. 2 bensì dello stesso decreto, art. 6, comma 1, lett. i), (disposizione anch’essa invocata, sia in primo grado che in appello, dalla difesa dei promittenti venditori), a causa della mancata indicazione, nel contratto preliminare, degli estremi del titolo che abilitava a costruire o della sua richiesta, ed ha ritenuto quest’ultima disposizione applicabile anche al contratto preliminare «avente ad oggetto un immobile sulla carta.

Dalla lettura del contratto preliminare dell’11 agosto 2006 – afferma la sentenza della Corte di Milano – è dato evincere … che a tale data sicuramente il permesso di costruire non era stato richiesto e, dunque, ha errato il primo giudice quando ha accolto la prima eccezione di nullità del contratto preliminare sollevata dai convenuti tempestivamente in sede di comparsa di risposta. Avrebbe dovuto, invece, accogliere la seconda eccezione, pregiudiziale al merito, quella di nullità del contratto preliminare per violazione del D.Lgs. n. 122 del 2005, art. 6 la quale, riproposta tale e quale nel presente giudizio dalla difesa degli appellati, deve ora essere accolta.

3. – Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello la s.r.l.

Cocchetti ha proposto ricorso, con atto notificato il 23 marzo 2010, sulla base di un motivo.

Gli intimati hanno resistito con controricorso.

Motivi della decisione

1. – Nel denunciare violazione e falsa applicazione di norme di diritto in relazione al D.Lgs. n. 122 del 2005, artt. 1, 2 e 6 (Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della L. 2 agosto 2004, n. 210), nonchè motivazione insufficiente su un punto decisivo, in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, la società ricorrente, con l’unico mezzo, si duole che l’art. 6 del citato D.Lgs. sia stato applicato oltre il suo ambito di operatività. Si sostiene che, diversamente da quanto ritenuto dalla Corte d’appello, la speciale normativa di tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire in tanto opera, in quanto sia stato almeno richiesto il permesso di costruire. La Corte territoriale avrebbe trascurato di considerare la peculiarità della fattispecie in esame, caratterizzata dal fatto che la società costruttrice, promittente la cessione dei due appartamenti, non era proprietaria dell’area edificabile, essendo questa, a sua volta, oggetto della promessa di cessione sancita dal preliminare. Ad avviso della ricorrente, la speciale previsione normativa sarebbe applicabile solo al costruttore che, proprietario dell’area da edificare, abbia già progettato la costruzione e, essendovi legittimato, abbia chiesto il permesso di costruire, sostenendo i relativi oneri e ricercando gli eventuali acquirenti. Non sarebbe, invece, applicabile al futuro acquirente dell’area da edificare che debba ancora acquisirla e raggiungere l’accordo con i cedenti sulle condizioni di contratto, in vista della quale non sarebbe ipotizzabile che egli possa o debba attivarsi chiedendo il permesso di costruire.

2. – Il motivo è fondato.

2.1. – Il D.Lgs. n. 122 del 2005 si propone di assicurare protezione alla persona fisica che, in qualità di acquirente o promissaria acquirente, stipula contratti aventi ad oggetto immobili da costruire o in costruzione, e introduce nuovi strumenti di tutela in un settore ove è statisticamente elevato sia il rischio di abusi o di gravi inadempienze da parte chi aliena, sia il pericolo che per il costruttore sopravvenga una situazione di crisi, che comporti la sua sottoposizione ad esecuzione immobiliare o ad una procedura concorsuale.

A tal fine, il legislatore delegato, tra l’altro: (a) mette a disposizione (artt. 2, 3 e 4) gli strumenti negoziali accessori della garanzia fideiussoria e dell’assicurazione, resi obbligatori per preservare le ragioni dell’acquirente nei casi, rispettivamente, di crisi dell’imprenditore e di danni derivanti da rovina o da gravi difetti costruttivi dell’immobile; (b) prescrive (art. 6) una serie di contenuti necessari del contratto; (c) riconosce (art. 9), a favore dell’acquirente che sia già entrato nel possesso dell’immobile e lo abbia destinato ad abitazione principale propria o di un parente di primo grado, anche nel caso in cui abbia escusso la fideiussione, un diritto di prelazione nell’acquisto dell’immobile, in precedenza negoziato, che venga fatto oggetto di vendita forzata; (d) limita (art. 10) l’ambito di esperibilità dell’azione revocatoria fallimentare in relazione agli atti di alienazione di immobili da costruire nei quali l’acquirente si impegni a stabilire, entro dodici mesi dall’acquisto o dall’ultimazione degli stessi, la residenza propria o di suoi parenti o affini entro il terzo grado.

2.2. – Il perimetro di applicazione della nuova disciplina di tutela introdotta dal D.Lgs. n. 122 del 2005 si trova delineato nell’art. 1.

Per quello che qui rileva, gli acquisti protetti – ai quali si applicano le regole sopra indicate – sono quelli aventi ad oggetto immobili da costruire, per tali intendendosi (art. 1, comma 1, lett. d) gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità.

In base alla definizione fornita dal decreto legislativo, possono ritenersi immobili da costruire tutti quegli immobili che si trovano in uno stadio di costruzione che si colloca tra i seguenti due momenti temporali della fase progettuale – edificatoria: dal lato iniziale, dopo l’avvenuta richiesta del permesso di costruire o (ricorrendo le condizioni di cui al D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 22, comma 3, recante il testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) l’avvenuta presentazione della denuncia di inizio attività; dal lato finale, prima del completamento delle finiture e della conseguente richiesta del certificato di agibilità (il cui rilascio, ai sensi dell’art. 25 del citato testo unico, va domandato entro quindici giorni dall’ultimazione, appunto, dei lavori di finitura dell’intervento).

Il riferimento alla presentazione del permesso di costruire come elemento iniziale del predetto arco temporale esclude dall’ambito di applicazione della disciplina di tutela il contratto preliminare avente ad oggetto edifici esistenti soltanto “sulla carta”, ossia già allo stato di progetto ma per i quali non sia stato ancora richiesto il permesso di costruire o un titolo equipollente.

2.3. – Tale è, appunto, la situazione verificatasi nel caso di specie.

Come risulta dagli atti di causa, M.A., R.C. e S.R.A.M. hanno “promesso di vendere” all’impresa edile s.r.l. Rocchetti un terreno edificabile, con soprastante corpo accessorio, e la parte promissaria acquirente si è impegnata a realizzare e a cedere ai promittenti venditori, in permuta parziale, due appartamenti del progettato edificio da costruire (un bilocale composto da soggiorno – cottura, camera da letto, disimpegno e bagno posto a piano terra, con portici e giardino privato con accesso indipendente; altro bilocale composto da soggiorno – cottura, camera da letto, disimpegno e bagno posto a piano terra, con relativo sottotetto, cantina e box singolo di pertinenza posti a piano interrato, portici e giardino privato, ingresso indipendente tramite ampio portico privato).

E’ altresì pacifico che, al momento della stipulazione, nessuna richiesta di titolo abilitativo per la progettata attività costruttiva era già stata avanzata, essendo soltanto previsti l’obbligo della società promissaria acquirente di “presentare, a propria cura e spese, al Comune di Roncello i progetti edilizi per l’ottenimento dei necessari permessi relativi a tutti gli immobili realizzabili sul terreno oggetto di compravendita, il tutto nel rispetto delle normative urbanistiche vigenti”, nonchè l’impegno di entrambe le parti di procedere alla stipulazione dell’atto pubblico definitivo “entro e non oltre quindici giorni dal rilascio del primo permesso di costruire o denuncia di inizio attività relativi al progetto, in modo che alla parte promissaria acquirente sia consentito subentrare alla parte promittente venditrice negli obblighi nei confronti del Comune prima del rilascio del permesso di costruire medesimo, o dell’efficacia della denuncia di inizio attività”. 2.4. – La sentenza impugnata, nel giungere alla censurata soluzione, sottolinea l’esigenza di pervenire ad una “tutela forte e completa”, che ponga il promissario, destinatario della vicenda traslativa non immediata di un diritto reale su un immobile da costruire, “al riparo da ogni sorpresa”.

La sentenza impugnata evidenzia, in effetti, un profilo di criticità del decreto delegato.

L’edificio esistente soltanto “sulla carta”, ossia già allo stato di progetto ma per il quale non sia stato ancora richiesto il titolo abilitativo, è anch’esso un immobile da considerare in una prospettiva dinamica, ossia rispetto al quale è prevista una successiva attività edificatoria ad opera del venditore.

Ed anche in una contrattazione “sulla carta” di un immobile da costruire per il quale non sia stato neppure richiesto il permesso di costruire o presentata la denuncia di inizio di attività, si pongono esigenze di tutela dell’acquirente, del tutto analoghe a quelle che, a salvaguardia della sicurezza dell’acquisto dell’immobile in costruzione, ricorrono allorchè la negoziazione si sviluppi in una vicenda nella quale l’iter urbanistico è già iniziato.

L’esclusione del promissario acquirente di immobili “sulla carta” dal raggio di applicazione del decreto delegato per un verso comporta che le misure di protezione da esso previste sono destinate a non operare proprio là dove il rischio per l’acquirente è ancora più accentuato, potendo l’immobile da costruire essere destinato a rimanere tale solo nelle intenzioni del costruttore; per l’altro, offre a quest’ultimo un facile strumento di elusione per sottrarsi agli oneri, anche economici, che vengono posti a suo carico dal decreto delegato, potendo questi essere indotto a preferire la stipulazione del preliminare prima di richiedere il provvedimento abilitativo, così evitando di dover offrire la fideiussione e l’assicurazione fideiussoria.

2.5. – A tale riguardo, il Collegio non conviene con la tesi, prospettata da una parte della dottrina, secondo cui dalla regola che limita l’applicazione della nuova normativa di tutela ai soli immobili per i quali sia già stato richiesto il permesso di costruire, si dovrebbe desumere, a contrario, l’illiceità del contratto preliminare che programmi il trasferimento di un immobile esistente soltanto “sulla carta”.

Questa soluzione è stata avanzata sul rilievo che la delimitazione dell’ambito di applicazione della nuova normativa ai soli casi in cui è stato richiesto il provvedimento abilitativo troverebbe giustificazione nell’intento legislativo di contrastare l’abusivismo edilizio: ratio pubblicistica, quest’ultima, dalla quale dovrebbe desumersi, per ragioni attinenti al regolare funzionamento del mercato immobiliare, la nullità – non già relativa, ma assoluta per illiceità dell’oggetto – del contratto preliminare riguardante un’immobile da costruire, nel caso in cui il relativo permesso non sia stato ancora domandato.

Questa Corte osserva, in senso contrario, come il D.Lgs. n. 122 del 2005 non giustifica affatto l’interpretazione secondo cui una norma, qual è l’art. 1, comma 1, lett. d), dettata con valenza puramente definitoria al fine di delimitare l’ambito di applicazione delle nuove misure, possa costituire un limite di siffatta portata all’autonomia contrattuale nei rapporti tra costruttore e promissario acquirente.

E’ poi da escludere – come la dottrina più avvertita non ha mancato di sottolineare – che la ratio della nuova normativa protettiva dell’acquirente sia quella di contrastare l’abusivismo edilizio. Se l’intento primario del decreto delegato fosse stato quello di predisporre un ulteriore strumento civilistico per la repressione dell’abusivismo edilizio, da affiancare a quello discendente dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46 (che sanziona con la previsione della nullità gli atti tra vivi aventi per oggetto il trasferimento o la costituzione di diritti reali su edifici la cui costruzione sia iniziata dopo il 17 marzo 1985, ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria), allora il legislatore avrebbe dovuto, per coerenza sistematica, esigere, come presupposto dell’applicabilità della disciplina, non già la presentazione della richiesta del permesso di costruire, ma l’ottenimento del titolo edilizio.

D’altra parte, la circostanza che il titolo abilitativo non sia stato ancora protocollato agli atti del Comune al momento della stipula del preliminare avente ad oggetto un edificio progettato “sulla carta”, ma la cui costruzione non sia ancora iniziata, non significa che le parti vogliano poi trasferire un bene abusivo: in quel momento, se la costruzione del fabbricato non è stata ancora iniziata, non è stato commesso alcun abuso e non è stata violata alcuna disposizione urbanistico – edilizia.

La tesi della incommerciabilità degli edifici da costruire prima della richiesta del permesso non è priva , infine, di inconvenienti.

Essa, infatti, comporterebbe la nullità di un contratto preliminare di permuta del suolo in cambio di un edificio che il costruttore si obbliga a costruire sul terreno che lo vede destinatario della promessa di acquisto (costruttore al quale, tra l’altro, prima della stipulazione, non potrebbe essere rilasciato il permesso di costruire, giacchè questo, ai sensi del D.P.R. n. 380 del 2001, art. 11 può essere dato esclusivamente al proprietario del suolo o a chi abbia titolo per richiederlo: cfr. Cons. Stato, Sez. 4^, 18 gennaio 2010, n. 144); e la comporterebbe anche in caso, come quello di specie, nel quale le parti non hanno inteso programmare la costruzione e l’acquisto di un immobile abusivo, ma hanno soltanto inteso differire ad un momento successivo l’attivazione delle pratiche per l’ottenimento del titolo edilizio e per la realizzazione di un edificio “nel rispetto delle normative urbanistiche vigenti”. 2.6. – Escluso, dunque, che dal D.Lgs. n. 122 del 2005 discenda, in mancanza di una previsione espressa di divieto, l’impossibilità di stipulare contratti – con effetti meramente obbligatori – aventi ad oggetto edifici “sulla carta”, per i quali non sia stato ancora richiesto il permesso di costruire, il Collegio ritiene, peraltro, che non vi siano spazi per un’interpretazione estensiva che, in nome dei principi costituzionali, ricomprenda nell’ambito definitorio, e quindi applicativo, del citato decreto legislativo il preliminare di vendita di edifici soltanto progettati.

La chiarezza testuale della formula adoperata del D.Lgs. n. 122 del 2005, dall’art. 1, comma 1, lett. d), tra l’altro corrispondente alle indicazioni contenute nella L. 2 agosto 2004, n. 210, il cui art. 1, comma 1, delegava il Governo ad adottare uno o più decreti legislativi recanti norme per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità – preclude la possibilità di un’interpretazione adeguatrice.

L’univoco tenore letterale di una norma segna, infatti , il confine in presenza del quale il tentativo di ermeneusi costituzionalmente orientata deve cedere il passo al sindacato di legittimità costituzionale (cfr. Corte cost., sentenze n. 219 del 2008 e n. 26 del 2010).

2.7. – Sennonchè, un dubbio di legittimità costituzionale che – in relazione alla omogeneità delle fattispecie poste a raffronto e alla ratio complessiva dell’intervento legislativo – mirasse a denunciare, sotto il profilo del principio di ragionevolezza (art. 3 Cost.), l’ingiustificato riferimento limitante alla richiesta del permesso di costruire come presupposto per l’attivazione della tutela, non sarebbe nella specie rilevante.

Invero, ciò di cui si controverte è quali siano le conseguenze derivanti dall’inosservanza della prescrizione (di cui al cit.

D.Lgs., art. 6, comma 1, lett. i) che impone – a fini di chiarezza, completezza e precisione del contenuto contrattuale – l’indicazione degli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta o di ogni altro titolo abilitativo.

E’ evidente che una tale prescrizione ha un senso in quanto il preliminare abbia ad oggetto un edificio per il quale, nel momento in cui viene stipulato il contratto, sia già stato richiesto il permesso di costruire, mentre sarebbe priva di ratio là dove, appunto, l’edificio oggetto della contrattazione sia soltanto progettato “sulla carta”, prima della richiesta del permesso.

2.8. – Sussiste, in conclusione, l’error in iudicando denunciato dalla ricorrente.

Poichè, infatti, al momento della stipulazione del preliminare l’immobile da costruire era esistente soltanto “sulla carta”, ma non era ancora stato neppure richiesto il permesso di costruire o presentata la denuncia di inizio di attività, l’immobile negoziato non rientra tra quelli oggetto del presente decreto (per usare l’espressione contenuta nell’incipit dell’art. 6, comma 1), perchè non ricade nell’intervallo temporale che consente di intenderlo “da costruire” ai fini dell’applicazione della normativa introdotta dal D.Lgs. n. 122 del 2005.

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avvocato Sergio Armaroli Bologna

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Alla Corte d’appello era pertanto precluso, versandosi al di fuori dell’ambito oggettivo di operatività del decreto legislativo, interrogarsi sulle conseguenze derivanti dall’inosservanza della norma (art. 6, comma 1, lett. i) che, con riguardo al contenuto minimo del contratto avente ad oggetto un immobile da costruire, prescrive che esso “deve contenere …gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonchè di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione”.

3. – La sentenza impugnata è cassata.

La causa deve essere rinviata ad altra sezione della Corte d’appello di Milano.

Il giudice del rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

LA CORTE accoglie il ricorso, cassa, la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte d’appello di Milano.

 

 

 

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CONTRATTO PRELIMINARE DI VENDITA ASSISTENZA LEGALE

 

SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE II CIVILE

Sentenza 1 febbraio 2013, n. 2473

Svolgimento del processo

1) Secondo il tribunale di Alessandria, tra l’acquirente M. D. e gli odierni resistenti O. – B. nel 1998 era intervenuta la promessa di compravendita di un immobile sito in (OMISSIS), da portare a compimento con sentenza resa ai sensi dell’art. 2932 c.c.

Secondo la Corte di appello di Torino, che il 19 settembre 2005 ha riformato la sentenza di primo grado, l’accordo invocato dall’attore non costituiva atto di vendita e non aveva nemmeno i requisiti della c.d. puntuazione.

Si trattava infatti di un’intesa di arbitraggio sottoscritta nell’aprile 1998 davanti al giudice di pace di Valenza, al quale il M. si era rivolto con domanda di conciliazione. In quella sede le parti avevano stabilito di chiedere a un consulente la stima del bene, genericamente dichiarando di impegnarsi a “rogitare l’immobile”, senza tuttavia assumere, ad avviso della Corte d’appello, gli obblighi contrattuali formali necessari per stipulare una vendita immobiliare.

La Corte reputava quindi ineccepibile il rifiuto di vendere l’immobile verbalizzato alla successiva udienza davanti al giudice di pace, svoltasi nel dicembre 1998, a causa della mancata accettazione della stima.

M. ha proposto ricorso per cassazione, notificato il 2 novembre 2006, resistito da controricorso degli intimati.

Parte ricorrente ha depositato memoria.

Motivi della decisione

2) Il ricorso consta di due motivi, che possono essere congiuntamente esaminati.

Il primo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1362-1366-1367-1369-1370 e 1371 c.c., nonchè vizi di motivazione.

Con il primo profilo, il ricorso rileva fondatamente che la sentenza impugnata ha male applicato le norme in tema di interpretazione dei contratto, perchè ha omesso di considerare la volontà delle parti (18375/06), pur avendo attribuito natura di scrittura privata riconosciuta all’accordo di cui al verbale redatto davanti al giudice di pace.

La difesa del M. evidenzia che l’analisi della comune intenzione delle parti avrebbe dovuto muovere dal senso letterale delle parole “impegnarsi a rogitare”, che i contraenti avevano utilizzato, estendendosi all’uso degli altri canoni ermeneutici. Tra questi avrebbe dovuto essere valorizzato il comportamento complessivo delle parti stesse, tenendo conto della testimonianza resa dal giudice di pace, il quale aveva confermato che le parti avevano aderito,in udienza e su sua proposta, all’accordo sulla vendita dell’immobile degli O. al prezzo che sarebbe stato stabilito dal consulente.

Valore confermativo della pienezza dell’obbligo contrattuale avrebbe dovuto essere dato, m un esame complessivo della vicenda: 1) al successivo comportamento assunto all’udienza del 14-2-1998, nel quale gli O. rifiutarono l’offerta, pur ammettendo i “precisi impegni assunti”; 2) alla ctu affidata al geom. Om., contenente le indicazioni utili in ordine all’oggetto del contratto.

2.1) Il secondo motivo censura la sentenza impugnata per avere affermato che il contratto non si sarebbe perfezionato a causa della incompleta indicazione di tutti gli elementi del negozio. Invoca la giurisprudenza che ritiene sufficiente, per la validità del preliminare, l’accordo sugli elementi essenziali del contratto, che emergevano dalla consulenza acquisita.

Con riferimento alla parte in cui la Corte torinese ha qualificato come mera “intesa di arbitraggio” il verbale sottoscritto dalle parti, il ricorso, che lamenta violazione degli artt. 1349-1350-1351- 1346-1183-1473 e 1374, sostiene la compatibilità di detta intesa con il contratto preliminare. Vi si sottolinea che l’intesa di arbitraggio presuppone un contratto già concluso, così emergendo la contraddittorietà della tesi della Corte d’appello, che dopo aver parlato di detta intesa ha negato perfino dignità di puntuazione all’accordo raggiunto.

3) Le censure colgono nel segno nei limiti in cui si dirà.

La Corte d’appello è partita dalla considerazione che non ci si trovi di fronte ad un verbale di conciliazione ex art. 322 c.p.c., perchè al momento dell’istanza di conciliazione non vi era contenzioso tra le parti, ma solo una difficile trattativa per l’acquisto dell’immobile. Ha ritenuto che i contendenti siano pervenuti alla sottoscrizione di una scrittura che potrebbe avere avuto “funzione puramente documentativa”.

Ha tratto argomento a questo fine dalla tesi, errata, che per aversi un definitivo vincolo contrattuale, le parti debbano raggiungere intesa “su tutti gli elementi del negozio”.

Ha affermato che il contenuto dell’accordo in questione non avrebbe valore negoziale, perchè non contiene una descrizione del bene, di accessori, destinazione, termini di adempimento, dello stato materiale e ipotecario dell’immobile. Ha negato la possibilità di una etero integrazione giudiziale della pregressa intesa.

3.1) Le tesi esposte in sentenza sono viziate in primo luogo, sotto il profilo della violazione di legge, dalla errata convinzione che non ci si trovi di fronte a contratto preliminare relativo a compravendita immobiliare, perchè tale contratto solenne deve recare ogni suo elemento all’interno della “scrittura firmata dalle parti”.

E’ contraddetto in tal modo l’insegnamento di questa Corte, laddove afferma che: “Ai fini della validità del contratto preliminare non è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando per converso sufficiente l’accordo delle parti sugli elementi essenziali. In particolare, nel preliminare di compravendita immobiliare, per il quale è richiesto ex lege è atto scritto come per il definitivo, è sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il riferimento ad elementi esterni ma idonei a consentirne l’identificazione in modo inequivoco, avere le parti inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può anche essere incompleta o mancare del tutto, purchè, appunto, l’intervenuta convergenza delle volontà sia comunque, anche aliunde o per relationem, logicamente ricostruibile” (Cass. 8810/03; 7935/97).

Nella specie si apprende dal ricorso (pag. 2, recante fedele descrizione verificabile nella documentazione in atti) che il verbale sottoscritto si riferiva univocamente a una transazione immobiliare (transazione è vocabolo con cui nel linguaggio corrente si intende non solo l’istituto di cui all’art. 1965 c.c., ma anche più semplicemente un “affare” o un'”intesa” o un “accordo” o anche una vendita, se di questo si tratta) relativa ad un immobile sito in (OMISSIS). Si apprende inoltre che le parti intendevano affidare la valutazione commerciale di esso ad un ctu nominato dal giudice di pace adito.

3.2) Ora, alla luce dell’insegnamento giurisprudenziale ricordato e di questo contenuto della scrittura, preciso nell’individuazione del bene e del criterio di individuazione del prezzo, non risulta corretta giuridicamente, nè congrua e logica, la motivazione della sentenza, allorquando nega non solo la dignità di contratto preliminare con riferimento ad un elemento (il prezzo) determinabile, ma persino che si trattasse di puntuazione contrattuale.

In presenza di uno scritto avente astrattamente contenuto negoziale, proveniente consensualmente dalle parti e acquisito in sede conciliativa davanti al giudice di pace, al di là della natura di conciliazione giudiziale di cui all’art. 322 c.p.c., che non è stata sancita a causa del rifiuto di una delle parti dopo l’acquisizione della consulenza, l’art. 1362 c.c., evocato nel primo motivo, imponeva comunque di interrogarsi sul contenuto dell’accordo, al lume dei criteri ermeneutici fissati nel codice civile.

Il diniego della natura negoziale dell’intesa (così la definisce contraddittoriamente la sentenza, assimilandola ad intesa di arbitraggio) vien fatto risalire (v. pag. 10 sentenza) alla asserita irrilevanza dell’espressione “impegno a rogitare l’immobile al prezzo che verrà determinato dal ctu”, contenuta nel testo della scrittura.

La Corte d’appello ha ritenuto che tale affermazione non avrebbe il valore negoziale che parte ricorrente le attribuisce perchè mancherebbero la descrizione dell’immobile e di altre condizioni accessorie e perchè mancherebbe la documentazione circa un’intesa sugli elementi della vendita.

Tale affermazione, riguardata al lume della giurisprudenza citata, è del tutto apodittica: il tenore letterale prefigura infatti un obbligo di “rogitare”, espressione che allude chiaramente alla formazione di atto pubblico a ministero di notaio, al fine di trasferire la proprietà di un bene; il bene viene indicato puntualmente e un soggetto terzo (consulente scelto dal giudice di pace) viene incaricato di stimarne il prezzo, da pagare in corrispettivo dell’acquisto, con la conseguente implicita individuazione de, corrispettivo stesso e di tutto quanto rileva a questi fini (estensione dell’immobile, pertinenze, condizione materiale, giuridica, etc.) La norma di cui all’art. 1362 c.c. dispone che “Nell’interpretare il contratto si deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole. Per determinare la comune intenzione delle parti, si deve valutare il loro comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto”.

A fronte di un testo letterale apparentemente chiaro, la sentenza non poteva limitarsi, come ha fatto, a esprimere le ragioni di dissenso rispetto a quanto opinato dal primo giudice circa la sussistenza di una conciliazione rituale ex art. 322 c.p.c., ma doveva più approfonditamente interrogarsi sulla portata del testo sottoscritto, sul senso delle paroe e, ove le avesse ritenute non univoche, contrariamente a quanto appare a questa Corte, avrebbe dovuto ricercare la comune intenzione delle parti.

3.3) Non vale qui invocare, come fa il controricorso, quella giurisprudenza secondo cui “nei contratti per i quali è prevista la forma scritta “ad substantiam”, la ricerca della comune intenzione delle parti deve essere compiuta, con riferimento agli elementi essenziali del contratto, soltanto attingendo alle manifestazioni di volontà contenute nel testo scritto” (v. Cass. 14444/06).

Presupposto di questa regola è che il senso letterale delle parole presenti un margine di equivocità, ma ciò non si avvera nel caso in esame, giacchè l’equivocità viene ricollegata dalla Corte piemontese all’erroneo presupposto che per assumere valore negoziale una promessa di compravendita debba contenere tutti gli elementi da essa elencati nella seconda parte di pag. 10 e non la semplice individuazione (determinata o determinabile) del bene compravenduto e della controprestazione.

4) Da questi rilievi emerge la necessità di un completo riesame del materiale acquisito, poichè la Corte di appello ha omesso di considerare sia le risultanze testimoniali, riportate in ricorso, che avrebbero decisivamente contribuito a illuminare l’intenzione delle parti, sia la portata del verbale dell’udienza di rinvio, nella quale si diede atto del rifiuto ad addivenire alla vendita per il prezzo stimato dal consulente, nonostante “preciso impegno assunto”, frase meritevole di adeguata considerazione circa la portata della scrittura che la Corte di appello ha ritenuto insignificante con approssimativa e illogica valutazione.

Discende da quanto esposto l’accoglimento del ricorso.

La sentenza impugnata va cassata e la cognizione rimessa ad altra sezione della Corte di appello di Torino che si atterrà al principio di diritto recato da Cass. 8810/03 e procederà a nuova interpretazione della scrittura de qua alla luce dei canoni ermeneutici di cui all’art. 1362 e ss c.c., rinnovando la motivazione. Procederà inoltre alla liquidazione delle spese di questo giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso. Cassa la sentenza impugnata e rinvia ad altra sezione della Corte di appello di Torino, che provvederà anche sulla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.


 

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