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COMPRAVENDITE IMMOBILIARI,NON SEI ESPERTO? FATTI ASSISTERE DA UN AVVOCATO

  1. DEVI COMPRARE CASA?

  2. DEVI VENDERE CASA?

  3. CREDI SIA FACILE?

  4. NO NON LO E’ !!! MILLE INSIDIE MILLE PROBLEMI ,MILLE COSE DA FARE !!

  5. OCCORRE LEGGERE LE PROPOSTE DI ACQUISTO MOLTO BENE IN OGNI RIGA PIU’ VOLTE!!!

TANTE PERSONE FACENDO UNA PROPOSTA SBAGLIATRA PERDONO I LORO S0LDI !!!

 

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Lo studio avvocato diritto immobiliare Bologna si occupa di trasferimenti immobiliari, fornendo gli elementi di analisi e di valutazione necessari all’esatta definizione delle operazioni immobiliari e dell’oggetto delle transazioni, La consulenza offerta dallo Studio avvocato diritto immobiliare Bologna  copre tutte le fasi dell’operazione immobiliare, dallo studio di fattibilità iniziale alla negoziazione e definizione degli accordi definitivi.

Preliminari di Compravendita Immobiliari

La legge prescrive che ciascun atto di vendita avente a oggetto un bene immobile (o un mobile registrato) sia necessariamente compilato in forma scritta a pena di nullità, e in aggiunta impone un obbligo di trascrizione, vale a dire il dovere di annotare il contratto di trasferimento in un apposito registro pubblico.

 

Preliminari di Compravendita Immobiliari

 

Lo studio avvocato diritto immobiliare Bologna offre assistenza in ogni fase, dagli accordi preparatori sino al trasferimento definitivo, allo studio di fattibilità iniziale, alla negoziazione, sino alla definizione dei dettagli finali, curando la predisposizione dei relativi elaborati contrattuali, compresi gli strumenti operativi finanziari che possono sostenere le operazioni immobiliari: costituzione di fondi immobiliari, operazioni di project financing, etc. anche con accertamenti documentali presso gli uffici competenti, valutandone, sotto il profilo giuridico, le condizioni di fattibilità sia con riferimento a tutti gli elementi di carattere civilistico, sia in termini di regolarità urbanistica ed edilizia.

Lo Studio diritto immobiliare Bologna si occupa altresì delle controversie afferenti la tutela del possesso, l’acquisizione per usucapione, le servitù prediali, nonché la proprietà rurale.

 

 

 

 

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COMPRAVENDITE IMMOBILIARI,PRELIMINARI DI VENDITA, SEI ESPERTO? FATTI ASSISTERE DA UN AVVOCATO casa

La compravendita dei beni immobili
La compravendita dei beni immobili è regolata dal Codice Civile negli artt. dal 1537 al 1541.

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COMPRAVENDITE IMMOBILIARI,BOLOGNA PRELIMINARI DI VENDITA, CONTRATTI IMMOBILIARI NON SEI ESPERTO? FATTI ASSISTERE DA UN AVVOCATO CASA

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In base all’art. 1350 del codice civile i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili devono farsi per atto pubblico, pena di nullità. La stessa norma si utilizza anche alla procura e al preliminare di compravendita.
Sempre a pena di nullità è necessario che nei contratti di compravendita siano presenti le dichiarazioni previste dalla L. 165/90 (dichiarazione del reddito fondiario nella dichiarazione dei redditi) e dalla L. 47/85 sul condono edilizio.

Materia assai complessa quella delle compravendite immobiliari ,complessa spesso anche per gli avvocati, perché vi sono centinaia di norme centinaia di articoli, che possono portare a comprare bene o comprare male, cioè a buttare danaro

Ad esempio se comprate una casa e dovete chieder un mutuo ricordate di subordinare sempre la proposta alla concessione del mutuo

consiglio sempre di farsi assistere d un avvocato esperto chiamatemi :051/6447838

 

afferma la dottrina e la giurisprudenza a, ai fini della legittimità del recesso ex art. 1385 cod. civ., come della risoluzione, non è sufficiente l’inadempimento, ma occorre anche la verifica circa la non scarsa importanza ai sensi dell’art. 1455 cod. civ., dovendo il giudice tenere conto della effettiva incidenza dell’inadempimento sul sinallagma contrattuale e verificare se, in considerazione della mancata o ritardata esecuzione della prestazione, sia da escludere per la controparte l’utilità del contratto alla stregua dell’economia complessiva dello stesso. Per altro, la mancata indicazione di un termine essenziale non vale ad escludere che i ritardi nella stipula del definitivo possano costituire di per sé un inadempimento di non scarsa importanza, ove concretamente i ritardi nell’adempimento superino ogni ragionevole limite di tolleranza da apprezzarsi discrezionalmente dal giudice di merito in relazione all’oggetto del contratto e alla natura del medesimo.

AFOTOGRAFICA1AVVOCATO COMPRAVENDITE IMMOBILIARI BOLOGNA E CONTRATTI PRELIMINARI ALCUNI CONSIGLI SULLE COMPRAVENDITE IMMOBILIARI

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Devi comprare casa? Devi vendere casa?

Lo Studio Legale Avvocato Armaroli di Bologna, è specializzato da anni nella contrattualistica e nelle cause sulle compravendite immobiliari con molta attenzione alle nuove normative. Assiste come avvocato quanti vogliono comprare casa

BOLOGNA COMPRAVENDITE IMMOBILIARI, BOLOGNA PRELIMINARI DI VENDITA, SEI ESPERTO? FATTI ASSISTERE DA UN AVVOCATO SPIEGO TRE COSE:

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1) ASSICURATI SEMPRE CHE IL VENDITORE SIA IL REALE PROPRIETARIO E CHE NON VI SIANO IPOTECHE O VIZI

2) FATTI CONSIGLIARE DA UN AVVOCATO ESPERTO QUANDO FIRMI IL PRELIMINARE,NON AVER FRETTA DI FIRMARE RILEGGI PIU’ VOLTE IL CONTRATTO

3) PRETENDI LA CONFORMITA’ IMPIANTI E L’ USABILITA’

AVVOCATO DIRITTO IMMOBILIARE BOLOGNA

 Assisto come avvocato quanti vogliono comprare casa o quanti vogliono vendere casa.

PARLA CON L’AVVOCATO 051/6447838 COMPRAVENDITE IMMOBILIARI,  PRELIMINARI DI VENDITA, SEI ESPERTO? FATTI ASSISTERE DA UN AVVOCATO

Le compravendite immobiliari nascondono insidie che sfuggono anche agli occhi piu’ attenti, per cui meglio chiedere l’assistenza di un avvocato meglio chiedere la consulenza legale a un avvocato che conosce la materia. I contratti di compravendita immobiliare sono un impegno contrattuale. Il compromesso immobiliare che sembra cosa facile, invece richiede conoscenze giuridiche perché condizionerà tutta la compravendita. 

CONTRATTI IMMOBILIARI COMPRAVENDITA DIRITTI DELL’ACQUIRENTE

l compratore ha anzitutto il diritto di ricevere dal venditore la consegna dell’immobile al momento del contratto notarile di compravendita, contestualmente al pagamento del prezzo, nello stato di fatto conosciuto, con gli eventuali accessori pattuiti, libero da persone e da cose.

E’ lecito da parte dell’acquirente richiedere in anticipo rispetto al trasferimento definitivo, la consegna del bene: tuttavia non è suo diritto ottenerla, essendo rimessa alla discrezionalità del proprietario consentirla (non solo in quanto non saldato ancora il prezzo, ma stante anche la perdurante responsabilità civile, penale, amministrativa e fiscale in capo al venditore connessa al fatto della proprietà).

PERCHE’ POSSO AVER BISOGNO  DI UN AVVOCATO PER  OFFERTA  PROPOSTA IN AGENZIA IMMOBILIARE?

Perché la proposta in agenzia immobiliari ha lo stesso peso di un preliminare id vendita se viene accettata dal venditore, quindi nascono a tuo carico una serie di obbligazioni .

Se il venditore non accetta la proposta, oppure resta silente fino al termine nella stessa contenuto, la caparra va restituita all’acquirente. Quando invece firma per accettazione la proposta e tale circostanza viene comunicata all’acquirente, entrambe le parti restano vicendevolmente obbligate a stipulare l’atto definitivo di vendita. Una proposta così conclusa (ovvero una proposta accettata) si converte pertanto automaticamente in un contratto preliminare di compravendita, che vincola entrambe le parti

 

PERCHE’ DEVO VERSARE UNA CAPARRA QUANDO FACCIO UNA PROPOSTA IMMOBILIARE ?

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Perché ti obbliga a mantenere fede alla tua proposta

Che cos’è il contratto definitivo di compravendita?

Cosa  è il contratto preliminare di compravendita

Il contratto preliminare di compravendita precede spesso la stipula di un contratto definitivo: si tratta di un atto stipulato sempre in forma scritta, in cui le parti si impegnano una alla vendita, l’altra all’acquisto, al prezzo e entro i termini stabiliti dal contratto preliminare stesso, cioè si impegnano, in sostanza, a stipulare un nuovo contratto, quello definitivo di compravendita.

 

 

Che cosa è una proposta d’acquisto?

 

 

Il primo passo da fare dopo aver trovato la casa ideale è quello di formulare una proposta d’acquisto in forma scritta indirizzata al venditore e versando un acconto. Quindi è un contratto che impegna l’acquirente per un tempo prestabilito ad acquistare un immobile ad un prezzo determinato.

Se il venditore accetterà le  condizioni del compratore, per iscritto, le parti saranno vincolate a portare a termine la compravendita come è stato stabilito nella proposta, il venditore incasserà l’acconto che diventerà caparra confirmatoria, in alternativa se la proposta non dovesse essere accettata l’acconto sarà restituito al compratore.

 

Cosa accade in caso di inadempimento del promittente venditore all’obbligo di trasferire la proprietà dell’immobile promesso in vendita?

Il promittente venditore è responsabile in via contrattuale dell’inadempimento; il promissario acquirente ha a propria disposizione il rimedio del risarcimento dei danni subiti.

Detta responsabilità sussiste sia in caso di inadempimento totale, sia in caso di inadempimento inesatto e sia in caso di inadempimento ritardato.

Ovviamente, il promissario acquirente, dovrà dimostrare di aver subito un danno dell’inadempimento del promittente venditore.

 

Perché garantirsi dall’acquisto nel caso di contratto preliminare di vendita di immobile da costruire da parte del costruttore?

 

A tutela del promissario acquirente (persona fisica) che stipuli con il costruttore un preliminare di compravendita di immobile da costruire il D. Lgs. n. 122 del 20 giugno 2005 prevede una serie di obblighi a carico della parte promittente venditrice: 1) rilascio di fideiussione a garanzia di tutte le somme incassate dal costruttore prima del trasferimento definitivo; 2) rilascio di una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale al trasferimento del bene; 3) predisposizione del contenuto del preliminare ad un contenuto “minimo” fissato dal citato D.Lgs. 122/2005.

 

 

Perché è obbligatorio il certificato di abitabilità/agibilità?

Risposta: si ma solo per immobili di nuova costruzione, mentre per quelli più datati se l’acquirente accetta di comprare senza il suddetto certificato la compravendita è fattibile.

 

 

 sto per sottoscrivere una proposta d’acquisto, a chi devo intestare l’assegno da allegare?

direttamente al proprietario con modalità non trasferibile (nota bene prima di emettere l’assegno verificare il nome del legittimo proprietario sull’atto di provenienza dell’immobile)

 

Pretendere che l’agente utilizzi i moduli depositati presso la Camera di Commercio per la stipulazione di qualsiasi atto, conservarne una copia e assicurarsi che tutti i documenti:

– siano scritti in modo chiaro e comprensibile. In caso di dubbi non esitare a chiedere delucidazioni all’avvocato;

 

 

 

 

La caparra confirmatoria è quella somma di denaro o quantità di cose fungibili che una parte consegna all’altra, al momento della conclusione del contratto, per garantire l’adempimento delle proprie obbligazioni contrattuali.

 

 

Occorre premettere che, la caparra confirmatoria, costituisce un contratto che si perfeziona con la consegna che una parte fa all’altra di una somma di danaro o di una determinata quantità di cose fungibili per il caso d’inadempimento delle obbligazioni nascenti da un diverso negozio ad essa collegato (c.d. contratto principale). La caparra (sia confirmatoria che penitenziale) è dunque, come è noto, una clausola che ha lo scopo di rafforzare il vincolo contrattuale; il relativo patto contrattuale ha natura reale, e, come tale, è improduttivo di effetti giuridici ove non si perfezioni con la consegna della relativa somma (Cass. n. 2870 del 07/06/1978). Ciò tuttavia non esclude che le parti, nell’ambito della loro autonomia negoziale, possano differire la dazione della caparra in tutto o in parte ad un momento successivo alla conclusione del contratto, come previsto dall’art. 1385, primo comma c.c., purché anteriore alla scadenza delle obbligazioni pattuite (Cass. n. 5424 del 14.4.2002; Cass. 3071 del 13.02.2006; Cass. n. 17127 del 9.8.2011). Tale possibilità non comporta tuttavia anche quella di escludere la natura reale del contratto e ad attribuire all’obbligazione della sua prestazione gli effetti che l’art. 1385, 2 comma c.c. ricollega alla sua consegna, che nel caso di specie non è avvenuta. Con tale conclusione resta assorbito l’esame delle ulteriori censure contenute nel motivo.

 

Deve, in proposito, osservarsi che, in tema di caparra confirmatoria, il principio di cui al comma 2 dell’art. 1385 c.c. (in virtù del quale la parte non inadempiente ha facoltà di recedere dal contratto ritenendo la caparra ricevuta od esigendone il doppio rispetto a quella versata) non è applicabile (come, in effetti, dedotto dai ricorrenti) tutte le volte in cui la parte non inadempiente, anziché recedere dal contratto, si avvalga del rimedio ordinario della risoluzione del negozio, perdendo, in tal caso, la funzione di liquidazione convenzionale anticipata del danno; tuttavia, deve affermarsi (cfr, ad es., Cass. n. 11356 del 2006) che, qualora, anziché recedere dal contratto, la parte non inadempiente si avvalga dei rimedi ordinari della richiesta di adempimento ovvero di risoluzione del negozio (come verificatosi nella specie), la restituzione della caparra è ricollegabile agli effetti restitutori propri della risoluzione negoziale, come conseguenza del venir meno della causa della corresponsione, giacché in tale ipotesi essa perde la suindicata funzione di limitazione forfettaria e predeterminata della pretesa risarcitoria all’importo convenzionalmente stabilito in contratto, e la parte che allega di aver subito il danno, oltre che alla restituzione di quanto prestato in relazione o in esecuzione del contratto, ha diritto anche al risarcimento dell’integrale danno subito, se e nei limiti in cui riesce a provarne l’esistenza e l’ammontare in base alla disciplina generale di cui agli artt. 1453 ss. c.c., salvo che non ne sia stata convenzionalmente predeterminata la misura sotto forma di clausola penale. In altri termini, qualora la parte non inadempiente, invece di recedere dal contratto, manifesti la volontà di optare per l’esercizio del rimedio ordinario della risoluzione del negozio, la restituzione di quanto versato a titolo di caparra è dovuta dalla parte adempiente quale effetto della risoluzione stessa in conseguenza della caducazione della sua causa giustificativa, senza alcuna necessità di specifica prova del danno, essendo il danno stesso (consistente nella perdita della somma capitale versata alla controparte maggiorata degli interessi) “in re ipsa”, mentre la prova richiesta alla parte che abbia scelto il rimedio ordinario della risoluzione del preliminare riguarderà esclusivamente l’eventuale maggior danno subito in conseguenza dell’inadempimento dell’altra parte. Tuttavia, per il caso di previsione cumulativa di caparra e penale nello stesso contratto, tale ulteriore danno sarà automaticamente determinato nel “quantum” previsto a titolo di clausola penale che ha la funzione di limitare il risarcimento del danno nel caso in cui la parte che non è inadempiente preferisca, anziché recedere dal contratto, domandarne la risoluzione (in termini, v. Cass. 28 giugno 2012 n. 10953). A tale principio la corte di merito si è correttamente attenuta nella fattispecie allorquando, nell’interpretare globalmente la menzionata clausola n. 12) del contratto preliminare in discorso, ha adeguatamente rilevato che, nel caso di inadempimento dei promissari acquirenti e di intervenuta risoluzione del contratto, il Pe. (e per lui gli eredi) sarebbe stato tenuto alla restituzione della caparra e di quanto pagato dalle parti inadempienti, salvo trattenere la penale quantificata in una misura corrispondente a quella della caparra stessa, e dunque parametro per la determinazione del danno (e non, quindi, al pagamento sia della caparra sia della penale corrispondente all’intero importo versato dai ricorrenti, provato per l’ammontare di L. 40.000.000). Anche il profilo del motivo relativo alla pretesa vessatorietà della clausola 12) va respinto, considerato che le caparre, clausole penali e similari, con le quali le parti abbiano determinato in via convenzionale anticipata la misura del ristoro economico dovuto, da una parte all’altra, in caso di recesso o inadempimento, non rientrano tra quelle previste dall’art. 1341 c.c., per le quali è richiesta la specifica approvazione. Univoca è a tal riguardo la giurisprudenza di questa corte (v., tra le altre, Cass. 23 gennaio 2004 n. 1168; Cass. 26 ottobre 2004 n. 20744; Cass. 23 dicembre 2004 n. 23965; Cass. 18 marzo 2010 n. 6558), per la quale, per un verso, le disposizioni degli artt. 1341 e 1342 c.c. concernono fattispecie relative alle condizioni generali di contratto predisposte da uno dei contraenti ed i contratti conclusi mediante la sottoscrizione di moduli o formulari (predisposti per disciplinare in maniera uniforme determinati rapporti contrattuali), del tutto estranee alla vicenda in esame e, per altro verso, la clausola penale, espressamente prevista dagli artt. 1382 e segg. c.c., non è riconducibile ad alcuna delle ipotesi di clausole “vessatorie” tassativamente previste dall’art. 1341 c.c..

 

.Questa Corte intende confermare i principi espressi dalla sentenza delle sezioni unite dei 2009,non condividendo quanto affermato nella isolata ordinanza di questa Corte n. 24.841 del 2011 dove si afferma che la parte, in sostituzione della domanda adempimento o di risoluzione contrattuale per inadempimento con domanda di risarcimento del danno, può legittimamente invocare (senza incorrere nelle preclusioni derivanti dalla proposizione dei ‘nova’ in sede di gravame) la facoltà di cui all’art. 1385 c.c., comma 2, poiché tale modificazione delle istanze originarie costituisce legittimo esercizio di un perdurante diritto di recesso rispetto alla domanda di adempimento, ed un’istanza di ampiezza più ridotta rispetto all’azione di risoluzione (Cass. Sez. 2, 11-1-1999 n. 186; Sez. 2, 23-9-1994 n. 7644). Tale decisione si fonda su una giurisprudenza di legittimità risalente nel tempo e dei tutto superata dalla decisione delle sezioni unite del 2009 da cui detta ordinanza si discosta senza contrastarne la motivazione con alcun argomento convincente e senza tenere conto dell’ulteriore rilievo che chi ammette una fungibilità tra le azioni lato sensu risarcitorie ignora che ciò si risolverebbe nella indiscriminata e gratuita opportunità di modificare, per ragioni di mera convenienza economica, la strategia processuale iniziale dopo averne sperimentato gli esiti ‘; dall’altro ancora, soltanto l’esclusione di una inestinguibile fungibilità tra rimedi consente di evitare situazioni di abuso e rende il contraente non inadempiente doverosamente responsabile delle scelte operate, impedendogli di sottrarsi ai risultati che ne conseguono, quando gli stessi non siano corrispondenti alle aspettative che ne hanno dettato la linea difensiva.

 

 

 

DIRITTO IMMOBILIARE BOLOGNA? CHIAMA L’AVVOCATO SERGIO ARMAROLI                                                                                                                                                                

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COMPRANDO CASA, SE NON SEI ESPERTO RISCHI DI PERDERE MOLTI SOLDI !!

COMPRAVENDITE IMMOBILIARI,PRELIMINARI DI VENDITA, SEI ESPERTO? FATTI ASSISTERE DA UN AVVOCATODevi comperare casa? Necessiti di aiuto per compilare il compromesso o il contratto preliminare?

In modo particolare si presta attenzione alla tutela degli acquirenti nelle compravendite immobiliari, cioè a chi vuole comprare casa, oggi assai insidiose anche per il possibile verificarsi del fallimento del costruttore. Oggi comprare casa è un impegno economico che coinvolge una vita di lavoro, occorre essere molto attenti quando si fa il contratto preliminare per comprare o vendere casa o compromesso e quello definitivo e attenzione alle clausole contrattuali in esso contenute per avere la migliore tutela. Molto spesso chi compra casa al rogito avendo ormai pagato la quasi totalità del prezzo di vendita pattuito con il venditore, avendo magari versato una eccessiva caparra confirmatoria al compromesso e sono quindi in grandi difficoltà se il costruttore è inadempiente, ad esempio perché fallisce. Lo sai vero, che una volta versata la caparra confirmatoria se non adempi al compromesso, cioè se non vuoi più comperare, perdi la caparra? 

AS6Tutelati, chiedi assistenza legale all’avvocato Sergio Armaroli, telefona al numero 051/6447838. 

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 AVVOCATO CONTRATTI IMMOBILIARI BOLOGNA AVVOCATO CONTRATTO PRELIMINARE BOLOGNA ,COSA E’ UN PRELIMINARE DI VENDITA IMMOBILIARE ? 

  1. Il contratto preliminare di compravendita è il principale strumento contrattuale con il quale le persone che intendono vendere o acquistare una casa di abitazione (o qualsiasi altro immobile) si impegnano, per iscritto a pena di nullità (il contratto nullo è invalido e non produce alcun effetto), a fare ciò.
  1. le parti si impegnano o, per meglio dire, si obbligano giuridicamente con efficacia vincolante tra di loro, ad alienare e ad acquistare l’immobile.
  1. Vuol dire che le parti del contratto, e più precisamente il promittente venditore, proprietario dell’immobile che intende alienarlo, e il promittente acquirente, che intende quindi acquistare, assumono l’impegno o l’obbligo, rispettivamente, di vendere e acquistare la casa, e quindi si impegnano a stipulare un nuovo contratto, il contratto definitivo di compravendita, con il quale unicamente avverrà il trasferimento di proprietà.
  2. l’art. 1316 c.c. si occupa del problema del modo di esecuzione dell’obbligazione dedotta nel rapporto obbligatorio, cioè stabilisce che se l’oggetto dell’obbligazione è per sua natura indivisibile o lo è perché è stato considerato tale dall’accordo delle parti, l’adempimento deve avvenire rispettando detta natura o la convenzione.
  1. Nessuna interferenza la norma ha con riferimento ad una problematica come quella discussa in causa e relativa al se il contratto sarebbe stato concluso oppure no senza che tutte le attribuzioni patrimoniali previste fossero giuridicamente possibili. Tale aspetto concerne il profilo statico della conclusione del rapporto contrattuale, cioè il piano della stessa causa del negozio.
p.4. Con il quarto motivo di ricorso si deduce “omessa, contraddittoria ed insufficiente motivazione circa un altro fatto decisivo e controverso ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c. relativo alla asserita estendibilità della nullità parziale in deroga al principio di conservazione del contratto”.
p.4.1.
  1. I fatti determinanti la circostanza della essenzialità dell’accordo sui frammenti rispetto a quello dell’affresco”.
Il presupposto che sottende la censura, almeno per quello che suggeriscono le ora riportate espressioni, è che i F. avessero chiesto la declaratoria di nullità parziale del contratto ed il giudice di merito abbia esteso d’ufficio la nullità a tutto il contratto.
  2. la prospettazione dei F. fosse stata nel senso della invocazione di una nullità parziale.
p.4.2. Il motivo, una volta inteso, al di là della sua intestazione, per quello che nella illustrazione denuncia (Cass. sez. un. n. 17931 del 2013) e, dunque, apprezzato come vizio di violazione della norma del procedimento, di cui all’art. 112 c.p.c., risulta inammissibile, in quanto, non fornisce l’indicazione specifica dell’atto processuale su cui si fonda, richiesta dall’art. 366 n. 6 c.p.c.: infatti, non si precisa in alcun modo da quale atto si sarebbe evinto il sostrato della censura che prospetta, cioè da quale atto sarebbe emerso che i F. avevano chiesto la declaratoria della nullità parziale.
  1. Infatti, non si indica da che cosa ciò si sarebbe evinto. Sicché, la Corte non è messa in grado di verificare le risultanze dello svolgimento del giudizio di merito dalle quali si dovrebbe evincere la prospettata violazione dell’art. 112, dato che esse non sono nemmeno identificate, siccome imponeva l’onere di cui all’art. 366 n. 6. La Corte dovrebbe procedere alla ricerca negli atti di quello che ipoteticamente potrebbe sorreggere la censura e ciò con inammissibile rilevazione della parte ricorrente da quello che era l’onere di formulare ed evidenziare i fatti giustificativi della “domanda” espressa con il motivo di ricorso in esame, nonché con il rischio di non pervenire all’esito della ricerca ad un esito positivo per parte ricorrente non ricercando dove in mente sua si sarebbe dovuto ricercare.
p.5. Il quinto motivo denuncia “violazione e falsa applicazione degli artt. 99 e 112 c.p.c. in relazione all’art. 360, co. 1, n. 4 c.p.c. con riferimento alla asserita estendibilità della nullità parziale in deroga al principio di conservazione del contratto, sancito dagli artt. 1418, 1419, 1424 c.c.; nullità della sentenza”.
p.5.1. Il motivo, questa volta evocando il paradigma normativo corretto, cioè il n. 4 dell’art. 360 c.p.c., prospetta sostanzialmente – ma, come si vedrà immediatamente di seguito, non solo – la stessa questione prospettata sostanzialmente con il motivo precedente, cioè che, avendo i F. chiesto una declaratoria di nullità parziale del contratto, la Corte territoriale, una volta ravvisata appunto “un’ipotesi di nullità parziale”, l’avrebbe “estesa d’ufficio all’intero regolamento contratale, senza alcuna istanza/domanda, allegazione, eccezione e senza alcuna prova della parte che vi aveva interesse

AFOTOGRAFICAAVVOCATO CONTRATTI IMMOBILIARI BOLOGNA AVVOCATO CONTRATTO PRELIMINARE BOLOGNA ,COSA E’ UN PRELIMINARE DI VENDITA IMMOBILIARE ?

Avvocato Contratto preliminare e trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c.effetti verso curatore fallimentare COMPRAVENDITE IMMOBILIARI,PRELIMINARI DI VENDITA, SEI ESPERTO? FATTI ASSISTERE DA UN AVVOCATONei confronti del curatore non può essere pronunciata la sentenza costitutiva che produca gli effetti del contratto non concluso, sia perché il fallimento immobilizza il patrimonio, sia perché il curatore è terzo rispetto alle parti.

 

La sopravvivenza del fallimento consente al curatore di ottenere una pronuncia di rigetto della domanda di esecuzione in forma specifica e di optare per lo scioglimento del contratto anche in presenza della trascrizione della domanda e dell’avvenuto pagamento del prezzo. L’effetto prenotativo della trascrizione vale, infatti, solo per le sentenze dichiarative e non per quelle costitutive in relazione alla facoltà di scelta del curatore di sciogliersi o di subentrare nel contratto, la quale trova il solo limite del giudicato.  Cassazione civile, sez. II 05 maggio 2014

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Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza 23 maggio 2014, n. 11529

Svolgimento del processo

p.1. Z.S. ha proposto ricorso per cassazione contro F.E. e F. avverso la sentenza del 15 luglio 2010, con la quale la Corte di Appello di Milano ha rigettato il suo appello principale ed accolto quello incidentale dei F. conto la sentenza resa in primo grado dal Tribunale di Milano nel novembre del 2006.
p.2. Con tale sentenza, per quanto ancora interessa, era stato dichiarato nullo l’intero contratto, intercorso tra lo Z. ed il F. , documentato da una scrittura privata del 15 marzo 2001, e la Corte territoriale, nel rigettare l’appello principale ha confermato la statuizione di nullità, mentre, nell’accogliere l’appello incidentale, ne ha ravvisato, peraltro, l’effetto nella conseguenza di doversi motivare la dichiarazione di nullità anche sotto un ulteriore profilo, che non era stato invece ravvisato dal Tribunale.
p.3. Con detto contratto F.E. si impegnava a trasferire, a favore di Z.S. , il proprio diritto di proprietà su di un affresco di mt. 2,7 x 6 ca. e sui frammenti su tavola dell’artista H.K. , a fronte dell’impegno dello Z. di finanziare il restauro delle opere suddette, di concordare con F.E. il coordinamento delle operazioni di restauro e delle modalità di esposizione dell’affresco in occasione della inaugurazione del nuovo negozio F. a (…), nonché di rendere disponibile, successivamente, l’affresco per la vendita a musei, gallerie o privati che ne fossero interessati, ripartendosi così il ricavato della vendita – in relazione al quale si faceva riferimento al dover essere “concordato un importo congruo” – nelle seguenti misure: a Z.S. e ad F.E. il 45% a testa, a M.G. (colei che aveva messo in contatto F.E. con Z.S. ) il 10%.
p.4. Mentre l’ing. Z.S. dava inizio agli impegni presi, F.E. faceva ritirare l’affresco dallo studio della Za. (la restauratrice), chiedendo all’ingegnere la restituzione dei 17 pannelli perché di proprietà di sua sorella F.F. .
Così l’ing. Z.S. , dopo aver richiesto e ottenuto il sequestro giudiziario dell’affresco, ai sensi dell’art. 670 c.p.c., promuoveva dinanzi al Tribunale di Milano un giudizio di merito diretto all’accertamento della proprietà delle opere.
Il Tribunale di Milano dichiarava nullo il contratto e disponeva la restituzione ad F.E. e F.F. di tutte le opere oggetto dell’accordo del 15.03.2001.
p.5. Avverso la sentenza proponeva appello Z.S. , chiedendo l’integrale riforma della sentenza di primo grado.
La Corte di Appello di Milano confermava la dichiarazione di nullità del contratto, poiché: a) condivideva l’assunto della natura unitaria ed inscindibile del contenuto dell’accordo, riscontrata dal Tribunale di Milano, e considerava così la fattispecie controversa riconducibile all’ambito applicativo della deroga prevista dall’art. 1419, comma 1 c.c., poiché nessuna delle parti contraenti aveva prospettato una ipotesi di nullità parziale estendibile all’intero contratto (argomento deducibile, secondo il giudice di secondo grado, dalle conclusioni formulate dalle parti in primo grado e reiterate in sede di gravame); b) dichiarava di accogliere parzialmente l’appello incidentale, là dove la nullità dell’intero rapporto era stata sostenuta dai F. sotto il profilo che, essendo stato rimesso ad un futuro accordo tra le parti la valutazione di congruità del prezzo della rivendita l’intero contratto risultava nullo per un’ulteriore indeterminatezza e/o indeterminabilità dell’oggetto, “posto che l’utilità di tale contratto, in relazione agli interessi perseguiti dalle parti, veniva assicurata solo con la prevista finale vendita dell’affresco”.
p.5. Al ricorso hanno resistito con controricorso gli intimati.
p.6. Il ricorrente ha depositato memoria.

Motivi della decisione

p.1. Con il primo motivo di ricorso si deduce “nullità della sentenza e del procedimento ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c. per violazione degli artt. 101, co. 2, c.p.c. e degli artt. 111 e 24 Cost. in relazione alla asserita unitarietà ed inscindibilità del contenuto del contratto del 15.03.2001″.
Vi si censura l’avviso con cui la Corte territoriale avrebbe condiviso la valutazione di nullità dell’intero contratto, reputando la fattispecie dedotta in giudizio disciplinata dal principio di cui all’art. 1419, primo comma, c.c., in quanto esso avrebbe avuto un “contenuto unitario ed inscindibile”, così condividendo lo stesso avviso espresso dal primo giudice e disattendendo il primo motivo di appello principale dello Z. .
La Corte territoriale avrebbe errato in tale condivisione, perché, non diversamente dal Tribunale, avrebbe rilevato d’ufficio una questione – quella della sussistenza di un’ipotesi nella quale emergeva che i contraenti non avrebbero concluso il contrato nella sua interezza senza la parte colpita dalla nullità – in violazione della norma dell’art. 101, secondo comma, c.p.c.. Norma che – si sostiene – pur essendo stata introdotta con efficacia diretta solo per i giudizi iniziati dopo il 4 luglio 2009, ex lege n. 69 del 2009, avrebbe avuto, in realtà, natura di norma di interpretazione autentica, essendo espressione dei principi costituzionali del giusto processo e trovando già riscontro in altre norme del processo, cioè l’art. 183, comma quarto, e l’art. 384, terzo comma, c.p.c. come sostituito dall’art. 12 del d.lgs. n. 40 del 2006.
p.1.1. Il motivo è inammissibile, in quanto, anche a voler condividere l’idea che il principio introdotto dall’art. 101, secondo comma, fosse presente nell’ordinamento ed in particolate trovasse espressione nell’art. 183, quarto comma, nel testo vigente prima della sua introduzione, di modo che in pratica – sembra questo il senso della prospettazione – connotasse il potere di rilevazione d’ufficio del giudice anche al di là del momento della prima udienza di trattazione, nella specie, poiché la denunciata violazione di norma del procedimento così configurata sarebbe stata commessa già dal primo giudice e sarebbe stata soltanto reiterata dal giudice d’appello, non è dato comprendere come e perché il ricorrente ritenga di prospettarla come motivo di ricorso per cassazione contro la sentenza del giudice di appello senza avere allegato e dimostrato di avere dedotto la questione come motivo di appello ed anzi in una situazione nella quale egli stesso – a pagina nove del ricorso, nel riferire sommariamente i motivi di appello, non fa alcun riferimento alla presenza in essi della denuncia di violazione del principio di cui all’art. 183, quarto comma, ma soltanto “alla violazione del disposto degli artt. 1418 e 1419 c.c. e […] del generale principio di conservazione del contratto con riferimento alla statuita nullità dell’intero contratto”, oltre che all’errata interpretazione del regolamento negoziale e, dunque, a vizi di violazione di norme sostanziali.
È palese, infatti, che, se la violazione di norma del procedimento, di cui si lamenta il motivo, fosse stata commessa dal primo giudice, avrebbe dovuto, ai sensi dell’art. 161 c.p.c., dedursi come motivo di appello.
Non essendo stata dedotta e dimostrata tale deduzione ed anzi risultando smentita dalla sommaria evocazione dei motivi di appello e non trattandosi, del resto, di una nullità sottratta al regime del primo comma dell’art. 161, è evidente che, se anche si fosse verificata la prospettata nullità per inosservanza dell’indicato principio asseritamente connotante l’ordinamento prima della novella dell’art. 101, la relativa questione sarebbe rimasta preclusa in appello e non potrebbe ora “recuperarsi” in questa sede di legittimità, non essendo appartenuta all’oggetto della devoluzione nell’appello.
p.1.2. Ove mai, poi, a voler superare – lo si rileva in ipotesi denegata – quanto emerge in senso contrario dal descritto contenuto dei motivi, la devoluzione in appello fosse avvenuta, si dovrebbe constatare in ogni caso che il motivo in proposito quantomeno difetterebbe sul punto del requisito della c.d. indicazione specifica dell’atto processuale su cui si fonda, prescritto dall’art. 366 n. 6 c.p.c..
La previsione di cui a tale norma, infatti, imponeva:
a) di indicare nel ricorso a pena di inammissibilità del motivo se e dove l’atto processuale in cui la questione era stata proposta al giudice d’appello, cioè l’atto di appello, era stata prodotto in questo giudizio di legittimità, mentre non è stata fornita indicazione in proposito: indicazione che sarebbe stata necessaria anche ove si fosse inteso fare riferimento alla presenza nel fascicolo d’ufficio del giudice della sentenza impugnata (come consente Cass. sez. n. n. 22726 del 2011, ma sempre fermo l’onere di indicazione specifica di cui all’art. 366 n. 6 c.p.c., cioè l’espressa precisazione del voler fare riferimento a detta presenza);
b) la riproduzione diretta del contenuto dell’atto di appello quanto alla deduzione dell’ipotetico motivo di appello in questione, oppure la riproduzione indiretta con l’indicazione della parte dell’atto di appello in cui l’indiretta riproduzione trovava riscontro.
Nessuna di tali contenuti dell’art. 366 n. 6 c.p.c. appare rispettato nell’esposizione del motivo e nemmeno, si badi, nell’intero ricorso (particolarmente alla pagina nove già evocata sopra).
p.2. Con il secondo motivo di ricorso si deduce “omessa, contraddittoria ed insufficiente motivazione circa un fatto decisivo e controverso ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c. relativo alla presunta unitarietà ed inscindibilità del contenuto del contratto del 15.03.2001″.
Il motivo, a stare alla scelta del paradigma del n. 5 dell’art. 360 c.p.c., dovrebbe enunciare un vizio della motivazione della sentenza relativo alla ricostruzione della quaestio facti oggetto del dibattito processuale nelle fasi di merito. Vizio che sarebbe stato incidente ai fini di ritenere l’unitarietà ed inscindibilità del regolamento contrattuale.
p.2.1. Senonché, l’illustrazione del motivo presenta la seguente struttura:
a) non vi viene in alcun modo evocato quale sia il “fatto controverso”, ma, non solo si discetta di un non meglio identificato contrasto della sentenza impugnata con quella del giudice di primo grado, della quale si riporta, peraltro, un passo motivazionale esprimente soltanto considerazioni in iure in punto di operazione di determinazione dell’oggetto contrattuale, e, dunque, del tutto irrilevanti in funzione del sollecitato sindacato sulla quaestio facti;
b) di seguito si ragiona di “fatto decisivo”, ma si individua il preteso fatto nella “unitarietà ed inscindibilità del contenuto dell’accordo contrattuale” e, dunque, in una qualificazione giuridica e non già in un “fatto” (qualificazione che nell’economia della norma dell’art. 360 n. 5 nel testo applicabile al ricorso dovrebbe essere accompagnata dall’aggettivo controverso, con ciò che ne segue ai fini della dimostrazione dell’effettività dell’aggettivazione);
c) ancora in prosieguo si assume che sarebbe manifesta l’inosservanza dell’art. 132 n. 4, così evocandosi un vizio di violazione di una norma del procedimento che avrebbe richiesto l’indicazione del paradigma del n. 4 dell’art. 360 c.p.c. e che nulla ha a che vedere con quello di cui al n. 5 dell’art. 360 c.p.c., e si riportano, quindi, una serie di massime di questa Corte pertinenti alla detta norma;
d) si dice, poi, che la prospettazione del carattere unitario del contratto, sarebbe in contrasto con quanto era stato sostenuto nella memoria contenente l’appello incidentale delle controparti nel quale si era sostenuto che oggetto unico del contratto era l’affresco di H.K. e non anche i 17 pannelli;
e) si evoca, poi, un passo della sentenza di primo grado, nel quale si allude ad un astratto criterio esegetico contrattuale e si lamenta che la Corte territoriale avrebbe desunto l’unitarietà della pattuizione contrattuale dalle conclusioni processuali rassegnate dalle parti.
Dopo tale articolazione nel motivo si assume, quindi, conclusivamente, che, avendo la sentenza impugnata motivato “per relationem la nullità dell’intero contratto, facendo propria la motivazione della sentenza di primo grado, è di tutta evidenza che la motivazione delle due pronunce, quanto meno per la parte in cui la Corte espressamente rinvia, va intesa come un iter logico argomentativo unitario che, se affetto da contraddizioni interne (come quelle innanzi evidenziate) vizia la sentenza emessa in sede di gravame”.
Dopo di che si evocano due righe della motivazione di Cass. n. 4916 del 2000, nelle quali si era sostenuto che il vizio di motivazione ricorrerebbe anche nel caso “esista insanabile contrasto tra le argomentazioni, complessivamente adottate, tali da non consentire l’identificazione del procedimento logico-giuridico posto a base della decisione”.
p.2.2. Stante l’articolazione dell’illustrazione del motivo si evidenzia che essa non ha la sostanza della censura ai sensi del n. 5 dell’art. 360 c.p.c., cioè non prospetta e non individua vizio motivazionale su una o più quaestiones facti.
p.2.3. Ove, poi, il motivo si apprezzasse, stante l’evocazione dell’art. 132 n. 4 c.p.c., come vizio ai sensi del n. 4 dell’art. 360 c.p.c. (nel solco di quanto ora avallata da Cass. sez. un. n. 17931 del 2013), si dovrebbe rilevare che “In materia di contenuto della sentenza, affinché sia integrato il vizio di mancanza della motivazione agli effetti di cui all’art. 132, n. 4, cod. proc. civ., occorre che la motivazione manchi del tutto – nel senso che alla premessa dell’oggetto del decidere risultante dallo svolgimento del processo segue l’enunciazione della decisione senza alcuna argomentazione – ovvero che essa formalmente esista come parte del documento, ma le sue argomentazioni siano svolte in modo talmente contraddittorio da non permettere di individuarla, cioè di riconoscerla come giustificazione del decisum”. (Cass. n. 20112 del 2009): ne seguirebbe che si dovrebbe constatare che l’illustrazione non evidenzia in alcun modo una fattispecie siffatta, a tacer d’altro perché non è dato comprendere come essa si possa conciliare con il riferimento ad una motivazione per relationem.
p.2.4. Il motivo, in definitiva, si profila soltanto caratterizzato da una vera e propria inidoneità ad articolare una effettiva censura alla sentenza impugnata, data l’intrinseca contraddittorietà della sua esposizione e considerato che – come s’è rilevato sopra – i passaggi in cui essa si articola sono anche di contenuto generico (il che renderebbe il motivo inammissibile alla stregua del consolidato principio di diritto di cui a Cass. n. 4741 del 2005 e nel contempo non consentirebbe nemmeno – sempre sulla falsariga dell’evocata decisione della SS.UU. – di intendere il motivo come evidenziante la sostanza di una censura di erroneità della sussunzione – vizio ex n. 3 dell’art. 360 c.p.c. – della fattispecie concreta sotto quella astratta di un negozio unitario ed inscindibile).
p.3. Con il terzo motivo di ricorso si deduce “violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto (artt. 1316 e 1322 c.c.) ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c. con riferimento alla presunta unitarietà ed inscindibilità del contenuto del contratto del 15.03.2001″.
Vi viene evocata una pretesa violazione dell’art. 1316 c.c. che la Corte territoriale avrebbe commesso nel ritenere che il contratto avesse un contenuto unitario ed inscindibile, prospettando che l’oggetto del contratto era divisibile, dato che sarebbero stati materialmente diversi l’affresco ed i 17 frammenti, i quali ultimi erano stati anzi venduti nel corso del giudizio dai F. , e considerato che non risultava “dagli atti di causa o dalle allegazioni fattuali” che vi fosse un accordo di infrazionabilità della prestazione.
p.3.1. Il Collegio ritiene che il motivo sia privo di fondamento, dato che non spiega come, sul piano giuridico, l’essere oggetto di un unico contratto prestazioni aventi ad oggetto obbligazioni divisibili ridonderebbe sulla diversa problematica dell’essenzialità della pattuizione relativa ad una obbligazione rispetto all’altra, atteso che non è dato comprendere come questa problematica si ponga in rapporto con la natura della prestazione, tanto se intesa come indivisibile in rerum natura quanto se intesa tale per come convenzionalmente sia stata, in ipotesi, considerata: invero, il profilo normativo di cui all’art. 1316 concerne solo l’aspetto per così dire dinamico dello svolgimento del rapporto obbligatorio e non il carattere unitario o meno delle pattuizioni che prevedono le obbligazioni. Si vuoi dire cioè che l’art. 1316 c.c. si occupa del problema del modo di esecuzione dell’obbligazione dedotta nel rapporto obbligatorio, cioè stabilisce che se l’oggetto dell’obbligazione è per sua natura indivisibile o lo è perché è stato considerato tale dall’accordo delle parti, l’adempimento deve avvenire rispettando detta natura o la convenzione. Nessuna interferenza la norma ha con riferimento ad una problematica come quella discussa in causa e relativa al se il contratto sarebbe stato concluso oppure no senza che tutte le attribuzioni patrimoniali previste fossero giuridicamente possibili. Tale aspetto concerne il profilo statico della conclusione del rapporto contrattuale, cioè il piano della stessa causa del negozio.
p.4. Con il quarto motivo di ricorso si deduce “omessa, contraddittoria ed insufficiente motivazione circa un altro fatto decisivo e controverso ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c. relativo alla asserita estendibilità della nullità parziale in deroga al principio di conservazione del contratto”.
p.4.1. Il motivo denuncia in realtà non già una vizio della sentenza relativo ad un aspetto della ricostruzione della quaestio facti, come dovrebbe essere in relazione all’evocazione dell’art. 360 n. 5 c.p.c., bensì una pretesa violazione dell’art. 112 c.p.c., che la Corte territoriale avrebbe commesso, in quanto avrebbe dichiarato nullo l’intero contratto ai sensi dell’art. 1419, primo comma, c.c., ancorché in difetto di proposizione, da parte dei F. , di “alcuna istanza/domanda di estensione della eventuale nullità parziale all’intero contratto”, nonché senza che i medesimi avessero “allegato i fatti determinanti la circostanza della essenzialità dell’accordo sui frammenti rispetto a quello dell’affresco”.
Il presupposto che sottende la censura, almeno per quello che suggeriscono le ora riportate espressioni, è che i F. avessero chiesto la declaratoria di nullità parziale del contratto ed il giudice di merito abbia esteso d’ufficio la nullità a tutto il contratto. Il motivo, quindi, suppone che la prospettazione dei F. fosse stata nel senso della invocazione di una nullità parziale.
p.4.2. Il motivo, una volta inteso, al di là della sua intestazione, per quello che nella illustrazione denuncia (Cass. sez. un. n. 17931 del 2013) e, dunque, apprezzato come vizio di violazione della norma del procedimento, di cui all’art. 112 c.p.c., risulta inammissibile, in quanto, non fornisce l’indicazione specifica dell’atto processuale su cui si fonda, richiesta dall’art. 366 n. 6 c.p.c.: infatti, non si precisa in alcun modo da quale atto si sarebbe evinto il sostrato della censura che prospetta, cioè da quale atto sarebbe emerso che i F. avevano chiesto la declaratoria della nullità parziale. Infatti, non si indica da che cosa ciò si sarebbe evinto. Sicché, la Corte non è messa in grado di verificare le risultanze dello svolgimento del giudizio di merito dalle quali si dovrebbe evincere la prospettata violazione dell’art. 112, dato che esse non sono nemmeno identificate, siccome imponeva l’onere di cui all’art. 366 n. 6. La Corte dovrebbe procedere alla ricerca negli atti di quello che ipoteticamente potrebbe sorreggere la censura e ciò con inammissibile rilevazione della parte ricorrente da quello che era l’onere di formulare ed evidenziare i fatti giustificativi della “domanda” espressa con il motivo di ricorso in esame, nonché con il rischio di non pervenire all’esito della ricerca ad un esito positivo per parte ricorrente non ricercando dove in mente sua si sarebbe dovuto ricercare.
p.5. Il quinto motivo denuncia “violazione e falsa applicazione degli artt. 99 e 112 c.p.c. in relazione all’art. 360, co. 1, n. 4 c.p.c. con riferimento alla asserita estendibilità della nullità parziale in deroga al principio di conservazione del contratto, sancito dagli artt. 1418, 1419, 1424 c.c.; nullità della sentenza”.
p.5.1. Il motivo, questa volta evocando il paradigma normativo corretto, cioè il n. 4 dell’art. 360 c.p.c., prospetta sostanzialmente – ma, come si vedrà immediatamente di seguito, non solo – la stessa questione prospettata sostanzialmente con il motivo precedente, cioè che, avendo i F. chiesto una declaratoria di nullità parziale del contratto, la Corte territoriale, una volta ravvisata appunto “un’ipotesi di nullità parziale”, l’avrebbe “estesa d’ufficio all’intero regolamento contratale, senza alcuna istanza/domanda, allegazione, eccezione e senza alcuna prova della parte che vi aveva interesse (i sigg.ri F. )”.
Ebbene, mentre il riferimento alla declaratoria della nullità dell’intero contratto d’ufficio senza alcuna istanza o domanda o allegazione o eccezione appare pertinente e corrispondente alla denuncia di violazione degli artt. 99 e 112 c.p.c., quello ulteriore alla “prova” risulta evidentemente del tutto estraneo alla intestazione del motivo ed a simile denuncia.
p.5.2. L’illustrazione del profilo pertinente avrebbe dovuto comportare lo svolgimento di un’attività dimostrativa del fatto che i F. avevano chiesto la declaratoria di nullità del contratto solo pro parte, ma anche in questo caso la lettura delle pagine 37, 38, 39 e 40 del ricorso, in cui l’illustrazione del motivo si articola, non rivela alcunché che, prima ancora di dimostrare, naturalmente con i necessari riferimenti individuatori agli atti processuali, quella limitazione, la enunci. A pagina 37 v’è un riferimento alla “domanda di declaratoria di nullità del contratto, formulata in via riconvenzionale dai F. ”, ma nulla in punto di identificazione del suo contenuto e segnatamene della sua limitazione si coglie.
p.5.3. Di seguito si evocano risultanze istruttorie, le quali, peraltro, in alcun modo si riferiscono alla detta limitazione e concernono considerazioni che esprimono dissenso dalla valutazione della Corte territoriale di ricorrenza della fattispecie di cui all’art. 1419, primo comma, c.c., e ciò anche sul piano probatorio, ma, peraltro, con argomentazioni generiche e comunque del tutto al di fuori della logica del motivo.
p.5.4. A pagina 39 si torna, quindi, nell’ambito della censura, enunciando che “in mancanza di una istanza e/o eccezione e/o domanda e della allegazione, da parte dei convenuti F. , della essenzialità, i Giudici milanesi avrebbero dovuto dichiarare, al più, solo parzialmente nullo il contratto, limitando la declaratoria di nullità al patto relativo ai frammenti in quanto ritenuti beni inesistenti o, comunque, indeterminati ed indeterminabili, non essendo sorto dubbio alcuno circa la validità del patto relativo all’affresco e non avendo i sigg.ri F. allegato la essenzialità del patto sui frammenti né chiesto la estensione della nullità parziale all’intero contratto”.
Anche questo “ritorno” alla logica del motivo risulta, però, del tutto carente dell’indicazione di come e dove quanto avevano chiesto i F. fosse stato espresso nel senso di una invocazione della nullità parziale del contratto, alla quale i giudici di merito avrebbero, in violazione del principio della domanda, sovrapposto una valutazione di nullità dell’intero contratto. Sicché, prima ancora che di un motivo che non indica specificamente gli atti processuali dai quali si dovrebbe desumere la dedotta ultrapetizione, si è in presenza di un motivo che è addirittura carente della stessa attività assertiva dell’ultrapetizione e, quindi, del tutto generico.
In buona sostanza, chi legge l’illustrazione del motivo, non solo non è messo in grado di percepire il tenore delle domande dei F. , e segnatamente come e perché esse si fossero indirizzate solo alla consecuzione della nullità parziale, ma non vi rinviene neppure una specifica attività assertiva dell’ultrapetizione, che resta enunciata in modo del tutto apodittico.
p.5.5. Il motivo è, pertanto, inammissibile per difetto di specificità, giusta il consolidato principio di diritto che ritiene che il motivo di ricorso per cassazione debba essere specifico (ex multis, Cass. n. 4741 del 2005, già citata, seguita da numerose conformi: “Il requisito di specificità e completezza del motivo di ricorso per cassazione è diretta espressione dei principi sulle nullità degli atti processuali e segnatamente di quello secondo cui un atto processuale è nullo, ancorché la legge non lo preveda, allorquando manchi dei requisiti formali indispensabili per il raggiungimento del suo scopo (art. 156, secondo comma, cod. proc. civ.). Tali principi, applicati ad un atto di esercizio dell’impugnazione a motivi tipizzati come il ricorso per cassazione e posti in relazione con la particolare struttura del giudizio di cassazione, nel quale la trattazione si esaurisce nella udienza di discussione e non è prevista alcuna attività di allegazione ulteriore (essendo le memorie, di cui all’art. 378 cod. proc. civ., finalizzate solo all’argomentazione sui motivi fatti valere e sulle difese della parte resistente), comportano che il motivo di ricorso per cassazione, ancorché la legge non esiga espressamente la sua specificità (come invece per l’atto di appello), debba necessariamente essere specifico, cioè articolarsi nella enunciazione di tutti i fatti e di tutte le circostanze idonee ad evidenziarlo. In riferimento alla deduzione di un “error in procedendo” e, particolarmente, con riguardo alla deduzione della violazione di una norma afferente allo svolgimento del processo nelle fasi di merito, ai sensi del n. 4 dell’art. 360 cod. proc. civ., il rispetto dell’esigenza di specificità non cessa di essere necessario per il fatto che, com’è noto, la Corte di Cassazione, essendo sollecitata a verificare se vi è stato errore nell’attività di conduzione del processo da parte del giudice del merito, abbia la possibilità di esaminare direttamente l’oggetto in cui detta attività trovasi estrinsecata, cioè gli atti processuali, giacché per poter essere utilmente esercitata tale attività della Corte presuppone che la denuncia del vizio processuale sia stata enunciata con l’indicazione del (o dei) singoli passaggi dello sviluppo processuale nel corso del quale sarebbe stato commesso l’errore di applicazione della norma sul processo, di cui si denunci la violazione, in modo che la Corte venga posta nella condizione di procedere ad un controllo mirato sugli atti processuali in funzione di quella verifica. L’onere di specificazione in tal caso deve essere assolto tenendo conto delle regole processuali che presiedono alla rilevazione dell’errore ed alla sua deducibilità come motivo di impugnazione”).
p.5.6. Si deve, poi, aggiungere che al rilevato difetto di specificità, che nei sensi indicati contraddistingue l’attività illustrativa del motivo si accompagna anche, là dove non è stata fornita l’indicazione specifica delle risultanza istruttorie e degli atti processuali ai quali l’illustrazione si riferisce, la violazione dell’art. 366 n. 6 c.p.c. e, quindi, anche la causa di inammissibilità da detta norma prevista.
p.6. Il sesto motivo denuncia “violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto (artt. 1418, 1419, 1424 e 1322 c.c.) ai sensi dell’art. 360, co. 1, n. 3 c.p.c. con riferimento alla asserita estendibilità della nullità parziale in deroga al principio di conservazione del contratto”.
p.6.1. Si tratta di motivo del tutto dipendente dai due che lo precedono e carente di autonomia rispetto ad essi.
L’esordio della sua breve illustrazione lo rivela, dato che suona nel senso che “quanto dedotto nei due precedenti motivi pone anche in evidenza, età”.
Esso segue la sorte del precedente.
p.7. Il settimo motivo denuncia “violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto (artt. 1418, 1346, 1322, 1473 e 1474 c.c.) ai sensi dell’art. 360, co. 1, n. 3 c.p.c. con riferimento alla asserita mancata specificazione di alcun criterio di determinazione o di determinabilità del corrispettivo dell’affresco”.
p.7.1. Vi si censura la sentenza impugnata riguardo alla valutazione con cui ha ritenuto nulla per indeterminatezza la pattuizione relativa all’affresco, reputando che la previsione contrattuale in cui si alludeva al dover essere successivamente concordato “un importo congruo per la vendita” fosse tale da ridondare nella “mancata specificazione di alcun criterio di determinazione o di determinabilità del corrispettivo della vendita dell’affresco”.
La prospettazione è nel senso che il riferimento allo “importo congruo”, cioè ad un “prezzo congruo” avrebbe dovuto essere considerato riconducibile dalla Corte territoriale alla fattispecie di cui all’art. 1474, terzo comma, c.c., cioè alla nozione di “giusto prezzo”, con la conseguenza che non si sarebbe dovuta ravvisare l’indeterminatezza e, quindi, la nullità della pattuizione, con le conseguenti ricadute sul contratto, bensì dar corso al procedimento di cui al secondo comma dell’art. 1473 c.c, giusta il rinvio disposto dal terzo comma dell’art. 1474 c.c.
p.7.2. Il motivo prospetta una questione che la Corte territoriale non ha esaminato e non dimostra che essa le fosse stata posta. Tuttavia, trattandosi di una quaestio iuris afferente al profilo della sussunzione della pattuizione contrattale sotto la figura del terzo comma dell’art. 1474 c.c. e non supponendo essa l’accertamento di situazioni di fatto, ma solo l’esegesi della clausola contrattuale, essa non risulta questione nuova preclusa in questa sede di legittimità. La si può, dunque, esaminare.
p.7.3. Il motivo, tuttavia, è privo di fondamento.
Queste le ragioni.
Il terzo comma dell’art. 1474 c.c., nell’alludere alla circostanza che “le parti abbiano inteso riferirsi al giusto prezzo”, con riferimento all’ipotesi che il contratto risulti concluso per atto scritto, come nel caso di specie, suppone, evidentemente, che il riferirsi delle parti al giusto prezzo emerga come tale dal tenore del contratto. Dunque, nel contratto le parti debbono avere fatto riferimento al “giusto prezzo”. È quanto dire che, perché ricorra la figura del terzo comma dell’art. 1474 c.c., il legislatore del Codice ha supposto che la clausola contrattuale scritta abbia usato l’espressione “giusto prezzo”. Parimenti, se il contratto risulti concluso oralmente è necessario che risulti per il tramite dell’attività dimostrativa della sua conclusione che le parti abbiano manifestato l’intenzione di riferirsi proprio al “giusto prezzo”.
Ciò è reso manifesto dal fatto che il legislatore, nella prima parte del terzo comma dell’art. 1474, riconduce la fattispecie di riferimento al giusto prezzo al primo ed al secondo comma della stessa norma, se l’oggetto della vendita ha le caratteristiche da essi indicate: infatti, se nella fattispecie de qua non fosse necessaria una specifica manifestazione di volontà evocativa del “giusto prezzo” se, dunque, il legislatore ad essa non avesse voluto alludere, la riconducibilità alle ipotesi del primo e secondo comma sarebbe stata già imposta direttamente dalle previsioni di tali commi e la norma sarebbe stata inutile.
Si deve, pertanto, ritenere che la fattispecie del terzo comma è fattispecie che ricorre quando le parti abbiano contemplato come criterio di commisurazione del prezzo proprio l’essere esso quello “giusto”.
Occorre, dunque, che le parti si siano rappresentate proprio quel concetto e non altro e la rappresentazione, se il contratto è concluso per iscritto, deve emergere dal tenore del documento.
p.7.4. Ora, nel caso di specie, in cui si è in presenza di contratto concluso per iscritto, la clausola che si vorrebbe riconducibile al terzo comma dell’art. 1474 non fa riferimento al “giusto prezzo” e, dunque, non si può ritenere che ricorra la fattispecie di cui a detto comma.
La pattuizione parlava, infatti, a tutto voler concedere (dato che l’espressione era la seguente: “una volta concordato un importo congruo per la vendita”), di “prezzo congruo” e, se anche questa potesse considerarsi nozione equivalente a quella del “giusto prezzo”, non potrebbe essere assunta come significativa della volontà delle parti di evocare la figura del terzo comma dell’art. 1474.
L’ammissibilità di previsioni contrattuali evocati vedi espressioni equivalenti a quella “giusto prezzo”, infatti, potrebbe concepirsi forse nei casi in cui il riferimento al “prezzo congruo”, o al “prezzo adeguato”, o al “prezzo conveniente”, cioè a nozioni simili secondo il senso comune, ma anche secondo esso non del tutto identiche rispetto a quella del “giusto prezzo”, abbia riguardato, come non è stato nella specie, i due casi di cui al primo e secondo comma della stessa norma. In questi ultimi, infatti, posto che, come s’è già detto, la vendita sarebbe stata, anche in mancanza di evocazione del “giusto prezzo”, riconducibile comunque al primo o al secondo comma dell’art. 1474 c.c., si può giustificare che il riferimento al “giusto prezzo” possa avvenire attraverso espressioni equivalenti come quelle indicate.
p.7.5. Viceversa, nel caso in cui non si tratti di beni riconducibili alle categorie del primo e del secondo comma, per le quali la volontà delle parti è integrata dalla legge anche quando esse nulla dicano sul prezzo e, dunque, appare tollerabile l’uso di espressioni similari, l’impossibilità di considerare lecite perché trovi applicazione il terzo comma dell’art. 1474 formule distinte da quella del “giusto prezzo”, in quanto sostanzialmente sul piano terminologico equivalenti o simili, discende dal fatto che in tal caso l’effetto è quello, importantissimo, di rimettere al terzo, sebbene nominato nel modo di cui all’art. 1473, secondo comma, c.c., la determinazione del prezzo: tanto impone, dunque, di ravvisare nella previsione della norma, per l’importanza delle conseguenze se le parti siano in contesa, l’imposizione di un riferimento esclusivo alla formula indicata dalla legge e non a formule semplicemente equivalenti, dovendo in caso diverso ritenersi che riprendano vigore le regole normali sulla necessità della determinazione del contenuto contrattuale, alle quali la disciplina dell’art. 1474, come quella dell’art. 1473 derogano.
La norma del terzo comma dell’art. 1474 c.c. sembra cioè doversi intendere di stretta interpretazione.
Una lontana decisione (Cass. n. 154 del 1971) sembra essersi ispirata proprio a tale principio, quando ha statuito che la fattispecie dell’art. 1474, terzo comma, c.c. suppone “la concorde affermazione delle parti in ordine all’esistenza di una vendita a giusto prezzo”.
Il principio di diritto che viene in rilievo è il seguente: “perché si possa configurare la fattispecie del terzo comma dell’art. 1474 c.c., allorquando l’oggetto della vendita non è riconducibile alle ipotesi di cui al primo e secondo comma della stessa norma, è necessario che le parti si siano riferite al giusto prezzo, cioè abbiano evocato nella pattuizione tale nozione, restando escluso – a differenza di quanto può accadere se l’oggetto della vendita sia riconducibile alle dette ipotesi – che possano assumere rilievo espressioni diverse anche se sostanzialmente equivalenti (come prezzo congruo, adeguato, e simili)”.
p.7.6. Peraltro, nel caso di specie, in disparte l’assorbenza di quanto si è rilevato, si deve comunque considerare che la pattuizione intervenuta fra le parti non sarebbe nemmeno riconducibile ad un concetto equivalente a quello evocato dalla vendita a giusto prezzo.
Nel caso di specie, infatti, le parti non hanno fatto riferimento al “prezzo congruo”, ma hanno previsto qualcosa di diverso, cioè che si sarebbe dovuto concordare un importo congruo.
Hanno fatto, dunque, riferimento esse stesse all’intervento ed alla necessità di un accordo futuro al riguardo.
OraG
Ne segue che, se anche la formulazione del riferimento al “prezzo congruo” si fosse potuta reputare equivalente a quella al “prezzo giusto”, non si sarebbe potuto configurare in alcun modo e comunque il presupposto per l’applicazione della norma, dato che le parti avevano previsto la necessità di un accordo futuro di determinazione del prezzo e non fatto riferimento al prezzo congruo.
p.7.7. Il motivo è, pertanto, rigettato.
p.8. L’ottavo motivo denuncia “omessa, contraddittoria ed insufficiente circa un altro fatto decisivo e controverso ai sensi del’art. 360, co. 1, n. 5) c.p.c. relativo alla asserita mancata specificazione di alcun criterio di determinazione o di determinabilità del corrispettivo dell’affresco”.
p.8.1. Il motivo è infondato, perché ripropone sotto la specie del n. 5 dell’art. 360 c.p.c. la stessa prospettazione del motivo precedente sul giusto prezzo.
p.9. Il nono motivo denuncia “violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto (violazione degli artt. 1322, 1346, 1362, 1367 e 1371 c.c.) ai sensi dell’art. 360, co. 1, n. 3) c.p.c. con riferimento alla pretesa indeterminatezza dell’oggetto “frammenti”.
Nella illustrazione ci si duole che la Corte territoriale avrebbe trascurato nell’esegesi del riferimento del contratto all’oggetto indicato come “frammenti”, la considerazione del comportamento successivo delle parti.
Senonché, non solo non si fornisce l’indicazione di questo comportamento, che viene evocato con un generico rinvio alle “argomentazioni” e ai “rilievi” formulati dal ricorrente, ma nemmeno si fornisce l’indicazione specifica del se e dove le une e gli altri erano stati formulati e del se, come e dove la loro considerazione era stata devoluta al giudice d’appello: viene evocato, in limine dell’esposizione del motivo, il secondo motivo d’appello, ma del tutto genericamente.
Il motivo è, conseguentemente, inammissibile per genericità ed anche per violazione dell’art. 366 n. 6 c.p.c..
Si rileva ancora e comunque che, una volta consolidata la ragione di nullità ritenuta dalla Corte territoriale con riferimento alla pattuizione del prezzo, l’eventuale fondatezza del motivo non avrebbe potuto portare alla cassazione della sentenza impugnata.
p.10. Il ricorso è conclusivamente rigettato.
p.11. Le spese segono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna il ricorrente alla rifusione ai resistenti delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in Euro seimilasettecento, di cui duecento per esborsi, oltre accessori come per legge.

In tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare, se la domanda diretta ad ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto è stata trascritta prima della dichiarazione di fallimento del promittente venditore, la sentenza che l’accoglie, anche se trascritta successivamente, è opponibile alla massa dei creditori e impedisce l’apprensione del bene da parte del curatore del contraente fallito, il quale non può quindi avvalersi del potere di scioglimento accordatogli, in via generale, dall’art. 72 della legge fallimentare. Tribunale Udine 13 febbraio 2014

La prima sezione della Corte di cassazione ha rimesso alle Sezioni unite la questione se il curatore possa o meno esercitare la facoltà, concessa dall’articolo 72 L.F., di sciogliersi dal contratto preliminare con il quale l’imprenditore poi fallito abbia promesso in vendita un immobile a un terzo, anche nel caso in cui il terzo promissario acquirente abbia trascritto, anteriormente al fallimento la domanda ai sensi dell’articolo 2932 c.c. volta ad ottenere dal giudice una pronuncia costitutiva del trasferimento che tenga luogo del contratto rimasto inadempiuto.
Con la sentenza n. 12505 del 7 luglio 2004, infatti, le Sezioni unite della Corte di cassazione, ponendosi in contrasto con il precedente consolidato indirizzo della Corte, hanno per la prima volta enunciato il principio secondo cui, quando la domanda diretta ad ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto è stata trascritta prima della dichiarazione di fallimento, la sentenza che l’accoglie, anche se trascritta successivamente, è opponibile alla massa dei creditori e impedisce la apprensione del bene da parte del curatore del contraente fallito, il quale non può quindi avvalersi del potere di scioglimento accordatogli in via generale dall’articolo 72 L.F.
L’ordinanza che si segnala richiama l’attenzione sul fatto che la opponibilità o meno al curatore della domanda giudiziale non dovrebbe di per se impedire l’esercizio della facoltà di scioglimento dal contratto preliminare riconosciutagli dall’articolo 72, comma 4, L.F.. (Franco Benassi) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. I 04 dicembre 2013

Commento clienti :

 RECENSIONI DI CHI SI E’ AFFIDATO ALL’AVVOCATO SERGIO ARMAROLI 

Ringrazio l’Avv. Sergio Armaroli per l’attività svolta nella compra-vendita immobiliare che mi ha consentito di diventare proprietaria dell’immobile in cui abito.

Grazie alla sua professionalità ho potuto acquistare la casa, per cui avevo già stipulato preliminare di vendita, ed andare regolarmente a rogito, cosa che appariva veramente proibitiva per gli ostacoli che interponeva l’impresa costruttrice.

L’indubbia professionalità è stata supportata da un’attività incisiva e da una tenacia non comuni, volte al conseguimento di un risultato che ritenevo impossibile ottenere. Ringrazio anche per le informazioni sempre puntualmente fornitemi riguardo ai singoli atti compiuti, in modo da farmi avere sempre un quadro dettagliato e reale riguardo allo stato della pratica.

Ringrazio, infine e soprattutto, per l’umanità la cortesia e la disponibilità, per aver saputo fornire quel sostegno, che costituisce un grosso supporto nei momenti di incertezza.

Ho trovato, veramente, il massimo di una professionalità ineccepibilmente esercitata e sostenuta da rare doti umane.

Esprimo con tutto il cuore il mio ringraziamento.

Fabiola

 

P.s. non è retorica, ma il risultato c’è ed è tangibile: casa mia, che ho il piacere di godermi ogni giorno

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Comanda comentarii:
 
1) Rose: Avocatul Sergio Armaroli ma ajutat într-un accident de mașină groaznic când am fost raportate mai multe fracturi. Am fost uimit de bunătatea lui și primul său intervenție profesionist care a dus la repararea integrală pentru daune de la compania de asigurări într-un timp scurt.
 
2) Buna ziua Numele meu este Anna, fac apel la toți oamenii care au nevoie de un avocat care știe cum să rezolve propriile lor probleme concretețe, problemă
 
orice provoca! Ei bine, eu personal m-am întors într-o mare
 
Avocat Sergio Armaroli, pentru un accident pe drumul unde eu personal
 
au fost investite, Avv.Sergio Armaroli rezolvat cazul meu într-un
 
excelent.
 
3) Sunt o mama, și aș da o “mână” de cei care ar putea fi în dificultate. Aceasta este experienta mea: am nevoie pentru a cere un avocat pentru un subiect foarte sensibil care cauză linistea de școală fiului meu. Avocat L “. Armaroli Sergio Bologna sa dovedit a fi, un mare profesionist foarte determinat, pregătit și sensibil la cazul meu, care pentru mine, a fost de o importanță capitală. Acționat prompt, explicând cum cel mai bine să procedeze fost pentru binele copilului meu iubit, care arată cea mai mare atenție la fiecare detaliu, în scopul de a rezolva problema în cel mai bun mod. În zilele următoare, prima data ma tinut informat în mod constant de evoluția situației, fără care nu ar trebui să solicite, într-adevăr, mi-a sugerat sfaturi de neprețuit. Acest comportament Am fost găsite extrem de profesionist și am fost complet liniștit. Problema a rezolvat cu succes și în timp foarte scurt, a făcut destul de unic, demonstrând abilități profesionale excelente. Voi sublinia, de asemenea, corectitudinea și profesionalismul specificandomi imediat și a costurilor, ambele acte care ar fi pregătit. Îi mulțumesc sincer și consiliere pentru a contacta avocatul. Sergio Armaroli pentru oricine care are o problemă de rezolvat. Beatrice
 
 
 
4) Un utilizator Google
 
3 ani în urmă
 
 
 
Am ajuns sa cunosc avocatul Armaroli Bologna pentru muncă și a constatat că pregătit și hotărât. În special în ceea ce privește sprijinul companiilor cu privire la contractele internaționale și … Mai mult
 
 
 
 
 
4) Bună ziua tuturor,
 
m-am confruntat recent cu diverse probleme legate de lumea muncii. Din fericire am întâlnit “Avocat. Sergio Armaroli care a fost în măsură să mă ghida în diferite situații cu mare calm și profesionalism. Practica a fost rezolvată într-un timp scurt și spre satisfacția tuturor.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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6) MICHAEL: Bună ziua tuturor,
 
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