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Molto spesso si stipula contratti immobiliari con imprese non del tutto solvibili,oggi soprattutto con la crisi è molto frequente che anche grosse imprese falliscano, o vadano in concordato preventivo.

Il problema è’  che molte imprese hanno comperato terreni edificabili negli anni 2006-2007 quando i prezzi erano sai messimi nel mercato immobiliare.

Per costruire hanno ottenuto mutui e fidi bancari ipotecando i terreni per poter costruire.

 

Alla fine quando vendono riescono a realizzare molto meno dei prezzi del 2006 e non hanno i soldi per liquidare la banca e per liberare i terreni dalle ipoteche delle banche.

 

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Innanzitutto la legge 210 per quanto nel titolo faccia riferimento alla tutela degli acquirenti di immobili da costruire in realtà contiene norme che si applicano alle compravendite immobiliari in genere e cioè le disposizioni relative al frazionamento dei mutui ed alla cancellazione delle ipoteche, la prelazione in caso di vendita forzata che sono di portata più generale poiché la delega richiama rispettivamente il testo unico delle norme sul credito (D.Lgs. 1 settembre 1993 n. 385) e la legge fallimentare (art. 72 R.D. 16 marzo 1942 n. 267).

 

 

 

Ambito di applicazione

 

 

 

Caratteristiche immobili

 

Il titolo della legge è sufficientemente preciso nel definire l’ambito di applicazione che sono gli “immobili da costruire” e che poi viene ulteriormente circoscritto dall’art. 1 della legge 210.

 

Si tratta sicuramente di almeno due tipologie di immobili e cioè:

 

– quelli per i quali il permesso di costruire è stato richiesto e sono ancora da edificare (queste sono le due condizioni fondamentali);

 

– quelli la cui costruzione non è ancora ultimata e comunque non sono in condizione di ottenere il certificato di agibilità (si ritiene che anche in questo caso il presupposto di base sia quello comunque di trovarsi di fronte ad una nuova edificazione).

 

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Gli altri contratti a cui si applica la legge 210

 

 

 

L’art. 2 comma 1 lett. a) individua oltre al contratto preliminare ed agli atti equipollenti, anche i contratti diretti all’acquisto o al trasferimento di un immobile da costruire e conseguentemente le garanzie della legge 210 si applicano, ad esempio, nei seguenti casi (elencazione non esaustiva):

 

– contratto di vendita di fabbricato da costruire (vendita di cosa futura art. 1472 cod. civ.);

 

– contratto di vendita di fabbricato in corso di costruzione e di proprietà di terzi (art. 1478 cod. civ.);

 

– permuta di area (o edificio esistente) con immobile da costruire;

 

– vendita di un immobile il cui corrispettivo è dato dall’obbligo assunto dal costruttore di costruire a proprie spese un edificio su diversa area di proprietà del venditore;

 

– vendita di quota indivisa di area il cui corrispettivo è dato dall’obbligo del costruttore di costruire a sue cure e spese anche la porzione di edificio di competenza del venditore;

 

– contratto di vendita soggetto a condizione sospensiva;

 

– contratto di vendita con previsione di termine.

 

 

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Compri casa da impresa? Chiedi sempre la fideiussione Impresa

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Gli elementi obbligatori che dovranno essere inseriti nel contratto preliminare sono i seguenti:

 

– identificazione dell’immobile e sua descrizione (comprese le pertinenze);

 

– indicazione eventuali atti d’obbligo o di altri atti che possono limitare il godimento
dell’immobile;

 

– indicazione permesso di costruire (o altro titolo abilitativo) e delle successive varianti o data della richiesta o presentazione della DIA nonché degli atti necessari per il rilascio del titolo abilitativo;

 

Lesione di legittima Lesione della qualità di erede Azione di collazione Azione di petizione ereditaria Domanda giudiziale di commutazione Azione di riduzione Assistenza alla redazione del testamento Nullità ed annullamento del testamento Nullità di legato di cose altrui Divisione Assistenza alla redazione di scrittura privata di divisioni Istanza di divisione giudiziale Assistenza alla redazione di divisione amichevole con collazione Nullità della divisione fatta nel testamento Annullamento della divisione per violenza e dolo Azione di recissione di divisione ereditaria Donazione Nullità ed annullamento di donazione Ricorso per autorizzazione ad accettare donazione in favore di un minore o di un nascituro Azione per l’inadempimento della donazione Risoluzione di donazione modale Revocazione della donazione per ingratitudine e sopravvenienza di figli risarcimento

Lesione di legittima Lesione della qualità di erede Azione di collazione Azione di petizione ereditaria Domanda giudiziale di commutazione Azione di riduzione Assistenza alla redazione del testamento Nullità ed annullamento del testamento Nullità di legato di cose altrui Divisione Assistenza alla redazione di scrittura privata di divisioni Istanza di divisione giudiziale Assistenza alla redazione di divisione amichevole con collazione Nullità della divisione fatta nel testamento Annullamento della divisione per violenza e dolo Azione di recissione di divisione ereditaria Donazione Nullità ed annullamento di donazione Ricorso per autorizzazione ad accettare donazione in favore di un minore o di un nascituro Azione per l’inadempimento della donazione Risoluzione di donazione modale Revocazione della donazione per ingratitudine e sopravvenienza di figli

– caratteristiche tecniche generali della costruzione;

 

– termine di fine lavori;

 

– indicazione prezzo e modalità di pagamento (bonifici ecc.) che assicurino la prova certa dell’avvenuto pagamento;

 

– estremi della fideiussione;

 

– eventuale indicazione di ipoteche, trascrizioni ecc.;

 

– eventuali imprese appaltatrici (i subappaltatori non vanno indicati);

 

– capitolato materiali e finiture dell’immobile;
– planimetria dell’immobile oggetto della compravendita.

 

L’assenza di una o più di questi elementi non dovrebbe portare alla nullità del contratto preliminare, ma va valutata caso per caso a seconda della sua importanza nell’ambito del contratto comunque con la possibilità di integrare gli elementi mancanti.

 

La mancanza di fideiussione da parte dell’impresa al momento del preliminare comporta una nullità relativa dell’atto che può essere fatta valere solo dall’acquirente
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