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PRELIMINARE DI VENDITA AVVOCATO A BOLOGNA ESPERTO DIRITTO IMMOBILIARE PROPOSTE IN AGENZIA

PRELIMINARE DI VENDITA AVVOCATO A BOLOGNA ESPERTO DIRITTO IMMOBILIARE PROPOSTE IN AGENZIAalibbri e artello

– la vicenda oggetto del giudizio trae origine dal contratto preliminare stipulato il 19.6.2004, col quale (OMISSIS) promise di vendere ai coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS) un appartamento all’ultimo piano dell’edificio sito in (OMISSIS) e dalla successiva scoperta – da parte dei promissari acquirenti del fatto che la copertura dell’edificio era realizzata in eternit (materiale in fibrocemento contenente amianto);

– a conclusione dei giudizi di merito, la Corte di Appello di Milano, in riforma della sentenza del locale Tribunale, rigetto’ la domanda con la quale i detti coniugi (promissari acquirenti) ebbero a chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento del promittente venditore (in relazione al vizio occulto ed essenziale relativo al materiale utilizzato per copertura dell’edificio) e la condanna dello stesso alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria ricevuta;

 

il secondo motivo (proposto ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, in relazione al disposto della L. n. 257 del 1992, articoli 1 e 12 e Decreto Ministeriale 6 settembre 1994, per la mancata valutazione della inevitabilita’ del deterioramento dell’eternit e dei rischi conseguenti) e’ infondato, in quanto la L. 27 marzo 1992, n. 257 – posta a tutela dell’ambiente e della salute – ha vietato per il futuro la commercializzazione e l’utilizzazione di materiali costruttivi in fibrocemento, ma non ha imposto la rimozione generalizzata di tali materiali nelle costruzioni (come quella oggetto di promessa di vendita) gia’ esistenti al momento della sua entrata in vigore, prevendendo rispetto a tali costruzioni solo l’obbligo dei proprietari degli immobili di comunicare agli organi sanitari locali la presenza di amianto fioccato o friabile negli edifici (articolo 12) e consentendo la conservazione delle strutture preesistenti che impiegano tale materiale a condizione che esse si trovino in buono stato manutentivo (cfr., Cass., Sez. 2, n. 8156 del 23/05/2012, in motiv.);

DOMANDA QUALI ARTICOLI A FONDAMENTO DELLA MEDIAZIONE?
Per definizione, l’affidamento di un incarico “col quale una parte si obbliga a compiere uno più atti giuridici per conto dell’altra” da luogo al contratto di mandato ex art. 1703 c.c., (oltre che ad alcune particolari figure di contratto, quali la commissione, la spedizione e l’agenzia di cui rispettivamente agli artt. 1731, 1737 e 1742 c.c., in cui il nucleo essenziale degli interessi dei soggetti contraenti, caratterizzato da un’attività giuridica posta in essere da una parte per conto dell’altra, con presunzione di onerosità, e individuante la causa, è analogo a quello tipizzante il mandato stesso ed è altresì specificato; nella commissione: acquisto o vendita di beni per conto del committente e in nome del commissionario; nella spedizione: conclusione di un contratto di trasporto in nome proprio e per conto del mandante; nell’agenzia: promozione, in modo stabile, per la conclusione di contratti in una zona determinata).

Ne deriva, come spesso avviene nella prassi (e come è facile rinvenire nei contratti standard di mediazione immobiliare, ove appunto si indica, nella maggior parte dei casi, un mandato o un incarico a vendere o ad acquistare beni immobili), che il mediatore in molti casi agisca non sulla base di un comportamento di mera messa in contatto tra due o più soggetti per la conclusione di un affare (attività giuridica in senso stretto che prescinde da un sottostante titolo giuridico) ma proprio perché “incaricato” da una o più parti ai fini della conclusione dell’affare (generalmente in ordine all’acquisto o alla vendita di un immobile); in tal caso risulta evidente che l’attività del mediatore – mandatario è conseguenziale all’adempimento di un obbligo di tipo contrattuale (e dunque, ex art. 1173 c.c., questa volta riconducibile al contratto come fonte di obbligazioni).
Tale diversa, duplice qualificazione giuridica dell’attività del mediatore si rinviene, al di là di detta prassi e da un punto di vista formale, non solo, nell’ambito della disciplina codicistica della mediazione, all’art. 1754 c.c. (diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per “incarico” della quale sono state eseguite, anche se l’affare non è concluso) e all’art. 1756 c.c., (incarico al mediatore da una delle parti di rappresentarla negli atti relativi all’esecuzione del contratto concluso con il suo intervento), ma anche nella L. n. 39 del 1989, (recante “modifiche ed integrazioni alla L. 21 marzo 1958, n. 253, concernente la disciplina della professione di mediatore”), istitutiva del ruolo professionale degli agenti di affari in mediazione; in quest’ultima, in particolare, rilevano l’art. 2, punto 2 (“il ruolo è distinto in tre sezioni: una per gli agenti immobiliari, una per gli agenti merceologici ed una per gli agenti muniti di mandato a titolo onerose, salvo ulteriori distinzioni in relazione a specifiche attività di mediazione da stabilire con il regolamento di cui all’art. 11”), l’art. 2, punto 4 (“l’iscrizione al ruolo deve essere richiesta anche se l’attività viene esercitata in modo occasionale o discontinuo, da coloro che svolgono, su mandato a titolo oneroso, attività per la conclusione di affari relativi ad immobili o ad aziende”), l’art. 5, punto 4 (“il mediatore che per l’esercizio della propria attività si avvalga di moduli o formulari, nei quali sono indicate le condizioni del contratto, deve preventivamente depositare copia presso la Commissione di cui all’art. 7”). Del resto, come già detto, è la stessa giurisprudenza della Corte a prospettare la possibilità che tra mediatore ed una delle parti intercorra un rapporto di tipo contrattuale (da ultimo, Cass. n. 8374/2009), salvo poi a verificare la compatibilità di questo con la mediazione con senso tipico.
DOMANDA il mediatore, a seconda se agisca senza mandato sulla base della generale previsione di cui all’art. 1754 c.c., oppure quale incaricato-mandatario, muta il regime della sua responsabilità?

 ADENAROTEMPO

Nel primo caso il mediatore pur compiendo, come detto, un’attività giuridica in senso stretto, è comunque tenuto all’obbligo di comportarsi in buona fede, in virtù della clausola generale di correttezza di cui all’art. 1175 c.c., (sull’estensione della regola della buona fede in senso oggettivo a tutte la fonti delle obbligazioni ex art. 1173 c.c., ivi compreso l’atto giuridico non negoziale, Cass. n. 5140/2005), estrinsecantesi, in specie, nell’obbligo di una corretta informazione, tra cui la comunicazione di tutte le circostanze a lui note o conoscibili sulla base della diligenza qualificata di cui all’art. 1176 c.c., comma 2, vertendosi senz’altro in tema di attività professionale per come ulteriormente ribadito dalla citata L. n. 39 del 1989. Tale obbligo di correttezza sussiste a favore di entrambe le parti, messe in contatto ai fini della conclusione dell’affare, quale comprensivo di qualunque operazione di tipo economico – giuridico (sulla posizione di “neutralità” ed “imparzialità” nei confronti delle parti che concludono l’affare, tra le altre, Cass. n. 12106/2003, Cass. n. 13184/2007, la quale sottolinea la posizione di “terzietà” del mediatore rispetto ai contraenti posti in contratto in ciò differenziandolo dall’agente di commercio, nonché Cass. n. 6959/2000, che sottolinea come carattere essenziale della figura giuridica del mediatore, ai sensi dell’art. 1754 c.c., è appunto la sua imparzialità, intesa come assenza di ogni vincolo di mandato, di prestazione d’opera, di preposizione institoria e di qualsiasi altro rapporto che renda riferibile al dominus l’attività dell’intermediario, per cui nel caso di specie la S.C. ha escluso il requisito dell’imparzialità ritenendo sussistente un mandato costituito dall’affidamento dell’incarico di trattare la vendita dell’immobile in norme e per conto del preponente).

 

DOMANDA IL MEDIATORE E’ TENUTO A COMUNICARE LO STATO DI INSOLVENZA DI UNA DELLE DUE PARTI?
In particolare, egli è tenuto a comunicare: l’eventuale stato di insolvenza di una delle parti, l’esistenza di iscrizioni o pignoramenti sul bene, oggetto della conclusione dell’affare, la sussistenza di circostanze in base alle quali le parti avrebbero concluso il contratto con un diverso contenuto, l’esistenza di prelazioni ed opzioni (su tali punti, tra le altre, Cass. n. 5938/1993).
Inoltre, se, prima facie, la responsabilità del mediatore non mandatario appare agevolmente di natura extracontrattuale, risulta preferibile, riguardando la stessa una figura professionale, applicare la più recente previsione giurisprudenziale di legittimità della responsabilità “da contatto sociale” (su cui, tra le altre, Cass. S.U. n. 577/2008; Cass. n. 12362/2006 e Cass. n. 9085/2006, con specifico riferimento al medico ed alle sue prestazioni prescindenti da un rapporto contrattuale); infatti, tale situazione è riscontrabile nei confronti dell’operatore di una professione sottoposta a specifici requisiti formali ed abilitativi, come nel caso di specie in cui è prevista l’iscrizione ad un apposito ruolo, ed a favore di quanti, utenti-consumatori, fanno particolare affidamento nella stessa per le sue caratteristiche (si pensi, ad esempio, alle c.d. agenzie immobiliari dalle particolari connotazioni professionali ed imprenditoriali).

DOMANDA COSA DEVE DIMOSTRARE IL MEDIATORE IN CASO DI CONTENZIOSO?

 

in caso di contenzioso tra il mediatore stesso e le parti, deriva sia che e il primo che deve dimostrare di aver fatto tutto il possibile, in base alla richiamata diligenza ex art. 1176 c.c., comma 2, nell’adempimento degli obblighi di correttezza ed informazione a suo carico (mentre spetta alle seconde fornire prova esclusivamente dell’avvenuto contatto ai fini della conclusione dell’affare), sia che il termine di prescrizione per far valere in giudizio detta responsabilità del mediatore è quello ordinario decennale (e non quello quinquennale della responsabilità ex art. 2043 c.c.).
Ancora, per quanto già esposto, è evidente che l’attore che agisce per ottenere la provvigione di una mediazione da lui effettuata ha l’onere di dimostrare di non aver agito in posizione di mandatario di una delle parti.
Nel secondo caso, vale a dure dell’attribuzione al professionista – mediatore di un incarico, e quindi, per quanto esposto, della sussistenza di un mandato, anche eventualmente con poteri rappresentativi mediante procura in ordine alla spendita del nome (mediante sottoscrizione dei relativi moduli di contratto standard in uso presso i mediatori o le c.d. agenzie immobiliari a veste societaria, erroneamente qualificati come “contratto di mediazione” o “conferimento incarico di mediazione per la vendita di un immobile”), le conseguenze sul piano giuridico sono ben diverse rispetto alla figura, tipica, ordinaria o tradizionale che dir si voglia, della mediazione ex art. 1754 c.c..
Tra l’altro, sul carattere “essenziale” della figura giuridica del mediatore, ai sensi dell’art. 1754 c.c., quale collegato all’assenza di ogni vincolo di mandato, di prestazione d’opera, di preposizione institoria e di qualsiasi altro rapporto, carattere non configurabile in caso di soggetto munito di mandato (con rappresentanza o meno) per la stipulazione di un contratto con un terzo, si è da tempo pronunciata questa Corte (si veda, in particolare, Cass. nn. 4340/1980 e 1995/1987).
Riguardo, pertanto, a detto primo motivo di ricorso, pur non risultando condivisibile la configurazione della mediazione quale avente sempre a base un mandato, con “coinvolgimento” in esso di entrambe le parti che concludono l’affare in un sorta di rapporto trilaterale con il mediatore, priva di pregio è però la tesi sostenuta dal ricorrente di esclusione della sua responsabilità.
Per quanto esposto, nel caso in cui, come quello in esame, il c.d. mediatore ha in realtà agito in virtù di un incarico consistente in un mandato (tale circostanza, oltre ad essere dedotta nella decisione impugnata, è ammessa dalla stessa ricorrente ove afferma che “con scrittura in data (OMISSIS) la signora M.R. incaricò la Italiana Immobiliare s.r.l., poi divenuta s.p.a., di promuovere la vendita di un appartamento su due piani posto in Scandicci”), esso mandatario, e quindi, nella fattispecie in oggetto, detta Italiana Immobiliare, risponde, ove si comporti in modo illecito, a titolo di responsabilità extracontrattuale ex art. 2043 c.c., nei confronti del soggetto “destinatario” della sua attività che assume quindi, in quanto estraneo a detto rapporto contrattuale, la qualifica di terzo.
Ne deriva che la Italiana Immobiliare, incaricata dalla M.R. di vendere l’immobile in questione, nel non rendere edotta la O.B., quale sottoscrittrice di due proposte di acquisto in ordine all’effettiva contitolarità del bene in capo a più soggetti (di cui uno deceduto e con eredi non reperibili) ed in ordine alle reali condizioni dell’immobile (assoggettato a pratica di condono edilizio), nel non assolvere con la diligenza professionale richiesta i propri obblighi di mandataria, ha ingenerato nell’odierna resistente un affidamento non colpevole sulla corrispondenza alla realtà della situazione apparente, con il conseguente sorgere di responsabilità a suo carico ex art. 2043 c.c., (sul punto, specificamente Cass. n. 4000/l 977 e Cass. n. 16740/2002, la quale ultima non esclude una co-responsabilità in proposito del mandante, ai sensi dell’art. 2055 c.c., nel caso di specie esulante dal thema decidendum, non chiesta e non provata).

DOMANDA QUALE OBBLIGO RISARCITORIO A CARICO MEDIATORE?
Ne deriva ancora, con conferma sul punto di quanto statuito dalla Corte territoriale (“tale inadempimento …. comporta la restituzione della prestazione ricevuta, cioè del compenso per la mediazione, e del risarcimento del danno, il quale, a prescindere da forme di ulteriore perdita, è già insito nel deprezzamento del danaro medio tempore trattenuto dalla parte inadempiente: il che vuoi dire che trattasi comunque di credito di valore e non di valuta”), la sussistenza dell’obbligo risarcitorio a carico della Italiana Immobiliare, parametrato sulla restituzione della ricevuta caparra, in favore dell’odierne resistente, che, quale obbligazione di valore, è soggetta sia alla rivalutazione che al pagamento degli ulteriori interessi legali (in proposito, tra le altre, Cass. n. 4791/2007), con ciò dimostrandosi infondato anche il secondo motivo di ricorso.
Privo del requisito dell’autosufficienza è poi lo specifico profilo di censura di cui a detto secondo motivo in ordine alle modalità di liquidazione degli interessi, essendosi la Corte territoriale limitata a confermare sul punto la decisione di primo grado; in particolare la società ricorrente non riporta quello che a suo dire è stato “specifico motivo di appello inerente il calcolo degli interessi sulla somma rivalutata non di anno in anno”.
In conclusione: a) la mediazione “tipica” di cui all’art. 1754 c.c., comporta che il mediatore, senza vincoli e quindi in posizione di imparzialità, ponga in essere un’attività giuridica in senso stretto di messa in relazione tra due o più parti, idonea a favorire la conclusione di un affare; b) la stessa è incompatibile con un sottostante rapporto di mandato tra il c.d. mediatore ed una delle parti che ha interesse alla conclusione dell’affare stesso, nel qual caso il c.d., mediatore – mandatario non ha più diritto alla provvigione da ciascuna delle parti ma solo dal mandante; c) nella mediazione tipica la responsabilità del mediatore, con specifico riferimento agli obblighi di correttezza e di informazione, si configura come responsabilità da “contatto sociale”; d) nel caso in cui il mediatore agisca invece come mandatario, assume su di sè i relativi obblighi e, qualora si comporti illecitamente recando danni a terzi, è tenuto a favore di quest’ultimi al risarcimento dei danni ex art. 2043 c.c., (non escludendosi in proposito un’eventuale corresponsabilità del mandante); e) nella vicenda in esame, risultando pacifica la circostanza

 

ADSVETEMPODENATOSCRITTA 

Suprema Corte di Cassazione

sezione II civile

ordinanza 23 giugno 2017, n. 15742

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MATERA Lina – Presidente

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – rel. Consigliere

Dott. ORILIA Lorenzo – Consigliere

Dott. FEDERICO Guido – Consigliere

Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 17441/2013 proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

– ricorrenti –

ADENAROSVEGLIAOROLOGIOBELLAcontro

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1769/2012 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 21/05/2012;

udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 20/04/2017 dal Consigliere Dott. LUIGI GIOVANNI LOMBARDO.

RILEVATO IN FATTO

che:

– la vicenda oggetto del giudizio trae origine dal contratto preliminare stipulato il 19.6.2004, col quale (OMISSIS) promise di vendere ai coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS) un appartamento all’ultimo piano dell’edificio sito in (OMISSIS) e dalla successiva scoperta – da parte dei promissari acquirenti del fatto che la copertura dell’edificio era realizzata in eternit (materiale in fibrocemento contenente amianto);

– a conclusione dei giudizi di merito, la Corte di Appello di Milano, in riforma della sentenza del locale Tribunale, rigetto’ la domanda con la quale i detti coniugi (promissari acquirenti) ebbero a chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento del promittente venditore (in relazione al vizio occulto ed essenziale relativo al materiale utilizzato per copertura dell’edificio) e la condanna dello stesso alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria ricevuta;

– avverso la sentenza di appello hanno proposto ricorso per cassazione (OMISSIS) e (OMISSIS) sulla base di tre motivi;

– (OMISSIS) ha resistito con controricorso.

CONSIDERATO IN DIRITTO

che:

– il primo motivo (proposto ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, in relazione alla mancata considerazione della nocivita’ dell’amianto quale nozione di fatto che rientra nella comune esperienza) e’ infondato, in quanto – contrariamente a quanto assumono i ricorrenti – la Corte territoriale ha tenuto conto della pericolosita’ dell’amianto in generale (in relazione all’eventualita’ che, per il cattivo stato di conservazione del materiale, siano rilasciate nell’ambiente fibre che possono essere inalate dall’uomo), ma l’ha esclusa nel caso specifico sulla base dell’accertamento eseguito dall’ARPA, che ha verificato l’assenza di attualita’ del pericolo (prescrivendo solo il monitoraggio della copertura in eternit), cosicche’ i giudici di appello legittimamente hanno ritenuto che l’appartamento promesso in vendita fosse attualmente idoneo ai fini abitativi e che la presenza della copertura in amianto non ne diminuisse il valore in misura tale da giustificare la risoluzione del contratto;

– il secondo motivo (proposto ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, in relazione al disposto della L. n. 257 del 1992, articoli 1 e 12 e Decreto Ministeriale 6 settembre 1994, per la mancata valutazione della inevitabilita’ del deterioramento dell’eternit e dei rischi conseguenti) e’ infondato, in quanto la L. 27 marzo 1992, n. 257 – posta a tutela dell’ambiente e della salute – ha vietato per il futuro la commercializzazione e l’utilizzazione di materiali costruttivi in fibrocemento, ma non ha imposto la rimozione generalizzata di tali materiali nelle costruzioni (come quella oggetto di promessa di vendita) gia’ esistenti al momento della sua entrata in vigore, prevendendo rispetto a tali costruzioni solo l’obbligo dei proprietari degli immobili di comunicare agli organi sanitari locali la presenza di amianto fioccato o friabile negli edifici (articolo 12) e consentendo la conservazione delle strutture preesistenti che impiegano tale materiale a condizione che esse si trovino in buono stato manutentivo (cfr., Cass., Sez. 2, n. 8156 del 23/05/2012, in motiv.);

– la presenza di copertura in eternit nell’edificio di cui fa parte l’immobile promesso in vendita si pone percio’ in linea con la normativa vigente, considerato che tale materiale e’ stato utilizzato legittimamente ratione temporis e che l’accertamento eseguito in concreto dall’ARPA ha escluso pericoli attuali per la salute;

– il probabile deterioramento del materiale nel corso del tempo e’ stato peraltro considerato dai giudici di appello, i quali hanno ritenuto che Io stesso avrebbe potuto giustificare (in luogo della risoluzione del contratto) una “modesta riduzione del prezzo”, nella specie non richiesta dai promissari acquirenti;

– il terzo motivo (proposto ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, relativamente alla mancata ammissione delle prove volte a dimostrare che il promittente venditore conosceva l’esistenza della copertura in eternit e al mancato esperimento di C.T.U.) e’ inammissibile, in quanto si e’ ormai formato il giudicato interno – per mancata impugnazione con l’appello – sulla statuizione della sentenza di primo grado che ha escluso la ricorrenza dell’errore riconoscibile e del dolo del promittente venditore (v. p. 7 della sentenza impugnata), mentre la nomina di C.Testo Unico – che la Corte territoriale ha ritenuto implicitamente superflua in presenza degli accertamenti tecnici eseguiti dall’ARPA – rientra nel potere discrezionale del giudice del merito, il cui esercizio non e’ sindacabile in cassazione (Cass., Sez. 1, n. 4853 del 01/03/2007);

– il ricorso va, pertanto, rigettato, con conseguente condanna della parte ricorrente, risultata soccombente, al pagamento delle spese processuali, liquidate come in dispositivo;

– ricorrono i presupposti di cui al Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1-quater (applicabile ratione temporis, essendo stato il ricorso proposto dopo il 30 gennaio 2013) per il raddoppio del versamento del contributo unificato.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimita’, che liquida in Euro 2.500,00 (duemilacinquecento) per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1-quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.

 

Il compromesso dovrà quindi contenere dei dati obbligatori e necessari che saranno poi riportati nell’atto di compravendita:

 

–    dati anagrafici della parte promittente e promissaria;
–    se l’acquirente è coniugato il loro regime patrimoniale;
–    data del rogito;
–       descrizione dell’immobile comprese le pertinenze;
–       dati catastali;
–       conformità dell’immobile alla concessione edilizia;
–       eventuali vizi; vincoli o ipoteche che pesano sull’immobile;
–       importo delle caparre o degli acconti versati;
–       prezzo complessivo;
–       modalità e termini di pagamento;
–       se trattasi di immobili in costruzione l’eventuale adeguamento prezzi;
–       presenza di garanzie fideiussorie;
–       l’eventuale subordinazione dell’acquisto alla concessione del mutuo;
–       se si acquista con un’intermediazione immobiliare i dati di iscrizione dell’agente immobiliare al Ruolo degli Agenti d’Affari.

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Avvocato Sergio Armaroli - Studio Legale Bologna