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Ebbene, secondo la giurisprudenza di questa Corte, in caso di pattuizione di caparra confirmatoria, ai sensi dell’articolo 1385 c.c., la parte adempiente, per il risarcimento dei danni derivati dalli inadempimento della controparte, puo’ scegliere tra due rimedi, alternativi e non cumulabili tra loro: o recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta (o esigere il doppio di essa), avvalendosi della funzione tipica dell’istituto, che e’ quella di liquidare i danni preventivamente e convenzionalmente, cosi’ determinando l’estinzione ope legis di tutti gli effetti giuridici del contratto e dell’inadempimento ad esso; ovvero chiedere, con pronuncia costitutiva, la risoluzione giudiziale del contratto, ai sensi degli articoli 1453 e 1455 c.c. ed il risarcimento dei conseguenti danni, da provare a norma dell’articolo 1223 c.c. (v. Sez. 3, Sentenza n. 18850 del 20/09/2004 Rv. 577186 – 01).

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Ebbene, secondo la giurisprudenza di questa Corte, in caso di pattuizione di caparra confirmatoria, ai sensi dell’articolo 1385 c.c., la parte adempiente, per il risarcimento dei danni derivati dalli inadempimento della controparte, puo’ scegliere tra due rimedi, alternativi e non cumulabili tra loro: o recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta (o esigere il doppio di essa), avvalendosi della funzione tipica dell’istituto, che e’ quella di liquidare i danni preventivamente e convenzionalmente, cosi’ determinando l’estinzione ope legis di tutti gli effetti giuridici del contratto e dell’inadempimento ad esso; ovvero chiedere, con pronuncia costitutiva, la risoluzione giudiziale del contratto, ai sensi degli articoli 1453 e 1455 c.c. ed il risarcimento dei conseguenti danni, da provare a norma dell’articolo 1223 c.c. (v. Sez. 3, Sentenza n. 18850 del 20/09/2004 Rv. 577186 – 01).

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DOMANDA AGENTI IMMOBILIARI HANNO OBBLIGO DI INFORMAZIONE AL CLIENTE?

Secondo l’orientamento dominante nella giurisprudenza di questa Corte, che il Collegio intende ribadire, poiché la legge n. 39 del 1989 subordina l’esercizio dell’attività di mediazione al possesso di specifici requisiti di capacità professionale, configurandola come attività professionale, l’obbligo di informazione gravante sul mediatore a norma dell’art. 1759 cod. civ., va commisurato alla normale diligenza alla quale è tenuto a conformarsi nell’adempimento della sua prestazione il mediatore di media capacità, e pertanto deve ritenersi che il suddetto obbligo deve riguardare non solo le circostanze note, ma tutte le circostanze la cui conoscenza, in relazione all’ambito territoriale in cui opera il mediatore, al settore in cui svolge la sua attività ed ad ogni altro ulteriore utile parametro sia acquisibile da parte di un mediatore dotato di media capacità professionale con l’uso della normale diligenza.

Tuttavia, secondo il richiamato orientamento giurisprudenziale, non rientra nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell’adempimento della prestazione ai sensi dell’art. 1176 cod. civ., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico, quale, con riguardo al caso di intermediazione in compravendita immobiliare, quella relativa all’accertamento, previo esame dei registri immobiliari, della libertà dell’immobile oggetto della trattativa, le trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli (v., tra le altre, Cass., sentt. n. 15926 del 2009, 15274 e n. 822 del 2006, n. 16009 del 2003, n. 6389 del 2001, n. 4791 del 1999. Per un caso in cui si è ritenuto che l’obbligo del mediatore di riferire alle parti le circostanze dell’affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza da lui esigibile, ricomprenda, nel caso di mediazione immobiliare, le informazioni sulla esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, v. Cass., sent. n. 16382 del 2009). 2.3. – Nella specie, dunque, la Immobiliare Marini correttamente, sulla base del riportato orientamento giurisprudenziale, ritenne che l’incarico ricevuto non comportasse, in assenza di una previsione diversa, l’obbligo di svolgere approfondite indagini in ordine alla sussistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile di cui si tratta.

 

 

DOMANDA DIFFERENZA TRA MEDIAZIONE TIPICA E CONTRATTUALE?

Occorre in proposito osservare, anche sulla base, in parte, di quanto recentemente affermato da questa Corte (in particolare le sentenze nn. 24333/2008 e 19066/2006) che, oltre alla mediazione c.d. ordinaria o tipica di cui all’art. 1754 c.c., consistente in un attività giuridica in senso stretto, è configurabile una “mediazione” di tipo contrattuale che risulta correttamente riconducibile, più che ad “una mediazione negoziale atipica”, al contratto di mandato.
Accanto, infatti, all’ipotesi delineata dall’art. 1754 c.c., i disposti di cui agli artt. 1756 e 1761 c.c., supportano l’eventuale configurazione di un vero e proprio rapporto di mandato ex art. 1703 c.c..
La previsione tipica di cui all’art. 1754 c.c., individuando nel mediatore “colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legalo ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione di dipendenza o di rappresentanza”, pone in rilevo tre aspetti: a) l’attività di mediazione prescinde da un sottostante obbligo a carico del mediatore stesso, perché posta in essere in mancanza di un apposito titolo (costituente rapporto subordinato o collaborativo); b) “la messa in relazione” delle parti ai fini della conclusione di un affare è dunque qualificabile come di tipo non negoziale ma giuridica in senso stretto; c) detta attività si collega al disposto di cui all’art. 1173 c.c., in tema di fonti delle obbligazioni, e, specificamente, al derivare queste ultime, oltre che da contratto, da fatto illecito, o fatto, da “ogni altro atto idoneo a produrle in conformità dell’ordinamento giuridico” (nel senso, quindi, che l’attività del mediatore è dallo stesso legislatore individuata come fonte del rapporto obbligatorio nel cui ambito sorge il diritto di credito alla provvigione di cui all’art. 1756 c.c.).
Appare preferibile ritenere l’attività in oggetto (per quanto “di regola” previsto nel codice civile) quale giuridica in senso stretto e non negoziale, non solo perché, riconducendosi all’antica distinzione tra atto e negozio, gli effetti della stessa sono specificamente predeterminati dallo stesso legislatore (con particolare riferimento a detta provvigione) ma soprattutto perché non vi è alla base della stessa un contratto (rectius: regolamento di interessi “preventivamente” concordalo dal mediatore con una o più parti); ciò comporta che il mediatore, sempre per quanto configurato nell’art. 1754 c.c., acquista il diritto alla provvigione (a condizione della conclusione dell’affare) non in virtù di un negozio posto in essere ai sensi dell’art. 1322 c.c., (in tema di autonomia contrattuale) ed i cui effetti si producono ex art. 1372 c.c. (“il contratto ha forza di legge tra le parti”, nel senso che l’efficacia contrattuale è giuridicamente vincolante) bensì sulla base di un mero comportamento (la messa in relazione di due o più parti) che il legislatore riconosce per ciò solo fonte di un rapporto obbligatorio e dei connessi effetti giuridici.
Ciò non toglie, per come già esposto, che l’attività del c.d. mediatore possa essere svolta anche sulla base di un contratto di mandato.

DOMANDA QUALI ARTICOLI A FONDAMENTO DELLA MEDIAZIONE?
Per definizione, l’affidamento di un incarico “col quale una parte si obbliga a compiere uno più atti giuridici per conto dell’altra” da luogo al contratto di mandato ex art. 1703 c.c., (oltre che ad alcune particolari figure di contratto, quali la commissione, la spedizione e l’agenzia di cui rispettivamente agli artt. 1731, 1737 e 1742 c.c., in cui il nucleo essenziale degli interessi dei soggetti contraenti, caratterizzato da un’attività giuridica posta in essere da una parte per conto dell’altra, con presunzione di onerosità, e individuante la causa, è analogo a quello tipizzante il mandato stesso ed è altresì specificato; nella commissione: acquisto o vendita di beni per conto del committente e in nome del commissionario; nella spedizione: conclusione di un contratto di trasporto in nome proprio e per conto del mandante; nell’agenzia: promozione, in modo stabile, per la conclusione di contratti in una zona determinata).
Ne deriva, come spesso avviene nella prassi (e come è facile rinvenire nei contratti standard di mediazione immobiliare, ove appunto si indica, nella maggior parte dei casi, un mandato o un incarico a vendere o ad acquistare beni immobili), che il mediatore in molti casi agisca non sulla base di un comportamento di mera messa in contatto tra due o più soggetti per la conclusione di un affare (attività giuridica in senso stretto che prescinde da un sottostante titolo giuridico) ma proprio perché “incaricato” da una o più parti ai fini della conclusione dell’affare (generalmente in ordine all’acquisto o alla vendita di un immobile); in tal caso risulta evidente che l’attività del mediatore – mandatario è conseguenziale all’adempimento di un obbligo di tipo contrattuale (e dunque, ex art. 1173 c.c., questa volta riconducibile al contratto come fonte di obbligazioni).
Tale diversa, duplice qualificazione giuridica dell’attività del mediatore si rinviene, al di là di detta prassi e da un punto di vista formale, non solo, nell’ambito della disciplina codicistica della mediazione, all’art. 1754 c.c. (diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per “incarico” della quale sono state eseguite, anche se l’affare non è concluso) e all’art. 1756 c.c., (incarico al mediatore da una delle parti di rappresentarla negli atti relativi all’esecuzione del contratto concluso con il suo intervento), ma anche nella L. n. 39 del 1989, (recante “modifiche ed integrazioni alla L. 21 marzo 1958, n. 253, concernente la disciplina della professione di mediatore”), istitutiva del ruolo professionale degli agenti di affari in mediazione; in quest’ultima, in particolare, rilevano l’art. 2, punto 2 (“il ruolo è distinto in tre sezioni: una per gli agenti immobiliari, una per gli agenti merceologici ed una per gli agenti muniti di mandato a titolo onerose, salvo ulteriori distinzioni in relazione a specifiche attività di mediazione da stabilire con il regolamento di cui all’art. 11”), l’art. 2, punto 4 (“l’iscrizione al ruolo deve essere richiesta anche se l’attività viene esercitata in modo occasionale o discontinuo, da coloro che svolgono, su mandato a titolo oneroso, attività per la conclusione di affari relativi ad immobili o ad aziende”), l’art. 5, punto 4 (“il mediatore che per l’esercizio della propria attività si avvalga di moduli o formulari, nei quali sono indicate le condizioni del contratto, deve preventivamente depositare copia presso la Commissione di cui all’art. 7”). Del resto, come già detto, è la stessa giurisprudenza della Corte a prospettare la possibilità che tra mediatore ed una delle parti intercorra un rapporto di tipo contrattuale (da ultimo, Cass. n. 8374/2009), salvo poi a verificare la compatibilità di questo con la mediazione con senso tipico.
DOMANDA il mediatore, a seconda se agisca senza mandato sulla base della generale previsione di cui all’art. 1754 c.c., oppure quale incaricato-mandatario, muta il regime della sua responsabilità?

 

 

 

Nel primo caso il mediatore pur compiendo, come detto, un’attività giuridica in senso stretto, è comunque tenuto all’obbligo di comportarsi in buona fede, in virtù della clausola generale di correttezza di cui all’art. 1175 c.c., (sull’estensione della regola della buona fede in senso oggettivo a tutte la fonti delle obbligazioni ex art. 1173 c.c., ivi compreso l’atto giuridico non negoziale, Cass. n. 5140/2005), estrinsecantesi, in specie, nell’obbligo di una corretta informazione, tra cui la comunicazione di tutte le circostanze a lui note o conoscibili sulla base della diligenza qualificata di cui all’art. 1176 c.c., comma 2, vertendosi senz’altro in tema di attività professionale per come ulteriormente ribadito dalla citata L. n. 39 del 1989. Tale obbligo di correttezza sussiste a favore di entrambe le parti, messe in contatto ai fini della conclusione dell’affare, quale comprensivo di qualunque operazione di tipo economico – giuridico (sulla posizione di “neutralità” ed “imparzialità” nei confronti delle parti che concludono l’affare, tra le altre, Cass. n. 12106/2003, Cass. n. 13184/2007, la quale sottolinea la posizione di “terzietà” del mediatore rispetto ai contraenti posti in contratto in ciò differenziandolo dall’agente di commercio, nonché Cass. n. 6959/2000, che sottolinea come carattere essenziale della figura giuridica del mediatore, ai sensi dell’art. 1754 c.c., è appunto la sua imparzialità, intesa come assenza di ogni vincolo di mandato, di prestazione d’opera, di preposizione institoria e di qualsiasi altro rapporto che renda riferibile al dominus l’attività dell’intermediario, per cui nel caso di specie la S.C. ha escluso il requisito dell’imparzialità ritenendo sussistente un mandato costituito dall’affidamento dell’incarico di trattare la vendita dell’immobile in norme e per conto del preponente).

 

DOMANDA IL MEDIATORE E’ TENUTO A COMUNICARE LO STATO DI INSOLVENZA DI UNA DELLE DUE PARTI?
In particolare, egli è tenuto a comunicare: l’eventuale stato di insolvenza di una delle parti, l’esistenza di iscrizioni o pignoramenti sul bene, oggetto della conclusione dell’affare, la sussistenza di circostanze in base alle quali le parti avrebbero concluso il contratto con un diverso contenuto, l’esistenza di prelazioni ed opzioni (su tali punti, tra le altre, Cass. n. 5938/1993).
Inoltre, se, prima facie, la responsabilità del mediatore non mandatario appare agevolmente di natura extracontrattuale, risulta preferibile, riguardando la stessa una figura professionale, applicare la più recente previsione giurisprudenziale di legittimità della responsabilità “da contatto sociale” (su cui, tra le altre, Cass. S.U. n. 577/2008; Cass. n. 12362/2006 e Cass. n. 9085/2006, con specifico riferimento al medico ed alle sue prestazioni prescindenti da un rapporto contrattuale); infatti, tale situazione è riscontrabile nei confronti dell’operatore di una professione sottoposta a specifici requisiti formali ed abilitativi, come nel caso di specie in cui è prevista l’iscrizione ad un apposito ruolo, ed a favore di quanti, utenti-consumatori, fanno particolare affidamento nella stessa per le sue caratteristiche (si pensi, ad esempio, alle c.d. agenzie immobiliari dalle particolari connotazioni professionali ed imprenditoriali).
 

DOMANDA COSA DEVE DIMOSTRARE IL MEDIATORE IN CASO DI CONTENZIOSO?

 

in caso di contenzioso tra il mediatore stesso e le parti, deriva sia che e il primo che deve dimostrare di aver fatto tutto il possibile, in base alla richiamata diligenza ex art. 1176 c.c., comma 2, nell’adempimento degli obblighi di correttezza ed informazione a suo carico (mentre spetta alle seconde fornire prova esclusivamente dell’avvenuto contatto ai fini della conclusione dell’affare), sia che il termine di prescrizione per far valere in giudizio detta responsabilità del mediatore è quello ordinario decennale (e non quello quinquennale della responsabilità ex art. 2043 c.c.).
Ancora, per quanto già esposto, è evidente che l’attore che agisce per ottenere la provvigione di una mediazione da lui effettuata ha l’onere di dimostrare di non aver agito in posizione di mandatario di una delle parti.
Nel secondo caso, vale a dure dell’attribuzione al professionista – mediatore di un incarico, e quindi, per quanto esposto, della sussistenza di un mandato, anche eventualmente con poteri rappresentativi mediante procura in ordine alla spendita del nome (mediante sottoscrizione dei relativi moduli di contratto standard in uso presso i mediatori o le c.d. agenzie immobiliari a veste societaria, erroneamente qualificati come “contratto di mediazione” o “conferimento incarico di mediazione per la vendita di un immobile”), le conseguenze sul piano giuridico sono ben diverse rispetto alla figura, tipica, ordinaria o tradizionale che dir si voglia, della mediazione ex art. 1754 c.c..
Tra l’altro, sul carattere “essenziale” della figura giuridica del mediatore, ai sensi dell’art. 1754 c.c., quale collegato all’assenza di ogni vincolo di mandato, di prestazione d’opera, di preposizione institoria e di qualsiasi altro rapporto, carattere non configurabile in caso di soggetto munito di mandato (con rappresentanza o meno) per la stipulazione di un contratto con un terzo, si è da tempo pronunciata questa Corte (si veda, in particolare, Cass. nn. 4340/1980 e 1995/1987).
Riguardo, pertanto, a detto primo motivo di ricorso, pur non risultando condivisibile la configurazione della mediazione quale avente sempre a base un mandato, con “coinvolgimento” in esso di entrambe le parti che concludono l’affare in un sorta di rapporto trilaterale con il mediatore, priva di pregio è però la tesi sostenuta dal ricorrente di esclusione della sua responsabilità.
Per quanto esposto, nel caso in cui, come quello in esame, il c.d. mediatore ha in realtà agito in virtù di un incarico consistente in un mandato (tale circostanza, oltre ad essere dedotta nella decisione impugnata, è ammessa dalla stessa ricorrente ove afferma che “con scrittura in data (OMISSIS) la signora M.R. incaricò la Italiana Immobiliare s.r.l., poi divenuta s.p.a., di promuovere la vendita di un appartamento su due piani posto in Scandicci”), esso mandatario, e quindi, nella fattispecie in oggetto, detta Italiana Immobiliare, risponde, ove si comporti in modo illecito, a titolo di responsabilità extracontrattuale ex art. 2043 c.c., nei confronti del soggetto “destinatario” della sua attività che assume quindi, in quanto estraneo a detto rapporto contrattuale, la qualifica di terzo.
Ne deriva che la Italiana Immobiliare, incaricata dalla M.R. di vendere l’immobile in questione, nel non rendere edotta la O.B., quale sottoscrittrice di due proposte di acquisto in ordine all’effettiva contitolarità del bene in capo a più soggetti (di cui uno deceduto e con eredi non reperibili) ed in ordine alle reali condizioni dell’immobile (assoggettato a pratica di condono edilizio), nel non assolvere con la diligenza professionale richiesta i propri obblighi di mandataria, ha ingenerato nell’odierna resistente un affidamento non colpevole sulla corrispondenza alla realtà della situazione apparente, con il conseguente sorgere di responsabilità a suo carico ex art. 2043 c.c., (sul punto, specificamente Cass. n. 4000/l 977 e Cass. n. 16740/2002, la quale ultima non esclude una co-responsabilità in proposito del mandante, ai sensi dell’art. 2055 c.c., nel caso di specie esulante dal thema decidendum, non chiesta e non provata).

 

 

DOMANDA QUALE OBBLIGO RISARCITORIO A CARICO MEDIATORE?
Ne deriva ancora, con conferma sul punto di quanto statuito dalla Corte territoriale (“tale inadempimento …. comporta la restituzione della prestazione ricevuta, cioè del compenso per la mediazione, e del risarcimento del danno, il quale, a prescindere da forme di ulteriore perdita, è già insito nel deprezzamento del danaro medio tempore trattenuto dalla parte inadempiente: il che vuoi dire che trattasi comunque di credito di valore e non di valuta”), la sussistenza dell’obbligo risarcitorio a carico della Italiana Immobiliare, parametrato sulla restituzione della ricevuta caparra, in favore dell’odierne resistente, che, quale obbligazione di valore, è soggetta sia alla rivalutazione che al pagamento degli ulteriori interessi legali (in proposito, tra le altre, Cass. n. 4791/2007), con ciò dimostrandosi infondato anche il secondo motivo di ricorso.
Privo del requisito dell’autosufficienza è poi lo specifico profilo di censura di cui a detto secondo motivo in ordine alle modalità di liquidazione degli interessi, essendosi la Corte territoriale limitata a confermare sul punto la decisione di primo grado; in particolare la società ricorrente non riporta quello che a suo dire è stato “specifico motivo di appello inerente il calcolo degli interessi sulla somma rivalutata non di anno in anno”.
In conclusione: a) la mediazione “tipica” di cui all’art. 1754 c.c., comporta che il mediatore, senza vincoli e quindi in posizione di imparzialità, ponga in essere un’attività giuridica in senso stretto di messa in relazione tra due o più parti, idonea a favorire la conclusione di un affare; b) la stessa è incompatibile con un sottostante rapporto di mandato tra il c.d. mediatore ed una delle parti che ha interesse alla conclusione dell’affare stesso, nel qual caso il c.d., mediatore – mandatario non ha più diritto alla provvigione da ciascuna delle parti ma solo dal mandante; c) nella mediazione tipica la responsabilità del mediatore, con specifico riferimento agli obblighi di correttezza e di informazione, si configura come responsabilità da “contatto sociale”; d) nel caso in cui il mediatore agisca invece come mandatario, assume su di sè i relativi obblighi e, qualora si comporti illecitamente recando danni a terzi, è tenuto a favore di quest’ultimi al risarcimento dei danni ex art. 2043 c.c., (non escludendosi in proposito un’eventuale corresponsabilità del mandante); e) nella vicenda in esame, risultando pacifica la circostanza

 

 

 

Suprema Corte di Cassazione

sezione II civile

sentenza 23 marzo 2017, n. 7554

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MATERA Lina – Presidente

Dott. ORILIA Lorenzo – rel. Consigliere

Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere

Dott. PICARONI Elisa – Consigliere

Dott. SCARPA Antonio – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 1024-2013 proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende;

COMPRI CASA? VUOI ASSITENZA LEGALE ? CHIAMA L’AVVOCATO SERGIO ARMAROLI DEVI STIPULARE UNA PROPOSTA DI ACQUISTO DI UNA CASA? NON SAI COME COMPORTARTI? SAI CHE SBAGLIARE VUOL DIRE PERDERE MOLTI SOLDI? PERCHE’ NON TI FAI ASSISTERE DA UN AVVOCATO? CHIAMA SUBITO PRIMA DI VERSARE SOLDI!!!! BOLOGNA, AVVOCATO DIVORZIO BOLOGNA, ASSEGNO DIVORZILE BOLOGNA Bologna, avvocato a Bologna assistenza legale per chi compera o vende casa

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– ricorrente –

contro

(OMISSIS) SAS, P.I. (OMISSIS) IN PERSONA DEL SUO LEGALE RAPP.TE, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1096/2011 della CORTE D’APPELLO di L’AQUILA, depositata il 21/11/2011;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/02/2017 dal Consigliere Dott. LORENZO ORILIA;

udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore della ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;

udito l’avv. (OMISSIS) difensore della controricorrente che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

1 Con atto 26.4.2004 (OMISSIS), promissaria acquirente di un immobile da realizzare, convenne davanti al Tribunale di Pescara la promittente venditrice (OMISSIS) sas chiedendo che fosse dichiarata la legittimita’ del proprio recesso dal preliminare di vendita del (OMISSIS) e il trattenimento del doppio della caparra confirmatoria in precedenza versata, essendosi la societa’ convenuta sottratta all’obbligo di ultimare i lavori e di concludere il contratto definitivo nel termine essenziale del 31.10.2003 fissato dalle parti.

La convenuta contesto’ la pretesa e in via riconvenzionale propose domanda di risoluzione del contratto e risarcimento danni per inadempimento della promissaria acquirente, chiedendo altresi’ di essere autorizzata alla ritenzione della caparra.

Il Tribunale accolse la domanda dell’attrice, ma la Corte d’Appello di L’Aquila, adita dalla soccombente societa’, con sentenza depositata il 21.11.2011 ribalto’ l’esito del giudizio, accertando, in parziale riforma della sentenza di primo grado, l’illegittimita’ del recesso operato dalla promissaria acquirente e, per l’effetto, autorizzo’ la societa’ appellante a trattenere i 200,000 Euro di caparra.

Per giungere a tale soluzione la Corte di merito ha rilevato, per quanto ancora interessa in questa sede:

– che il termine per l’adempimento del contratto non poteva essere ritenuto essenziale, nonostante le parti avessero contrattualmente stabilito che tutti i termini previsti dal contratto fossero da considerare perentori;

– che in ogni caso il ritardo non superava il ragionevole limite di tolleranza, mentre il comportamento della promissaria acquirente era in ogni caso sintomatico di una rinunzia implicita, avendo essa richiesto, fino a pochi giorni prima la proposizione della domanda, una serie di modifiche e migliorie alle unita’ immobiliari promesse in vendita;

– che appariva illegittimo il recesso della (OMISSIS) senza neppure la previa comunicazione del nome del notaio incaricato della stipula secondo la previsione dell’articolo 7 del contratto preliminare;

– che pertanto si giustificava il rigetto della domanda dell’attrice, mentre andava affermato il diritto della societa’ di incamerare definitivamente la caparra.

Contro tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione la (OMISSIS), sulla base di tre motivi a cui resiste con controricorso la societa’ (OMISSIS).

CONSIDERATO IN DIRITTO

1 Preliminarmente va respinta l’eccezione di inammissibilita’ del ricorso per cassazione perche’, contrariamente a quanto sostenuto dalla societa’ controricorrente, al momento della notifica dello stesso avvenuta il 28.12.2012 (considerando la data della consegna del plico all’ufficio postale risultante da apposito timbro), il termine lungo di un anno e 46 giorni fissato dall’articolo 327 c.p.c. (applicabile ratione temporis) non era ancora decorso, essendo il deposito della sentenza avvenuto il 21.11.2011. L’errore in cui mostra di incorrere la societa’ controricorrente e’ duplice e consiste non solo nel far decorrere (per i fini che qui interesano) la notifica dell’impugnazione dalla data di ricezione piuttosto che da quella di avvio del procedimento notificatorio, ma anche -e soprattutto – nel ritenere applicabile alla fattispecie, ai fini del calcolo della tempestivita’ dell’impugnazione, il termine lungo di “sei mesi” introdotto dalla L. 18 giugno 2009, n. 69, articolo 46, comma 17 in base ad una non corretta lettura della norma transitoria (predetta L. n. 69 del 2009, articolo 58, comma 1), perche’ quando il legislatore del 2009 afferma che le disposizioni modificative del codice di procedura civile si applicano “ai giudizi instaurati dopo la data della sua entrata in vigore” e’ evidente che intende riferirsi alla data di proposizione della domanda introduttiva del giudizio, cioe’ alla data di notifica dell’atto di citazione (nel nostro caso 26.4.2004) e non certo a quella di proposizione dell’impugnazione, come erroneamente si assume nel controricorso (v. Sez. 2, Sentenza n. 6784 del 04/05/2012 Rv. 622149 – 01; Sez. 6 – 3, Sentenza n. 14267 del 08/07/2015 Rv. 635879 – 01 non massimata; Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 25792 del 2011 non massimata).

2.1 Cio’ chiarito, e passando all’esame dei motivi di ricorso, con il primo di essi la ricorrente deduce la violazione degli articoli 1385 e 1453 c.c. nonche’ articoli 183, 345 e 112 c.p.c., rimproverando alla Corte d’Appello di avere omesso di pronunciarsi sull’eccezione, ritualmente riproposta in appello, di inammissibilita’ della domanda nuova di recesso e ritenzione della caparra avanzata dalla societa’ in corso di causa, posto che in via riconvenzionale era stata domandata invece la risoluzione per inadempimento e il risarcimento dei danni. Ad avviso della ricorrente, anche qualora si volesse ravvisare un rigetto implicito dell’eccezione, sussisterebbe pur sempre la violazione di legge, sussistendo incompatibilita’ tra le due azioni e dunque novita’ della domanda.

2.2 Con il secondo motivo la (OMISSIS), lamentando violazione delle norme sull’interpretazione dei contratti (articoli 1362 e ss.) critica la decisione impugnata per avere escluso la natura essenziale del termine del 31.10.2003 fissato dalle parti per la stipula del definitivo e per avere erroneamente ravvisato, nel suo comportamento, una rinunzia al termine.

2.3 Con il terzo ed ultimo motivo si deduce omessa motivazione su fatti controversi e decisivi per il giudizio (le dichiarazioni di un teste che portavano ad escludere l’ipotesi di rinunzia al termine e le ragioni della mancata indicazione, a cura della promissaria acquirente, del nome del notaio incaricato della stipula).

  1. Il primo motivo e’ fondato.

Dalla consultazione degli atti del processo – che la natura del vizio dedotto consente di compiere – risulta che con la comparsa di costituzione nel giudizio di primo grado la societa’ convenuta aveva proposto una domanda riconvenzionale di risoluzione e risarcimento danni. Risulta altresi’ che a tale richiesta risolutoria ne era stata affiancata altra, tendente al trattenimento della caparra ai sensi dell’articolo 1385 c.c..

Nel giudizio di appello, la societa’ aveva invece avanzato una domanda di recesso con trattenimento di caparra (v. atto di appello) e la (OMISSIS) ne aveva eccepito la novita’ (v. comparsa di costituzione in appello).

Ebbene, secondo la giurisprudenza di questa Corte, in caso di pattuizione di caparra confirmatoria, ai sensi dell’articolo 1385 c.c., la parte adempiente, per il risarcimento dei danni derivati dalli inadempimento della controparte, puo’ scegliere tra due rimedi, alternativi e non cumulabili tra loro: o recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta (o esigere il doppio di essa), avvalendosi della funzione tipica dell’istituto, che e’ quella di liquidare i danni preventivamente e convenzionalmente, cosi’ determinando l’estinzione ope legis di tutti gli effetti giuridici del contratto e dell’inadempimento ad esso; ovvero chiedere, con pronuncia costitutiva, la risoluzione giudiziale del contratto, ai sensi degli articoli 1453 e 1455 c.c. ed il risarcimento dei conseguenti danni, da provare a norma dell’articolo 1223 c.c. (v. Sez. 3, Sentenza n. 18850 del 20/09/2004 Rv. 577186 – 01).

Quanto alla ammissibilita’ in appello di una domanda di recesso, qualora in primo grado si sia agito per la risoluzione e i danni, le sezioni unite, nel dirimere un contrasto di giurisprudenza, hanno affermato il principio secondo cui, in tema di contratti cui acceda la consegna di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, qualora il contraente non inadempiente abbia agito per la risoluzione (giudiziale o di diritto) ed il risarcimento del danno, costituisce domanda nuova, inammissibile in appello, quella volta ad ottenere la declaratoria dell’intervenuto recesso con ritenzione della caparra (o pagamento del doppio), avuto riguardo – oltre che alla disomogeneita’ esistente tra la domanda di risoluzione giudiziale e quella di recesso ed all’irrinunciabilita’ dell’effetto conseguente alla risoluzione di diritto – all’incompatibilita’ strutturale e funzionale tra la ritenzione della caparra e la domanda di risarcimento: la funzione della caparra, consistendo in una liquidazione anticipata e convenzionale del danno volta ad evitare l’instaurazione di un giudizio contenzioso, risulterebbe infatti frustrata se alla parte che abbia preferito affrontare gli oneri connessi all’azione risarcitoria per ottenere un ristoro patrimoniale piu’ cospicuo fosse consentito – in contrasto con il principio costituzionale del giusto processo, che vieta qualsiasi forma di abuso processuale – di modificare la propria strategia difensiva, quando i risultati non corrispondano alle sue aspettative. (tra le varie, v. Sez. U, Sentenza n. 553 del 14/01/2009 Rv. 606608 – 01; v. anche piu’ di recente, Sez. 2, Sentenza n. 4164 del 02/03/2015 Rv. 634463 – 01)).

Avvocato Sergio Armaroli

avvocato penalista Bologna , avvocato penale Bologna, studio avvocato penale Bologna

Nel caso in esame, la Corte d’Appello di Ancona avrebbe dovuto innanzitutto interpretare il contenuto della domanda riconvenzionale verificando esattamente il tipo di azione che la societa’ convenuta aveva inteso proporre (alla luce del citato principio della alternativita’ e non cumulabilita’ tra i due rimedi) e, qualora avesse ritenuto proposta in primo grado una domanda di risoluzione e danni, avrebbe allora dovuto porsi il problema della ammissibilita’ della domanda di recesso in appello, dando in ogni caso, adeguata risposta, ma cio’ non e’ accaduto perche’ i giudici del gravame, investiti formalmente della specifica eccezione (e lo attesta la comparsa di costituzione in appello della (OMISSIS)), hanno sorvolando completamente sulla questione, concentrandosi direttamente sul tema della essenzialita’ del termine finale di conclusione del contratto definitivo e sulla individuazione della parte inadempiente nonche’ su un altro profilo di inammissibilita’ del gravame che qui non rileva (proposizione in appello, da parte della societa’, di una domanda risarcitoria per inadempimento fondata su un titolo giuridico diverso – contratto di appalto – rispetto a quello dedotto in primo grado).

Il vizio di omessa pronuncia sull’eccezione di novita’ della domanda di recesso e’ palese e dunque, sussistendo la denunciata violazione dell’articolo 112 c.p.c., la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio al giudice a quo che riesaminera’ la vicenda attenendosi ai principi esposti.

4 Va invece respinto il secondo motivo.

Secondo un principio di diritto costantemente ricorrente nella giurisprudenza di questa Corte, quando una decisione di merito, impugnata in sede di legittimita’, si fonda su distinte ed autonome “rationes decidendi” ognuna delle quali sufficiente, da sola, a sorreggerla, perche’ possa giungersi alla cassazione della stessa e’ indispensabile, da un lato, che il soccombente censuri tutte le riferite “rationes”, dall’altro che tali censure risultino tutte fondate. Ne consegue che, rigettato (o dichiarato inammissibile) il motivo che investe una delle riferite argomentazioni, a sostegno della sentenza impugnata, sono inammissibili, per difetto di interesse, i restanti motivi, atteso che anche se questi ultimi dovessero risultare fondati, non per questo potrebbe mai giungersi alla cassazione della sentenza impugnata, che rimarrebbe pur sempre ferma sulla base della ratio ritenuta corretta (tra le varie, v. Sez. 3, Sentenza n. 12372 del 24/05/2006 Rv. 590852 – 01; Sez. 3, Sentenza n. 2108 del 14/02/2012 Rv. 621882 – 01).

Nel caso in esame, la prima ed autonoma ratio e’ quella fondata sulla natura non essenziale del termine fissato per la stipula del definitivo (nonostante il richiamo alla perentorieta’ contenuto nel contratto) e al riguardo la Corte d’Appello ha dato una motivazione del tutto coerente laddove ha evidenziato che dal preliminare non emergeva alcuna specifica clausola indicativa della volonta’ dell’una o dell’altra parte a ritenere perduta l’utilita’ economica del contratto allo spirare del termine del 31.10.2003, anzi la possibilita’ – contrattualmente prevista – di apportare modifiche al progetto ancorche’ comportante la necessita’ di varianti alla concessione edilizia comportava, secondo l’apprezzamento della Corte di merito, un chiaro sintomo della non essenzialita’, essendo evidente in tal caso lo slittamento dei tempi di ultimazione delle opere.

L’infondatezza della censura su tale ratio, del tutto corretta sia sotto il profilo giuridico (v. Sez. 2, Sentenza n. 21587 del 15/10/2007 Rv. 60005901 circa l’ininfluenza delle mere clausole di stile circa la natura del termine e la necessita’ di indagare la volonta’ delle parti) che sotto quello logico interpretativo, rende pertanto priva di interesse la censura sulla seconda altra ratio utilizzata dalla Corte d’Appello (quella della rinunzia implicita al termine qualora lo si volesse intendere come essenziale).

5 Il terzo ed ultimo motivo, ove richiama il contenuto delle deposizioni dei testi sulla questione delle opere aggiuntive, si risolve ancora una volta in una censura alla seconda ratio (quella della rinunzia implicita al termine, in relazione alla quale si e’ rilevata la carenza di interesse) e dunque segue inevitabilmente la sorte del precedente; per il resto, laddove giustifica l’omessa comunicazione del nome del notaio prescelto per la stipula, si risolve in una alternativa ricostruzione di circostanze di fatto, e quindi non coglie nel segno, perche’ il giudizio di legittimita’ non consente tale tipo di attivita’ difensiva.

In conclusione, accolto solo il primo motivo, la sentenza va cassata con rinvio ad altra sezione della Corte d’Appello di L’Aquila che provvedera’, all’esito, alla regolamentazione anche delle spese del presente giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

la Corte accoglie il primo motivo e rigetta i restanti; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per le spese, alla Corte d’Appello di L’Aquila in diversa composizione soggettiva

DIRITTO IMMOBILIARE BOLOGNA COMPRARE CASA AVVOCATO CONSULENZA PRELIMINARE DIRITTO IMMOBILIARE BOLOGNA

 

 

Suprema Corte di Cassazione

sezione II civile

sentenza 8 luglio 2016, n. 14066

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. BIANCHINI Bruno – Presidente

Dott. ORILIA Lorenzo – rel. Consigliere

Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere

Dott. SCALISI Antonino – Consigliere

Dott. FALABELLA Massimo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

avvocato penalista Bologna, avvocato penale Bologna, studio penale Bologna avvocato Sergio Armaroli penalista Bologna

avvocato penalista avvocato penalista Bologna, avvocato penale Bologna, studio penale Bologna avvocato Sergio Armaroli

sul ricorso 30734-2011 proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS);

– ricorrente –

contro

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS);

– intimati –

avverso la sentenza n. 1083/2011 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA, depositata il 02/05/2011;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26/04/2016 dal Consigliere Dott. LORENZO ORILIA;

udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore della ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso per quanto di ragione.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1 Con atto notificato il 14.9.1998 (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) convennero davanti al Tribunale di Treviso (OMISSIS) per far dichiarare l’inadempimento della convenuta e la legittimita’ del loro recesso dal preliminare di vendita del 18.7.1997 riguardante un terreno in (OMISSIS). A sostegno della domanda esposero che la (OMISSIS), promittente venditrice (rappresentata nell’atto dal suo procuratore speciale (OMISSIS)) aveva poi venduto lo stesso bene, con contratto 25.11.1997, proprio al (OMISSIS). Domandarono altresi’ la condanna della convenuta al pagamento del doppio della caparra confirmatoria di Lire 50.000.000 da essi versata nelle mani del (OMISSIS).

La convenuta si oppose alla domanda osservando di non avere mai conferito alcun potere di rappresentanza a (OMISSIS) e chiese di chiamarlo in giudizio per essere garantita.

Quest’ultimo, costituitosi, sostenne di avere agito in base a valida procura rilevando che la mancata stipula del contratto definitivo di trasferimento era addebitabile agli stessi attori che non avevano provveduto ai necessari obblighi urbanistici. Domando’ pertanto il rigetto della domanda di garanzia spiegata dalla convenuta e, in via riconvenzionale, la risoluzione del preliminare per inadempimento degli attori-promissari acquirenti, con diritto, per la (OMISSIS), a trattenere la caparra.

2 Il Tribunale adito con sentenza n. 806/2004 accolse la tesi difensiva della convenuta ritenendo che il preliminare era stato concluso da un falsus procurator senza alcuna successiva ratifica; dichiaro’ pertanto inammissibili le domande riconvenzionali del terzo e rigetto’ la domanda principale proposta degli attori.

La Corte di Appello di Venezia ribalto’ l’esito del giudizio e con sentenza 1083/2011 depositata il 2.5.2011, nella contumacia del (OMISSIS), dello (OMISSIS) e del (OMISSIS), accolse l’impugnazione del (OMISSIS) condannando la (OMISSIS) al pagamento del doppio della caparra e delle spese di lite.

Per giungere a tale conclusione la Corte veneta rilevo’:

– che non vi era stato nessun mutamento del thema decidendi;

– che, come risultava dagli atti, (OMISSIS) aveva rilasciato in data 27.6.1995 a (OMISSIS) procura speciale a vendere terreni e fabbricati siti in (OMISSIS), meglio specificati in atti;

– che la (OMISSIS), a mezzo del procuratore costituito, aveva promesso di vendere a (OMISSIS) e (OMISSIS) il 30.6.1995 il terreno citato nella premessa dell’atto, ovvero il lotto distinto al foglio (OMISSIS) in (OMISSIS) (beni compresi nell’atto di procura), escluso il fabbricato e relativa area di pertinenza presenti sul mappale;

che poi il 18.7.1997, sempre per lo stesso lotto, veniva stipulato altro preliminare tra (OMISSIS), procuratore di (OMISSIS) e, dall’altra parte, (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) (questi ultimi due in sostituzione di (OMISSIS));

che il procuratore, cui competeva il potere piu’ ampio in ordine alla vendita del bene, era legittimamente presente al contratto del 18.7.1997, sostitutivo del precedente per effetto della modifica parziale dei promissari acquirenti;

che il procuratore costituito aveva ricevuto il potere di vendere i beni di cui al mappale (OMISSIS) (escluso fabbricato e terreno di pertinenza), legittimante realizzando cio’ con il preliminare in discussione, la cui efficacia novativa rispetto a quello del 1995 non era mai stata messa in discussione;

che non erano state allegate ragioni per sostenere una limitazione dei poteri di rappresentanza solo al primo e non il secondo dei preliminari;

che appariva singolare la tesi difensiva dell’appellata secondo cui il preliminare in questione le era del tutto estraneo e nulla sapeva della caparra di Lire 50.000.000 incassata da Renzo (OMISSIS);

che pertanto sussisteva il grave inadempimento contrattuale dell’appellata per avere ceduto a terzi il terreno promesso in vendita con grave malafede contrattuale.

3 Avverso la suddetta decisione ha proposto ricorso per cassazione la (OMISSIS) deducendo cinque motivi.

Le altre parti non hanno svolto attivita’ difensiva in questa sede.

MOTIVI DEL RICORSO

1 Con il primo motivo si deduce, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5, l’omessa e/o insufficiente motivazione con riferimento alla mancata sussunzione della fattispecie nella norma di cui all’articolo 1398 c.c., ovvero, in subordine, l’erronea sussunzione della fattispecie nelle norme di cui agli articoli 1385 e 1455 c.c.. Secondo la tesi della ricorrente, la Corte non avrebbe valutato correttamente il contenuto della procura a vendere del 27.6.1995 perche’ questa era limitata alla vendita di fabbricato con garage e area scoperta di mq. 1444 (fol. (OMISSIS) mappale (OMISSIS), sub 2, 3 e 1), mentre il preliminare del 18.7.1997 aveva ad oggetto oltre all’area edificabile, fol. (OMISSIS) mappale (OMISSIS) (escluso fabbricato e pertinenze) anche il mappale (OMISSIS) di mq 2644. Quindi i poteri rappresentativi del (OMISSIS) potevano valere solo per la porzione dell’area scoperta di cui al mappale (OMISSIS). Procede poi a fornire una serie di interpretazioni circa il silenzio serbato dalla Corte d’Appello sul fatto che il preliminare avesse ad oggetto anche il mappale (OMISSIS), cespite pacificamente non compreso nei poteri di cui alla procura, rilevando – qualora si optasse per una ritenuta irrilevanza – gravi vizi motivazionali (v. pagg. 18 e ss. ove riporta anche il contenuto dei contratti di vendita 25.11.1997 e 31.3.1998). Secondo la ricorrente, una volta riconosciuto che il preliminare del 18.7.1997 non aveva prodotto per lei nessun effetto quanto al mappale (OMISSIS) (per il quale il (OMISSIS) non aveva alcun potere di rappresentanza), il successivo contratto del 25.11.1997 perdeva ogni connotato di gravita’ ed importanza rispetto alla impossibilita’ di portare ad esecuzione il preliminare, posto che quella impossibilita’ derivava sin dall’origine dalla sua completa inefficacia per quanto riguardava la parte piu’ importante del lotto promesso (il mappale (OMISSIS) di mq. 2644).

2 Con il secondo motivo la (OMISSIS) lamenta ancora un vizio di motivazione, ma sotto altro profilo, con riferimento alla mancata sussunzione della fattispecie nella norma di cui all’articolo 1398 c.c. ovvero all’erronea sussunzione della fattispecie nelle norme di cui agli articoli 1385 e 1455 c.c.. Riagganciandosi alle osservazioni esposte nella precedente censura, la ricorrente osserva che, qualora il silenzio della Corte d’Appello sulla inclusione nel preliminare anche del mappale (OMISSIS) volesse interpretarsi come un abbaglio sull’effettivo contenuto del preliminare, in tal caso vi sarebbe una grave insufficienza di motivazione perche’ l’iter logico giuridico seguito dalla Corte di merito, concentrato esclusivamente sulla ritenuta esistenza dei poteri rappresentativi del (OMISSIS) con riguardo al solo mappale (OMISSIS) non sarebbe automaticamente estensibile alla negoziazione anche del terreno mappale (OMISSIS). In tal caso, sempre a dire della ricorrente, la sentenza sarebbe del tutto ingiustificata sia con riguardo alla mancata dichiarazione di inefficacia del preliminare del 18.6.1997, ex articolo 1398 c.c. sia, in subordine, con riguardo all’accertamento dell’inadempimento del (OMISSIS) a giustificazione del recesso dei promissari acquirenti.

3 Con il terzo motivo viene denunziata, con una lunga esposizione, sia la omessa, insufficiente e contraddittorieta’ della motivazione (articolo 360 c.p.c., n. 5) sia la violazione dell’articolo 345 c.p.c. e articolo 115 c.p.c., comma 1, nonche’ articoli 2729, 1417 e 2722 c.c..

La ricorrente muove una serrata critica alle considerazioni della Corte d’Appello sulla propria tesi difensiva in ordine alla conoscenza del secondo preliminare e al materiale versamento della caparra confirmatoria, ritenendo di difficile comprensione il ragionamento dei giudici veneziani.

Sotto il profilo motivazionale, osserva la ricorrente che erano stati proprio gli attori ad affermare di avere versato la caparra nelle mani del (OMISSIS), come risulta dall’atto di citazione e dalla comparsa conclusionale (che trascrive) per cui non poteva certo parlarsi di “una inverosimile tesi dell’appellata”, ma piuttosto di una lampante aberrazione nella percezione delle reali allegazioni e deduzioni delle parti.

Sotto il profilo della violazione di legge, richiamando il contenuto dell’atto di appello del (OMISSIS), la ricorrente rileva che con in quella sede e’ stata introdotta una diversa modalita’ di versamento della caparra (consegna della caparra alla (OMISSIS) nel 1995 in occasione del primo preliminare e successivo pagamento da parte dei nuovi promissari (OMISSIS) e (OMISSIS) delle loro quote a (OMISSIS) e (OMISSIS) per quanto di rispettiva spettanza in occasione del secondo preliminare del 1997): la radicale diversita’ di tale seconda ricostruzione e’ del tutto incompatibile con quella posta in primo grado alla base delle domande (pagamento diretto della caparra nelle mani del (OMISSIS) in occasione del secondo preliminare del 1997). Si tratterebbe pertanto di una modifica del titolo e delle ragioni della domanda in violazione del divieto di cui all’articolo 345 c.p.c.. Evidenzia poi la nuova prospettazione fatta sempre in appello dal (OMISSIS), sulla cessione della posizione contrattuale di (OMISSIS) in favore di (OMISSIS) e (OMISSIS) rilevando la mancanza di gravita’, precisione e concordanza di elementi su cui fondare una presunzione di avvenuta cessione una cessione trilaterale.

La violazione dell’articolo 345 c.p.c. – sempre ad avviso della ricorrente – sta nell’avere dato ascolto ad allegazioni e deduzioni del tutto nuove, costituenti una modifica della causa petendi della domanda introdotta in primo grado ove gli attori avevano agito “per l’esecuzione del contratto di caparra accessorio al contratto preliminare del 18.7.1997, prescindendo del tutto dall’esistenza e validita’ del contratto preliminare del 30.6.1995…sul presupposto di aver dato…. al (OMISSIS) la caparra di Lire 50.000.000 prevista dal contratto del 18. 7.1997”.

La Corte d’Appello inoltre, in violazione degli articoli 115 c.p.c., comma 1 e articolo 2729 c.c., avrebbe recepito le allegazioni dl (OMISSIS) sulla asserita cessione della posizione contrattuale del (OMISSIS) e sulle diverse modalita’ di versamento della caparra in totale assenza di prove, ma in forza di non esplicitate presunzioni semplici, non giustificate, ne’ dotate dei requisiti di gravita’, precisione e concordanza.

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Ancora, la Corte d’Appello, violando gli articoli 1417 e 2722 c.c. avrebbe ritenuto, ancorche’ in modo implicito, la simulazione del contratto di caparra accessorio al contratto 18.7.1997 pur in assenza di qualsiasi documentazione scritta o controdichiarazione e, soprattutto, contro le stesse allegazioni e deduzioni su cui gli attori avevano basato la loro azione in primo grado, come si evince dall’atto di citazione di cui riportano una passaggio.

L’intrinseca contraddittorieta’ della motivazione consiste – sempre secondo la ricorrente – nell’avere pronunciato la condanna al pagamento della somma di Euro 51.645,70 in forza di contratto di caparra accessorio al preliminare del 1995 nonostante avesse affermato che il contratto del 1997 aveva sostituito il primo con efficacia novativa e precisa che tale efficacia va riferita ad interi rapporti e non gia’ a singole obbligazioni.

4 Con il quarto motivo – formulato in estremo subordine – viene denunziata l’omessa o insufficiente motivazione nonche’ la violazione degli articoli 1362 e 1399 cc. La censura ipotizza e critica analiticamente una alternativo percorso motivazionale della Corte d’Appello, fondato sulla giustificazione dei poteri del rappresentante non gia’ sulla scorta della procura speciale del 27.6.1995, ma sul contratto preliminare del 30.6.1995, desumendola dalla generalizzazione delle parti. Si dilunga quindi in una serie di argomentazioni svolte a smontare un tale ragionamento sia sotto il profilo motivazionale che ermeneutico.

5 Con il quinto motivo, infine, viene denunziata la violazione degli articoli 1362, 1703, 1711 e 1388 nonche’ il vizio di omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione. Sempre nel solco della interpretazione subordinata di cui alla precedente censura (e cioe’ qualora si volesse ravvisare il conferimento della procura a vendere nel preliminare del 30.6.1995), si tratterebbe, secondo la ricorrente, di una procura inidonea a giustificare i poteri rappresentativi spesi dal (OMISSIS) nel diverso contratto del 18.7.1997 e la sentenza della Corte di Appello che a questo approdo giungerebbe incorrerebbe sia in errori di diritto che in vizi di motivazione sia perche’ il mandato sarebbe valido solo per quel contratto del 30.6.1995 (in mancanza di altri spunti interpretativi) sia perche’ in contrasto con le affermazioni della Corte d’Appello in cui si dava atto dell’avvenuta estinzione, per novazione, del contratto del 1995.

  1. I primi tre motivi – che ben si prestano ad esame unitario – sono fondati.

Ai sensi dell’articolo 1388 c.c., il contratto concluso dal rappresentante in nome del rappresentato produce direttamente effetto nei confronti del rappresentato solo se concluso nei limiti delle facolta’ conferite al rappresentante. La legge condiziona infatti la verificazione dell’effetto negoziale diretto nei confronti del rappresentato alla sussistenza della legittimazione rappresentativa in capo al rappresentante. Il negozio concluso da chi agisce come rappresentante senza essere tale oppure da chi, pur essendo titolare del potere rappresentativo, ne abbia ecceduto i limiti, non impegna la sfera giuridica del preteso rappresentato, cioe’ della persona il cui nome e’ stato illegittimamente speso.

Il contratto stipulato in difetto o in eccesso di rappresentanza non vincola il falsamente rappresentato verso il terzo, perche’ chi ha agito non aveva il potere di farlo. Si tratta di un contratto – non nullo e neppure annullabile ma inefficace in assenza di ratifica (Sez. 2, 15 dicembre 1984, n. 6584; Sez. 1, 14 maggio 1997, n. 4258; Sez. 2, 11 ottobre 1999, n. 11396; Sez. 2, 7 febbraio 2008, n. 2860): il negozio stipulato, in rappresentanza di altri, da chi non aveva il relativo potere, e’ privo di ogni efficacia come tale, potendo acquistarla soltanto in seguito all’eventuale ratifica da parte dell’interessato (Sez. 2, 26 novembre 2001, n. 14944). Il terzo contraente, pertanto, non ha titolo per esercitare nei confronti dello pseudo rappresentato l’azione di inadempimento (Sez. 1, 29 agosto 1995, n. 9061) ne’ quella per l’esecuzione del contratto (Sez. 3, 23 marzo 1998, n. 3076).

Talvolta si afferma anche che l’inefficacia (temporanea) discende dal fatto che il contratto concluso dal falsus procurator costituisce una fattispecie soggettivamente complessa o a formazione progressiva, un negozio in itinere o in stato di pendenza, destinato a perfezionarsi con la ratifica del dominus (Sez. 2″, 8 luglio 1983, n. 4601; Sez. 2, 17 giugno 2010, n. 14618). Ove la spendita del nome non trovi giustificazione nel potere di rappresentanza (si legge in Sez. 1, 9 dicembre 1976, n. 4581) “il negozio non si puo’ ritenere concluso ne’ dal sostituto ne’ dal sostituito ed e’ percio’ improduttivo degli effetti suoi propri, configurando una fattispecie negoziale in itinere, al cui perfezionamento e’ necessario, ai sensi dell’articolo 1399 c.c., l’ulteriore elemento della ratifica, solo in conseguenza della quale il regolamento diventa retroattivamente impegnativo anche per il dominus”; “il contratto – medio tempore, cioe’ tra il momento della conclusione e quello della ratifica – e’ in stato di quiescenza” (Sez. 1, 24 giugno 1969, n. 2267).

Cosi’ ricostruita la natura giuridica e gli effetti del contratto concluso dal falsus procurator (sintetizzando la ricostruzione sistematica operata dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 11377 del 03/06/2015 Rv. 635537) e venendo al caso di specie, osserva il Collegio che la Corte d’Appello di Venezia avrebbe dovuto analizzare il contenuto della procura 27.6.1995 rilasciata dalla (OMISSIS) al (OMISSIS) e, sulla scorta dei citati principi di diritto, avrebbe dovuto trarne le debite conseguenze in ordine alla estensione dei poteri conferiti al (OMISSIS) quanto ai beni oggetto di vendita, ma cio’ non risulta affatto. A pag. 14 del ricorso per cassazione e’ trascritto il contenuto del potere rappresentativo conferito al (OMISSIS) e nella clausola intitolata “BENI OGGETTO DEL MANDATO” si legge testualmente: “trattasi di civile abitazione con annesso scoperto cosi’ descritto in catasto: COMUNE DI SAN BIAGIO DI CALLAIA -FOGLIO (OMISSIS) MN. (OMISSIS) sub 2 (abitazione) sub 3(garage) e MN. (OMISSIS) sub 1 area scoperta di mq 1444”.

Nel contratto preliminare del 18.7.1997 il (OMISSIS) promette di vendere a (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) “il terreno citato in premessa….” con la precisazione che “il fabbricato esistente e l’area di pertinenza da frazionarsi in accordo tra le parti al momento della stesura del piano di lottizzazione non risultano far parte della promessa di compravendita rimanendo in ditta della parte promissaria”.

Ebbene, se si legge la premessa del preliminare (pure trascritta in ricorso), si rileva che l’immobile promesso in vendita viene individuato come “lotto di un’area edificabile censito catastalmente in Comune di (OMISSIS), foglio (OMISSIS) mappali n. (OMISSIS) di mq. 1761 e mapp. N (OMISSIS) di mq 2644 e che quindi la superficie complessiva della proprieta’ risulta di mq 4405”.

Come si vede, nella procura che la (OMISSIS) aveva rilasciato al (OMISSIS) non era assolutamente contemplato il potere di vendere anche il mappale n. (OMISSIS) di mq 2644 citato in premessa e quindi oggetto di trasferimento in virtu’ di espresso richiamo contenuto nel contratto sotto l’articolo 1); eppure la sentenza impugnata, nelle poche righe di motivazione, si limita ad affermare semplicisticamente che la (OMISSIS) aveva conferito al (OMISSIS) “procura speciale a vendere terreni e fabbricati meglio identificati in atti… e che la promessa di vendita iniziale (quella del 30.6.1995 in favore del (OMISSIS) e (OMISSIS)) aveva ad oggetto “il terreno citato nella premessa dell’atto, ovvero il lotto foglio (OMISSIS) nappali (OMISSIS) in (OMISSIS) (beni compresi nell’atto di procura) escluso il fabbricato e relativa area di pertinenza presenti sul mappale ma non promessi in vendita”, aggiungendo poi che il 18.7.1997, sempre per lo stesso lotto, veniva stipulato altro preliminare sempre tra (OMISSIS), la (OMISSIS) e, in sostituzione del (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS).

Una siffatta motivazione evidenzia un evidente errore nell’individuazione dei poteri del rappresentante in relazione ai beni effettivamente promessi in vendita oltre che un palese vizio di motivazione perche’ omette di chiarire la sorte del mappale (OMISSIS), anzi implicitamente ne esclude l’inclusione come oggetto del preliminare, benche’ menzionato tra i beni citati in premessa e che formavano oggetto del preliminare. Nessuna indagine viene poi compiuta circa una eventuale ratifica da parte del rappresentato in epoca successiva.

Altro profilo di criticita’ si rinviene, con riferimento al terzo motivo di ricorso, nell’ultimo passaggio della motivazione, quello relativo alle modalita’ di versamento della caparra confirmatoria di 50.000.000 di Lire in relazione al secondo preliminare del 1997, perche’ la Corte di merito richiama il comportamento della (OMISSIS) in occasione della prima scrittura (il primo preliminare sottoscritto in data 30.6.1995, e non “30.6.1997” come per mero errore materiale riporta la sentenza), ma poi omette di considerare le circostanze di fatto esposte dagli stessi attori nell’atto di citazione (pure trascritte in ricorso, ex articolo 366 c.p.c., n. 6) e cioe’ che al momento della conclusione del secondo preliminare del 18.7.1997 la caparra di 50.000.000 di Lire venne da essi versata “al sig. (OMISSIS)”.

Il percorso argomentativo appare assolutamente lacunoso anche su tale tematica e merita pertanto una rivisitazione alla stregua delle rispettive posizioni difensive sostenute dalle parti.

In relazione ai primi tre motivi si rende pertanto necessaria la cassazione della sentenza per nuovo esame della vicenda ai fini della individuazione della parte inadempiente, partendo da una attenta analisi dei poteri conferiti al rappresentante in relazione ai beni promessi in vendita con la scrittura del 18.7.1997, restando logicamente assorbito l’esame degli ultimi due motivi di ricorso.

Il giudice di rinvio, che si individua in altra sezione della Corte d’Appello di Venezia, regolera’ anche le spese di questo grado di giudizio.

P.Q.M.

accoglie i primi tre motivi di ricorso e dichiara assorbiti i restanti; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia, anche per le spese, ad altra sezione della Corte d’Appello di Venezia.

 

 

SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE II

SENTENZA 30 aprile 2013, n. 10183

Svolgimento del processo

Con atto di citazione notificato in data 9 maggio 1988 PE.Ma. evocava, dinanzi al Tribunale di Ancona, S.V. e Lu..ST. esponendo che il giorno 6.8.1985 aveva stipulato con i convenuti contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto appartamento sito in Senigallia, il cui prezzo complessivo veniva fissato in L. 250.000.000, da pagarsi quanto a L. 20.000.000 in otto vaglia cambiari di L. 2.500.000 ciascuno con scadenza mensile a partire dal 31.10.1985, quanto a L. 80.000.000 con l’accollo di un mutuo fondiario che il promittente venditore doveva perfezionare con il Banco di Sicilia, quanto a L. 50.000.000 con la cessione di portafoglio di clienti dell’acquirente da pagarsi entro il 31.12.1986, quanto a L. 100.000.000 con portafoglio di clienti dell’acquirente da pagarsi entro il 31.12.1987; aggiungeva che il contratto definitivo doveva essere stipulato presso il notaio Cozza di Senigallia nel giorno da indicarsi con raccomandata che il PE. doveva inviare dieci giorni prima della stipula e che comunque l’atto pubblico, con consegna dell’immobile, era sottoposto alla condizione dell’avvenuto pagamento del prezzo, per cui la mancata corresponsione anche di un solo rateo, come la mancata stipula del contratto definitivo, era causa della risoluzione di diritto del preliminare, con perdita da parte dei promissari acquirenti di quanto versato; proseguiva che i convenuti avevano pagato solo L. 40.000.000 ed alla data del 27.2.1988 non si erano presentati avanti al notaio per la stipula del rogito; ciò posto, chiedeva che il contratto preliminare venisse dichiarato risolto ai sensi dell’art. 1456 c.c. ed i convenuti condannati al risarcimento dei danni nella misura di L. 40.000.000, di cui L. 20.000.000 a titolo di caparra confirmatoria, anche in forza dell’art. 12 del contratto.

Instauratosi il contraddittorio, nella resistenza dei convenuti, i quali eccepivano di avere corrisposto l’intero prezzo, esclusa la sola somma da mutuare presso istituto bancario, per cui spiegavano riconvenzionale per ottenere pronuncia ai sensi dell’art. 2932 c.c., oltre al risarcimento dei danni, al giudizio veniva riunito altro procedimento introdotto dai coniugi S. – ST. avanti il medesimo Tribunale per ottenere la restituzione delle somme versate al PE. pari a L. 160.000.000, oltre ai danni, avendo appreso che lo stesso aveva venduto l’appartamento a terzi in data 21.12.1988. Interrotte le cause riunite a seguito del decesso del PE. , le eredi dello stesso, M..P. , P.E. e S. , riassumevano il giudizio originariamente introdotto dal loro dante causa (R.G. n. 1332/1988), mentre eccepivano l’estinzione della causa R.G. n. 2075/1989, nel quale interveniva volontariamente A..L. , che chiedeva la condanna delle eredi del PE. a corrispondergli direttamente la somma di L. 120.000.000 in virtù della cessione del credito ex art. 1260 c.c. operata dallo stesso S. , il giudice adito, dichiarata l’infondatezza dell’eccezione di estinzione, accoglieva la domanda del PE. essendo rimasto accertato che i promissari acquirenti avevano versato la sola somma di L. 160.000.000, inadempimento che integrava ipotesi di risoluzione ipso iure previsto dall’art. 1456 c.c. in relazione all’art. 12 del contratto preliminare; disponeva che le eredi del PE. potevano trattenere la somma di L.. 20.000.000

versata dai coniugi S. – ST. a titolo di caparra confirmatoria, mentre l’ulteriore importo di L. 140.000.000, oltre ad interessi, doveva essere restituito giacché la clausola di cui all’art. 12 del contratto, unilateralmente predisposta dal PE. , non risultava specificamente approvata per iscritto; dichiarava inammissibile la domanda dell’interveniente, qualificandolo adesivo dipendente, per avere formulato una domanda autonoma.

In virtù di rituale appello interposto dalle eredi del PE. , la Corte di appello di Ancona, nella resistenza degli appellati S. e ST. , i quali presentavano appello incidentale, contumace il L. , in accoglimento del gravame principale e in parziale riforma della decisione del giudice di primo grado, dichiarava estinto il procedimento n. 2075/1989; dichiarava le eredi del PE. tenute al rimborso della sola somma di L. 20.000.000 in favore degli appellati. A sostegno della decisione adottata la corte distrettuale – premesso che il motivo relativo alla estinzione del giudizio introdotto dagli appellati per mancata riassunzione aveva rilevanza in quanto solo nel secondo processo gli stessi avevano chiesto la restituzione del prezzo pagato – evidenziava che il dato testuale deponeva per l’intervenuta riassunzione da parte delle eredi del PE. del solo giudizio introdotto dallo stesso, in tal senso la richiesta di fissazione della udienza per la prosecuzione.

Quanto all’entità della somma versata dagli appellati a titolo di prezzo osservava che dall’impianto istruttorie emergeva pacifico che gli stessi avevano versato L. 20.000.000 al PE. , anche a titolo di caparra confirmatoria, all’atto della sottoscrizione del preliminare ed altri L. 20.000.000 successivamente, per cui soltanto quest’ultimo importo andava restituito, in quanto l’art. 12 del preliminare prevedeva una penale, la quale poteva essere diminuita d’ufficio dal giudice, rappresentando la caparra confirmatoria, pari all’8% del prezzo di acquisto, adeguata in difetto di prova di ulteriore danno da parte del promittente venditore.

Avverso la indicata sentenza della Corte di appello di Ancona hanno proposto ricorso per cassazione i coniugi S. – ST. , articolato su tre motivi, al quale hanno resistito le eredi del PE. con controricorso, le quali hanno presentato anche ricorso incidentale, affidato su un unico motivo.

Entrambe le parti hanno depositato memoria ex art. 378 c.p.c..

Motivi della decisione

Il ricorso principale ed il ricorso incidentale vanno preliminarmente riuniti, a norma dell’art. 335 c.p.c, concernendo la stessa sentenza.

Ciò posto, con il primo motivo i ricorrenti lamentano la violazione e falsa applicazione degli artt. 102, 103, 273, 274, 300, 302, 305, 307 c.p.c., nonché degli artt. 2697, 1453, 1454, 1456, 1218 e ss. c.c., anche per vizio di motivazione, per avere la corte di merito erroneamente ritenuto che la richiesta delle eredi del PE. “di fissazione dell’udienza per la prosecuzione del processo interrotto” avesse ad oggetto esclusivamente quello iniziato dal loro dante causa essendo lo stesso dato testuale di segno nettamente contrario. Osservano, inoltre, i ricorrenti che nella specie non si è di fronte ad un litisconsorzio facoltativo, ove più parti agiscono o sono convenute, ma a due cause tra le medesime parti, a posizioni invertite.

Inoltre – ad avviso dei ricorrenti – è erroneo l’assunto della corte di merito secondo cui le controparti sarebbero state prive di interesse a riassumere il secondo giudizio, perché vi erano convenute, richiesto dagli odierni ricorrenti la risoluzione del contratto e risarcimento del danno. Proseguono i ricorrenti che la sentenza impugnata ha violato e falsamente applicato l’art. 1453, comma 2, c.c., in quanto ammessa (e non concessa) l’estinzione del giudizio n. 2075/1989, deve ritenersi comunque ritualmente proposta la domanda dei promissari acquirenti di risoluzione del contratto in base alla norma invocata. Del resto emerge di tutta evidenza la responsabilità di Ma..Pe. che in violazione dell’obbligazione assunta con i ricorrenti, ha realizzato una seconda alienazione del medesimo immobile, con la conseguenza che il promittente venditore, inadempiente all’obbligo di stipulare il contratto definitivo, dovrà essere condannato alla restituzione di tutte le somme esborsate a titolo di prezzo del bene, oltre a risarcire i danni subiti. Osserva il collegio che il motivo seppure teoricamente fondato nella prima parte, è da ritenere inammissibile nella seconda parte per carenza di interesse.

Premesso che – diversamente da quanto affermato dai ricorrenti – la giurisprudenza di legittimità sulla questione degli effetti dell’interruzione, verificatosi un contrasto (composto dalle sezioni unite con la sentenza 5 luglio 2007 n. 15412), ha deciso che “la lettera della legge è compatibile con la divisibilità dell’interruzione, che va dichiarata solo nei procedimenti in cui è parte il soggetto colpito dalla perdita di capacità, potendo le altre cause proseguire”, poiché nella specie il Pe. era parte costituita in entrambi i giudizi, l’ordinanza di interruzione del giudice istruttore ha necessariamente riguardato entrambe le controversie.

Alla luce di tale orientamento e procedendo all’esame diretto dell’atto di riassunzione, consentito per la deduzione del vizio in procedendo in cui sarebbe incorsa la corte territoriale, che impone a questo giudice di legittimità una cognizione non circoscritta alla sufficienza e logicità della motivazione con la quale il giudice di merito ha vagliato la questione, bensì estesa all’esame diretto degli atti e dei documenti sui quali il ricorso si fonda (purché la censura sia stata proposta dal ricorrente in conformità alle regole fissate al riguardo dal codice di rito: cfr, da ultimo, Cass., sez. un., 22 maggio 2012 n. 8077), si rileva che il tenore di detto atto è nel senso che le eredi del Pe. abbiano inteso riattivare entrambi i giudizi, difettando di qualsiasi formula che faccia intendere una limitazione al solo processo introdotto dal loro dante causa. Ne consegue che la sentenza impugnata, che ha dichiarato l’estinzione del giudizio n. 2075/1989 per mancata tempestiva riassunzione, è sul punto erronea.

In ogni caso l’accoglimento della censura risulta carente di interesse, giacché tutte le domande proposte dai promissari acquirenti nel giudizio n. 2075/1989, erroneamente dichiarato estinto dalla corte di merito, risultano superate dalla conferma della decisione di primo grado che ha accolto le domande avverse, introdotte con la prima causa.

In altri termini, il giudice distrettuale nel confermare la decisione del giudice di prime cure, che ha pronunciato la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento dei promissari acquirenti, trovandosi in presenza della deduzione di contrapposti inadempimenti, ha dovuto procedere ad una valutazione comparativa ed unitaria degli inadempimenti che le parti si sono addebitati, al fine di stabilire se sussistesse l’inadempimento che legittimava la risoluzione. Detta valutazione ha comportato il vaglio ed il superamento di tutte le questioni e di tutte le domande dei promissari acquirenti. È evidente, infatti, che una volta risolto il contratto, non vi è più spazio per l’ulteriore esame di contrapposte domande; tanto è avvenuto nel presente giudizio e, dunque, la doglianza dei ricorrenti è priva di consistenza.

Con il secondo motivo viene denunciata la violazione e falsa applicazione degli artt. 2697, 2730, 2733, 2734, 2727 e 2729 c.c., anche per vizio di motivazione per avere la corte distrettuale fatto malgoverno delle risultanze di causa, in particolare delle dichiarazioni rese dallo S. in sede di interrogatorio formale circa la ricezione in pagamento delle cambiali di un assegno di L. 44.000.000 ed il pagamento da parte del PE. delle restanti cambiali, senza considerare che detti pagamenti erano relativi ad altri rapporti che intercorrevano fra le parti, diversi dalla compravendita de qua. L’assunto del giudice del gravame non troverebbe riscontro negli atti di causa, non essendovi alcun collegamento fra le cambiali successivamente emesse a firma dello S. ed il preliminare, oltre ad essere gli assegni del PE. di molto posteriori alle scadenze degli effetti rilasciati dallo stesso S. a termini dell’art. 8 del contratto. Del resto gli effetti per un importo complessivo di L. 120.000.000 risulterebbero regolarmente onorati dai promissari acquirenti, come emerge dal loro possesso da parte dei medesimi ricorrenti. Il motivo, prima che infondato, è inammissibile giacché, lungi dal porre in evidenza violazioni di legge ovvero omissioni, deficienze o contraddittorietà del ragionamento che sorregge la decisione, i ricorrenti indugiano nel proporre una diversa ricostruzione dei fatti, adducendo ancora una volta la tesi dell’inadempimento del promittente venditore, la cui consistenza è stata sempre esclusa dalla corte territoriale, con motivazione giuridicamente e logicamente attrezzata, che fa leva anche sulla considerazione che dall’impianto istruttorio emergeva come certo il versamento da parte dei promissari acquirenti della sola somma di L. 40.000.000, con ciò contravvenendo al principio, consolidato, per cui non è consentita la rivalutazione delle emergenze processuali al fine di conseguirne una lettura favorevole all’interessato, ma diversa da quella fornita dal giudice di merito (tra le altre, Cass. 26 marzo 2010 n. 7394; Cass. 6 marzo 2008 n. 6064).

Con il terzo ed ultimo motivo i ricorrenti deducono la violazione degli artt. 1385 e 1341 c.c., anche per vizio di motivazione, giacché avendo il PE. richiesto la risoluzione del contratto e non già il recesso, il risarcimento dei danni riconosciuto in favore della parte non inadempiente segue le regole delle norme generali, con la prova dell’an e del quantum. Inoltre la clausola di cui all’art. 12 del preliminare, contrariamente a quanto affermato dalla corte distrettuale, è da ritenere comunque vessatoria per essere inserita in un modulo a stampa predisposto dal contraente in posizione dominante e non specificamente approvata – per iscritto ex art. 1341 c.c. e perché consente la risoluzione del contratto anche per il mancato pagamento di un solo rateo di prezzo. Rileva il collegio che non sussistono né la dedotta violazione di legge né la prospettata contraddittorietà del percorso motivazionale.

Infatti, con motivazione logica ed adeguata oltre che rispondente alla comune volontà delle parti e alla condotta dalle stesse complessivamente adottata anche posteriormente alla conclusione del suddetto contratto preliminare (all’atto della cui stipula è incontroverso che lo S. ebbe a versare la somma di L. 20.000.000 a titolo di caparra), la corte territoriale ha correttamente statuito che, in effetti, mediante la previsione di cui all’anzidetta clausola (nella quale era stato stabilito che la mancata corresponsione anche di un solo rateo, come la mancata stipula del contratto definitivo, sarebbe stata causa di recesso – rectius: risoluzione – con perdita per i promissari acquirenti di quanto versato), le parti avevano inteso evidentemente escludere l’applicazione del principio della restituzione del doppio della caparra (per l’eventualità dell’inadempimento dei promissari acquirenti, introducendo, tuttavia, l’obbligo per l’inadempiente di corrispondere all’altra parte una penale equivalente a quanto corrisposto fino al momento della risoluzione ex art. 1456 c.c.. In tal senso, dunque, ed avendo del tutto legittimamente reintepretato i termini del “decisum” del giudice di primo grado (che era giunto alla medesima conclusione, ancorché discorrendo impropriamente di restituzione della caparra, mentre l’ulteriore importo riscosso – pari a L. 140.000.000 – andava restituito per non essere stata la clausola 12) specificamente approvata per iscritto), la corte di appello non è incorsa nella prospettata violazione di legge ricondotta all’illegittima applicazione dell’art. 1385, comma 2, c.c.

Deve, in proposito, osservarsi che, in tema di caparra confirmatoria, il principio di cui al comma 2 dell’art. 1385 c.c. (in virtù del quale la parte non inadempiente ha facoltà di recedere dal contratto ritenendo la caparra ricevuta od esigendone il doppio rispetto a quella versata) non è applicabile (come, in effetti, dedotto dai ricorrenti) tutte le volte in cui la parte non inadempiente, anziché recedere dal contratto, si avvalga del rimedio ordinario della risoluzione del negozio, perdendo, in tal caso, la funzione di liquidazione convenzionale anticipata del danno; tuttavia, deve affermarsi (cfr, ad es., Cass. n. 11356 del 2006) che, qualora, anziché recedere dal contratto, la parte non inadempiente si avvalga dei rimedi ordinari della richiesta di adempimento ovvero di risoluzione del negozio (come verificatosi nella specie), la restituzione della caparra è ricollegabile agli effetti restitutori propri della risoluzione negoziale, come conseguenza del venir meno della causa della corresponsione, giacché in tale ipotesi essa perde la suindicata funzione di limitazione forfettaria e predeterminata della pretesa risarcitoria all’importo convenzionalmente stabilito in contratto, e la parte che allega di aver subito il danno, oltre che alla restituzione di quanto prestato in relazione o in esecuzione del contratto, ha diritto anche al risarcimento dell’integrale danno subito, se e nei limiti in cui riesce a provarne l’esistenza e l’ammontare in base alla disciplina generale di cui agli artt. 1453 ss. c.c., salvo che non ne sia stata convenzionalmente predeterminata la misura sotto forma di clausola penale. In altri termini, qualora la parte non inadempiente, invece di recedere dal contratto, manifesti la volontà di optare per l’esercizio del rimedio ordinario della risoluzione del negozio, la restituzione di quanto versato a titolo di caparra è dovuta dalla parte adempiente quale effetto della risoluzione stessa in conseguenza della caducazione della sua causa giustificativa, senza alcuna necessità di specifica prova del danno, essendo il danno stesso (consistente nella perdita della somma capitale versata alla controparte maggiorata degli interessi) “in re ipsa”, mentre la prova richiesta alla parte che abbia scelto il rimedio ordinario della risoluzione del preliminare riguarderà esclusivamente l’eventuale maggior danno subito in conseguenza dell’inadempimento dell’altra parte. Tuttavia, per il caso di previsione cumulativa di caparra e penale nello stesso contratto, tale ulteriore danno sarà automaticamente determinato nel “quantum” previsto a titolo di clausola penale che ha la funzione di limitare il risarcimento del danno nel caso in cui la parte che non è inadempiente preferisca, anziché recedere dal contratto, domandarne la risoluzione (in termini, v. Cass. 28 giugno 2012 n. 10953). A tale principio la corte di merito si è correttamente attenuta nella fattispecie allorquando, nell’interpretare globalmente la menzionata clausola n. 12) del contratto preliminare in discorso, ha adeguatamente rilevato che, nel caso di inadempimento dei promissari acquirenti e di intervenuta risoluzione del contratto, il Pe. (e per lui gli eredi) sarebbe stato tenuto alla restituzione della caparra e di quanto pagato dalle parti inadempienti, salvo trattenere la penale quantificata in una misura corrispondente a quella della caparra stessa, e dunque parametro per la determinazione del danno (e non, quindi, al pagamento sia della caparra sia della penale corrispondente all’intero importo versato dai ricorrenti, provato per l’ammontare di L. 40.000.000). Anche il profilo del motivo relativo alla pretesa vessatorietà della clausola 12) va respinto, considerato che le caparre, clausole penali e similari, con le quali le parti abbiano determinato in via convenzionale anticipata la misura del ristoro economico dovuto, da una parte all’altra, in caso di recesso o inadempimento, non rientrano tra quelle previste dall’art. 1341 c.c., per le quali è richiesta la specifica approvazione. Univoca è a tal riguardo la giurisprudenza di questa corte (v., tra le altre, Cass. 23 gennaio 2004 n. 1168; Cass. 26 ottobre 2004 n. 20744; Cass. 23 dicembre 2004 n. 23965; Cass. 18 marzo 2010 n. 6558), per la quale, per un verso, le disposizioni degli artt. 1341 e 1342 c.c. concernono fattispecie relative alle condizioni generali di contratto predisposte da uno dei contraenti ed i contratti conclusi mediante la sottoscrizione di moduli o formulari (predisposti per disciplinare in maniera uniforme determinati rapporti contrattuali), del tutto estranee alla vicenda in esame e, per altro verso, la clausola penale, espressamente prevista dagli artt. 1382 e segg. c.c., non è riconducibile ad alcuna delle ipotesi di clausole “vessatorie” tassativamente previste dall’art. 1341 c.c..

Per le ragioni suesposte va ritenuta l’infondatezza anche dell’unico motivo del ricorso incidentale, con il quale le eredi del PE. deducono la violazione e falsa applicazione degli artt. 1382 e 1384 c.c. per avere la corte di merito errato nel ritenere che la clausola di cui all’art. 12 del preliminare contenesse una penale, come tale limitante il risarcimento alla prestazione promessa, e comunque anche a ritenerla quale penale, non avrebbe potuto essere ridotta in assenza dei presupposti, non essendo stata, peraltro, dalle ricorrenti incidentali neanche specificamente dedotta alcuna violazione riconducibile ai criteri ermeneutici di cui agli artt. 1362 e segg. c.c. in ordine alla valutazione della contestata clausola di cui al punto n. 12) del contratto preliminare del 6 agosto 1985 intercorso tra le parti.

Quanto al profilo della (il)legittimità della riduzione della penale, occorre richiamare il principio costantemente affermato da questa corte secondo il quale l’apprezzamento sulla eccessività dell’importo fissato con clausola penale dalle parti contraenti, per il caso di inadempimento o di ritardato adempimento, nonché sulla misura della riduzione equitativa dell’importo medesimo, rientra nel potere discrezionale del giudice di merito, il cui esercizio è incensurabile in sede di legittimità, se correttamente fondato, a norma dell’art. 1384 c.c., sulla valutazione dell’interesse del creditore all’adempimento, con riguardo all’effettiva incidenza dello stesso sull’equilibrio delle prestazioni e sulla concreta situazione contrattuale, indipendentemente da una rigida ed esclusiva correlazione con l’entità del danno subito (v. Cass. 16 febbraio 2012 n. 2231; Cass. 16 marzo 2007 n. 6158; Cass. 18 marzo 2003 n. 3998; 26 giugno 2002 n. 9295; 8 maggio 2001 n. 6380; 14 aprile 1994 n. 3475).

In fatto, dalla sentenza di appello risulta che il prezzo pattuito ammontava a £. 250.000.000 e pertanto il rapporto percentuale tra il prezzo e la penale liquidata (in £. 20.000.000) è pari all’8% e sulla base dei principi giurisprudenziali sopra richiamati, risulta evidente la manifesta infondatezza del motivo.

Infatti la corte distrettuale ha preso in considerazione l’interesse del creditore ed accertato che lo stesso, vendendo l’immobile a terzi, aveva comunque conseguito il risultato utile, recuperando il valore dell’immobile, e con criterio di natura “oggettiva”, attinente allo squilibrio tra le posizioni delle parti (cfr., in motivazione, Cass. SS.UU. 13 settembre 2005 n. 18128), ha rideterminato l’ammontare adeguato della pattuita penale.

In definitiva, alla stregua delle ragioni complessivamente esposte, il ricorso principale e quello incidentale devono essere rigettati e le spese del presente giudizio interamente compensate fra le parti, in considerazione della reciproca soccombenza.

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, rigetta entrambi i ricorsi e dichiara interamente compensate fra le parti le spese del giudizio di cassazione.

 

 

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE II

Svolgimento del processo

  1. F. con atto in data 26.1.98 citava in giudizio avanti al Tribunale di Napoli D. F., per sentirlo dichiarare inadempiente al contratto preliminare di compravendita con lui stipulato in data 15.10.1997, e condannarlo di conseguenza al pagamento della somma di L. 300.000.000 pari a doppio della caparra versatale in subordine per sentir dichiarare risolto tale contratto per inadempimento del convenuto, con la condanna del medesimo alla restituzione ad esso attore della caparra per L. 150 000.000 ed al risarcimento dei danni in misura di L. 150 milioni o quella diversa ritenuta di giustizia.

Deduceva il F. che il F., con il menzionato contratto preliminare del 15.10.1997, gli aveva promesso la vendita di un complesso immobiliare sito in ————- e si era obbligato a stipulare il contratto definitivo entro e non oltre la data del 31.12.97, ma che, convenuto in tale giorno davanti al notaio per la stipula del rogito, si era rifiutato di farlo, adducendo di non essere in grado di trasferire l’immobile senza però spiegarne il motivo.

Il F., costituitasi in giudizio, chiedeva il rigetto dell’avversa demanda, deducendo che il F. era stato messo al corrente che il compendio immobiliare promesso era di proprietà di un terzo, a nome M. C., e che l’impossibilità di trasferire quell’immobile il 30.12.97 era dipesa dall’ingiustificato rifiuto del proprietario, impegnato a trasferire lo stesso immobile ad altri con i quali aveva stipulato un diverso preliminare. Soggiungeva di aver cercato di mantenere comunque l’impegno con il F., tanto d’avere acquistato con atto del 29.9.98 l’immobile de quo e che – non risultando dal preliminare l’essenzialità del termine a concludere alla data del 31.12.97 – aveva nella stesso giorno 29.1.98 inutilmente convocato lo stesso F. per il trasferimento in suo favore del predetto immobile. Chiedeva pertanto il rigetto delle domande dell’attore e, in via riconvenzionale, la risoluzione del preliminare per inadempimento del F., con il conseguente diritto a ritenere la caparra confirmatoria e di essere risarcito di ogni altro danno. In subordine faceva istanza di essere comunque autorizzato a chiamare in giudizio M. C. da cui chiedeva di essere garantito da ogni effetto pregiudizievole conseguente alla domanda proposta dal F.. Il C. a sua volta costituitosi, contestava la domanda di quest’ultimo, negando di essere stato convenuto per la stipula del definitivo per il giorno 30.12.97, precisando che solo il 10.1.98 aveva ricevuto l’invito a comparire davanti al notaio per il 29.1.98, data in cui era stato poi rogato l’atto di compravendita dell’immobile in questione. Concludeva pertanto chiedendo la propria estromissione dal processo e, nel merito il rigetto della domanda di garanzia, con la condanna del F. al pagamento delle spese processuali.

L’adito Tribunale di Napoli, con sentenza n. 9226/02 dell’1.7.2002, accoglieva parzialmente la riconvenzionale del F. – dichiarando risolto per inadempimento dell’altro contraente il contratto preliminare del 15.10.97, ma disponeva la restituzione della caparra al F., con l’aggiunta degli interessi legali dalla data della pronuncia. Condannava il F. al pagamento delle spese processuali al promittente venditore; rigettava altresì la domanda di garanzia proposta nei confronti del C. dal F., che condannava al pagamento delle relative spese processuali.

Il tribunale aveva ritenuto non essenziale il termine stabilito per la stipula del definitivo per il 13.12.97, sottolineando che il F. non aveva indicato alcun motivo per giustificare la sua decisione di rinunciare alla stipula del rogito per l’acquisto dell’immobile che ormai il F. aveva regolarmente acquistato. Lo stesso giudice, pur accogliendo la domanda di risoluzione per inadempimento del F., aveva invece rigettato la domanda di risarcimento del danno, avente ad oggetto la ritenzione della caparra confirmatoria, ritenendo che la domanda di risoluzione comportava anche l’onere di provare il preteso danno ed evidenziando che solo nel caso di esercizio del diritto di recesso, la caparra avrebbe potuto assumere la funzione di determinazione preventiva e convenzionale del danno.

Avverso tale sentenza proponeva appello il F., chiedendo che – fermo restando la conferma del punto che concerneva l’accertato inadempimento del F. – fosse dichiarato il suo diritto a trattenersi la caparra versata ai sensi dell’art. 1385 c.c., comma 2, e, in subordine la declaratoria di risoluzione del contratto con il suo diritto ad incamerare la stessa caparra; con l’accoglimento della domanda di garanzia proposta nei confronti del C..

Il F. proponeva appello incidentale ribadendo in sostanza l’originaria domanda; il C. infine chiedeva dichiararsi inammissibile e comunque rigettarsi l’appello contro di lui proposto dal F.

L’adita Corte d’Appello di Napoli, con sentenza n. 41/2005 depositata in data 13.1.2005 rigettava entrambi gli appelli, nonché la domanda di recesso proposta in quel grado dal F., dichiarando interamente compensate le spese del grado. La corte napoletana pur ritenendo possibile che in appello la parte adempiente potesse sostituire la domanda di risoluzione e risarcimento con quella di recesso e ritenzione della caparra, stabiliva che la domanda di recesso del F. non poteva essere accolta perché egli non aveva rinunciato agli effetti risolutivi – come avrebbe dovuto – per vedersi accolto in grado d’appello la domanda di recesso con ritenzione della caparra, avendo proposto, invece, sia pure in via subordinata la domanda di risoluzione del contratto.

Per la cassazione della sentenza F. propone ricorso fondato su 4 mezzi; resistono con controricorso il F. e il C.

Motivi della decisione

Con il primo motivo del ricorso, l’esponente denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 111 Cost., art. 132 c.p.c., n. 4; art. 161 c.p.c. (nullità della sentenza) e deduce la carenza di motivazione; con il 2^ motivo del ricorso la violazione dell’art. 112 c.p.c. e art. 132 c.p.c., n. 4, nonché la carenza di motivazione – Deduce che in sede d’ appello la domanda di recesso e quella di risoluzione non sono state proposte congiuntamente, come erroneamente ritenuto dalla Corte), ma in via subordinata. Lamenta che era stata omessa ogni motivazione sull’inammissibilità dell’appello determinata dalla proposizione di domanda subordinata; invero la subordinata domanda di risoluzione era rimasta assorbita dall’accertata fondatezza della domanda principale di recesso. Con il 3^ motivo viene dedotta la violazione degli artt. 112 e 1385 c.p.c. e si assume che la domanda in realtà aveva delimitato il risarcimento dei danni alla sola caparra, per cui poteva essere proposta anche la domanda di risoluzione oltre che quella di recesso.

Le predette doglianze – congiuntamente esaminate in quanto tra loro connesse – sono infondate perché in realtà secondo la più recente decisione delle S.U. (Cass. S.U. n. 553 del 14.01.2009) è inammissibile la modificazione in appello della domanda di risarcimento del danno in quella di recesso.

Ha infatti ribadito questa Corte che “… in tema di contratti cui acceda la consegna di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, qualora il contraente non inadempiente abbia agito per la risoluzione (giudiziale o di diritto) ed il risarcimento del danno, costituisce domanda nuova, inammissibile in appello, quella volta ad ottenere la declaratoria dell’intervenuto recesso con ritenzione della caparra (o pagamento del doppio), avuto riguardo – oltre che alla disomogeneità esistente tra la domanda di risoluzione giudiziale e quella di recesso ed all’irrinunciabilità dell’effetto conseguente alla risoluzione di diritto – all’incompatibilità strutturale e funzionale tra la ritenzione della caparra e la domanda di risarcimento: la funzione della caparra, consistendo in una liquidazione anticipata e convenzionale del danno volta ad evitare l’instaurazione di un giudizio contenzioso, risulterebbe infatti frustrata se alla parte che abbia preferito affrontare gli oneri connessi all’azione risarcitoria per ottenere un ristoro patrimoniale più cospicuo fosse consentito – in contrasto con il principio costituzionale del giusto processo, che vieta qualsiasi forma di abuso processuale – di modificare la propria strategia difensiva, quando i risultati non corrispondano alle sue aspettative.

Conseguentemente, seguendo il cennato indirizzo delle SU. il giudice d’appello avrebbe dovuto dichiarare inammissibile la domanda di recesso proposta nel giudizio d’impugnazione. Tale conclusione preclude l’esame delle altre censure di cui sopra.

Passando all’esame del 4^ motivo del ricorso con esso si denunzia la violazione e falsa applicazione dell’art. 91 c.p.c.. La censura riguarda la condanna del tribunale del F. al pagamento delle spese in favore del C.. In realtà la domanda di garanzia contro il C. non era stata rigettata ma solo assorbita, quindi non era giustificabile la condanna alle spese processuali, da parte del Tribunale, che invece dovevano gravare sul solo F. Osserva il collegio che il motivo non risulta in precedenza proposto in relazione a tale specifico punto ed dunque è inammissibile. La censura è peraltro infondata atteso che avendo il tribunale rigettato la domanda di garanzia, le spese sostenute dal terzo chiamato sono state legittimamente poste a carico della parte che, rimasta soccombente, ha provocato la stessa chiamata in garanzia (Cass. n. 6757 del 17/05/2001; Cass. n. 4567 del 27/03/2003; Cass. n. 4958 del 02/03/2007).

In conclusione il ricorso dev’essere rigettato. Le spese seguono la soccombenza e sono poste a carico del ricorrente.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali, che liquida in favore di ciascuno dei resistenti, in complessivi Euro 2.200,00, di cui Euro 2.000,00 per onorario, oltre spese generali ed accessori di legge.

 

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