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PRELIMINARE APPARTAMENTO, PROPOSTA APPARTAMENTO, CAPARRA RADDOPPIO A BOLOGNA SERGIO ARMAROLI

PRELIMINARE APPARTAMENTO, PROPOSTA APPARTAMENTO, CAPARRA RADDOPPIO

M.E. conveniva avanti il tribunale di Vasto S. D. chiedendo la risoluzione per inadempimento (e conseguenti restituzioni e risarcimento dei danni) di due contratti preliminari di acquisto di due appartamenti e di un garage situati in un complesso denominato “Residence (OMISSIS)” in via di ultimazione a Vasto Marina. Deduceva di aver pagato integralmente il corrispettivo pattuito, mentre il promittente venditore era risultato inadempiente non solo per non aver realizzato, nel termine fissato, una particolare sistemazione del complesso (parcheggi, campo da tennis ecc.) ma per non aver neanche ottenuto l’abitabilità degli immobili promessi in vendita in conseguenza di violazioni urbanistiche. Il convenuto si opponeva alla domanda e il tribunale la accoglieva condannando quest’ultimo al pagamento di L. 101.060.000, da rivalutare a decorre da ogni singola rata di pagamento e da accrescere degli interessi legali, a titolo di restituzione del corrispettivo versato per l’acquisto degli immobili.

 

 

 

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  1. Sul punto questa Corte ha avuto occasione più volte, anche di recente, che il debito relativo alle restituzioni a favore della parte adempiente, dà luogo a debito di valuta e non di valore (Cass. 2002 n. 10373; Cass. SU 1992 n. 12942) Con il quarto motivo di ricorso si lamenta la “violazione degli art. 99, 112 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., ed ogni norma e principio in tema di compensazione”

 

 

  1. Lamenta il ricorrente che la corte territoriale, a fronte della domanda subordinata di disporre la compensazione degli eventuali danni con i frutti percepiti dal godimento dell’unità immobiliari, aveva invece pronunciato la compensazione tra il debito risarcitorio (il danno convenzionalmente pattuito) e il godimento degli immobili, procedendo ad una compensazione mai chiesta dall’appellante.

 

 

 

SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE II CIVILE

Sentenza 7 giugno 2006, n. 13339 

Svolgimento del processo

M.E. conveniva avanti il tribunale di Vasto S. D. chiedendo la risoluzione per inadempimento (e conseguenti restituzioni e risarcimento dei danni) di due contratti preliminari di acquisto di due appartamenti e di un garage situati in un complesso denominato “Residence (OMISSIS)” in via di ultimazione a Vasto Marina. Deduceva di aver pagato integralmente il corrispettivo pattuito, mentre il promittente venditore era risultato inadempiente non solo per non aver realizzato, nel termine fissato, una particolare sistemazione del complesso (parcheggi, campo da tennis ecc.) ma per non aver neanche ottenuto l’abitabilità degli immobili promessi in vendita in conseguenza di violazioni urbanistiche. Il convenuto si opponeva alla domanda e il tribunale la accoglieva condannando quest’ultimo al pagamento di L. 101.060.000, da rivalutare a decorre da ogni singola rata di pagamento e da accrescere degli interessi legali, a titolo di restituzione del corrispettivo versato per l’acquisto degli immobili.

Su appello dello S., la corte dell’Aquila, per quanto ancora interessa il presente giudizio, riformava in parte la decisione di primo grado dichiarando “non dovuta dal convenuto la rivalutazione monetaria sulla somma di L. 101.060.000 alla cui restituzione in favore del M. egli è stato condannato;” dichiara “la somma di L. 50.000.000 dovuta dallo S. al M. a titolo di risarcimento dei danni interamente compensata con le utilità tratte dall’attore dal godimento degli immobili in contestazione”.

Confermava nel resto.

Riteneva in particolare la corte che erroneamente il giudice di primo grado aveva riconosciuto la rivalutazione sulle somme in restituzione, da qualificare come debito di valuta, in assenza di qualsiasi prova sul maggior danno subito, non essendo state nemmeno effettuate deduzioni in ordine alle usuali modalità di impiego del denaro da parte del creditore, così impedendo a giudicante di procedere alla liquidazione dell’eventuale maggior danno sulla base di presunzioni fondate sulle qualità personali particolarmente significative del creditore stesso. Riteneva ancora la corte che il danno subito da creditore doveva essere liquidato nella misura pari alla caparra versata (pari a L. 50 milioni), così come richiesto dal creditore e come enunciato in apposite clausole dei due preliminari di vendita, clausole che lo stesso M. aveva invocato domandando la restituzione del doppio della caparra. Riteneva infine la corte di accogliere l’eccezione di compensazione avanzata dal promittente venditore quanto alle utilità tratte dal promittente acquirente in conseguenza della circostanza, pacifica tra le parti (e comunque provata dalla CTU espletata), del godimento dell’immobile a decorrere dalla data di presa di possesso (1982) fino alla data della pronuncia della sentenza e ciò nonostante la mancanza di abitabilità.

Liquidava la corte tali utilità nella misura di L. 50 milioni, compensando il credito con il corrispondente debito relativo al pagamento della caparra. La corte liquidava tale importo in via equitativa “nell’impossibilità di una…analitica dimostrazione” delle utilità godute in misura pari al valore medio dei canoni di locazione corrisposti per immobili di analoghe caratteristiche, indicando specificamente il criterio di conteggio in relazione al tempo trascorso (circa 18 anni). Osservava ancora la Corte che lo S. aveva sul punto formulato una semplice eccezione di compensazione (e non una domanda) con la conseguenza che era possibile, senza ulteriori accertamenti, procedere alla compensazione ( art. 1241 c.c., e ss).

Propone ricorso avverso detta sentenza M.E., articolandolo in cinque motivi. Resiste con controricorso lo S., che propone altresì ricorso incidentale affidato a due motivi. Le parti hanno depositato memorie.

Motivi della decisione

I ricorsi proposti avverso la medesima sentenza vanno riuniti.

Con il primo motivo del ricorso principale viene dedotta la “violazione dell’articolo 112 del codice procedura civile, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3”. Lamenta il ricorrente di aver richiesto, quale promissario acquirente adempiente, la risoluzione del contratto con il risarcimento del danno, oltre alla restituzione del doppio della caparra versata ex articolo 1385 del codice civile.

Erroneamente la corte territoriale aveva liquidato il danno secondo l’articolo 1385 del codice civile, posto che in base alle conclusioni rassegnate “considerate nella loro formulazione letterale o nella successione tipografica o nella numerazione delle singole istanze con riguardo alla finalità che la parte intendeva conseguire…(la domanda) andava interpretata così come hanno fatto i primi giudici”.

Di qui la violazione del principio della corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato.

Il motivo è infondato e va respinto.

Occorre in primo luogo richiamare sul punto i principi affermati da questa Corte.

Con la sentenza n. 12259 del 2002 questa Corte ha affermato che: “In sede di legittimità occorre tenere distinta l’ipotesi in cui si lamenti l’omesso esame di una domanda, o la pronuncia su domanda non proposta, dal caso in cui si censuri l’interprefazione data dal giudice di merito alla domanda stessa: solo nel primo caso si verte propriamente in tema di violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. per mancanza della necessaria corrispondenza tra chiesto e pronunciato, prospettandosi che il giudice di merito sia incorso in un “error in procedendo”, in relazione al quale la Corte di Cassazione ha il potere-dovere di procedere all’esame diretto degli atti giudiziari onde acquisire gli elementi di giudizio necessari ai fini della pronuncia richiestale. Nel caso in cui venga invece in contestazione l’interpretazione del contenuto o dell’ampiezza della domanda, tali attività integrano un tipico accertamento in fatto, insindacabile in Cassazione salvo che sotto il profilo della correttezza della motivazione della decisione impugnata sul punto”.

Nel caso in questione la Corte ha adeguatamente e coerentemente motivato in punto interpretazione della domanda proposta dall’odierno ricorrente, come riportato nella narrativa, ritenendo che l’odierno resistente “col domandare in giudizio la restituzione del doppio delle caparre versate”, aveva manifestato l’intenzione di avvalersi delle apposite clausole, riportate nei preliminari di vendita, che avevano previsto la dazione di apposite caparre confirmatorie.

Conseguentemente allo stesso non poteva che essere liquidato il danno secondo il criterio di cui all’art. 1385 c.c.. La Corte ha offerto una propria motivata e coerente interpretazione delle domande e delle conclusioni rassegnate dal resistente in primo grado con il richiamo più volte operato alla restituzione del doppio della caparra. Il motivo si traduce, nella sostanza, nella prospettazione di una diversa e auspicata interpretazione delle proprie conclusioni, come tale inammissibile in questa sede.

Con il secondo motivo di ricorso si denuncia la “violazione dell’articolo 112 c.p.c. nonchè dell’articolo 1385 cod. civ. e di ogni altra norma e principio in materia di risarcimento dei danni ( art. 360 c.p.c., n. 3)”. Lamenta il ricorrente che il principio della corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato è stato violato anche sotto altro profilo: l’aver ritenuto che la liquidazione del danno ex articolo 1385 del codice civile fosse incompatibile con la richiesta del maggior danno. Il motivo è infondato e va respinto.

Oltre che richiamare quanto indicato con riferimento al rigetto del primo motivo sotto il profilo della interpretazione della domanda, occorre rilevare che sul punto la giurisprudenza prevalente di questa Corte ritiene che, ai fini del risarcimento del danno, i due rimedi previsti dall’art. 1385 c.c., e dagli artt. 1453 e 1455 c.c., siano tra loro incompatibili.

Infatti, Cass. 2004 n. 18850 ha affermato che: “In caso di pattuizione di caparra confirmatoria, ai sensi dell’art. 1385, cod. civ., la parte adempiente, per il risarcimento dei danni derivati dall’inadempimento della controparte, può scegliere tra due rimedi, alternativi e non cumulabili tra loro: o recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta (o esigere il doppio di essa), avvalendosi della funzione tipica dell’istituto, che è quella di liquidare i danni preventivamente e convenzionalmente, così determinando l’estinzione ope legis di tutti gli effetti giuridici del contratto e dell’inadempimento ad esso; ovvero chiedere, con pronuncia costitutiva, la risoluzione giudiziale del contratto, ai sensi degli artt. 1453, 1455 cod. civ. ed il risarcimento dei conseguenti danni, da provare a norma dell’art. 1223 cod. civ.”.

Con il terzo motivo viene denunciata “violazione dell’articolo 1453 c.c. civ. e di ogni norma e principio in materia risarcitoria in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 2 e 3”.

Lamenta il ricorrente che la corte territoriale abbia ritenuto non soggetto a rivalutazione il debito di restituzione derivante dalla risoluzione del contratto. Il debito invece doveva considerarsi di valore poichè il debitore promittente aveva posto in essere una attività in se illecita e produttiva di danni.

Il motivo è infondato e va respinto.

Sul punto questa Corte ha avuto occasione più volte, anche di recente, che il debito relativo alle restituzioni a favore della parte adempiente, dà luogo a debito di valuta e non di valore (Cass. 2002 n. 10373; Cass. SU 1992 n. 12942) Con il quarto motivo di ricorso si lamenta la “violazione degli art. 99, 112 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., ed ogni norma e principio in tema di compensazione”.

Lamenta il ricorrente che la corte territoriale, a fronte della domanda subordinata di disporre la compensazione degli eventuali danni con i frutti percepiti dal godimento dell’unità immobiliari, aveva invece pronunciato la compensazione tra il debito risarcitorio (il danno convenzionalmente pattuito) e il godimento degli immobili, procedendo ad una compensazione mai chiesta dall’appellante.

Anche tale motivo è infondato e va respinto.

Sul punto, occorre solo richiamare quanto già detto in ordine al rigetto del primo motivo in punto interpretazione delle domande.

Con il quinto motivo il ricorrente denuncia la “violazione dell’art. 112 c.p.c., nonchè di ogni norma e principio in materia risarcitoria – omessa pronuncia sul punto decisivo”.

Lamenta il ricorrente che la corte territoriale avrebbe omesso di rilevare che la domanda risarcitoria relativa al godimento degli immobili sarebbe stata formulata dallo S. per la prima volta in appello. Aveva errato comunque la corte a non ritenerla infondata perchè era lecita l’utilizzazione da parte dell’odierno ricorrente degli immobili e comunque gli immobili erano stati offerti in restituzione e non erano “lecitamente godibili per difetto del certificato di abitabilità”.

Anche tale ultimo è infondato e va respinto.

La Corte ha ritenuto che vi fosse una eccezione di compensazione, come tale ammissibile, e che, nell’ambito delle dovute restituzioni, si dovesse conteggiare il provato utilizzo, degli immobili in questione per circa 18 anni, malgrado la mancanza del certificato d’abitabilità.

Il ricorso principale va, quindi, respinto.

Quanto al ricorso incidentale.

Col primo motivo del ricorso incidentale si deduce “violazione e falsa applicazione dell’articolo 1218 cod. civ. in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3”. Lamenta lo S. che dal momento che il M. aveva goduto degli immobili per quasi vent’anni, sottraendosi al pagamento degli oneri che gravavano su tali immobili (oneri fiscali, condominiali ecc.) doveva ritenersi che per tale periodo avesse avuto a disposizione la somma pagata a S. quale caparra. Conseguentemente il M. non aveva diritto agli interessi legali su tale somma, e, comunque, in subordine, solo con decorrenza dalla data della domanda, primo atto di costituzione in mora.

VENDITA APPARTAMENTO ESECUZIONE FORMA SPECIFICA 2932 cc , CAPARRA CONFIRMATORIA

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Il motivo è infondato e va respinto.

La Corte ha proceduto alle restituzione e ai relativi conteggi per il dare-avere separatamente, avendo riconosciuto uno specifico importo per il godimento dei beni, portato in compensazione, anche della somma dovuta per la restituzione della caparra. Gli interessi legali, quindi, sono stati correttamente riconosciuti in conseguenza del mancato godimento del denaro.

Col secondo motivo del ricorso incidentale viene dedotta la “falsa applicazione dell’articolo 1226 cod. civ. ( articolo 360 c.p.c., n. 3) e omessa e insufficiente motivazione ( art. 360 c.p.c., n. 5). Secondo il ricorrente incidentale male avrebbe fatto il giudice di merito, pur procedendo alla liquidazione in via equitativa della somma relativa alla utilità percepita in conseguenza della disponibilità degli immobili, a non tenere conto di elementi disponibili in atti da i quali risultava che le spese generali di gestione dei beni superavano l’importo del canone medio individuato come punto di riferimento per la relativa liquidazione. Inoltre la somma individuata dal giudice era inferiore anche alla rendita data dalla sola applicazione degli interessi legali. Anche tale motivo è inondato e va respinto.

In mancanza di prova sul punto, il giudice ha fatto correttamente ricorso al criterio equitativo e ha dato conto, senza vizi rilevabili in questa se, de, della determinazione del relativo importo, facendo riferimento ad un canone medio mensile per il periodo della intervenuta disponibilità degli immobili.

I ricorsi debbono essere quindi entrambi respinti. Sussistono giusti motivi per le compensazione delle spese.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi, li rigetta e compensa le spese.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 9 giugno 2005.

Depositato in Cancelleria il 7 giugno 2006.slide-4

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