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PRELIMINARE DI VENDITA, CAPARRA, ASSISTENZA LEGALE BOLOGNA :CONTRATTO PRELIMINARE E NORMATIVA URBANISTICA. GLI ULTIMI ORIENTAMENTI DELLA CASSAZIONE CONTRATTO PRELIMINARE DI VENDITA L’IMPORTANZA DELLE NORME URBANISTICHE E DELLA LORO REGOLARITA’ Redigere e preparare un contratto preliminare di vendita di un immobile non è cosa facile!!

 :PRELIMINARE DI VENDITA, CAPARRA, ASSISTENZA LEGALE BOLOGNA :CONTRATTO PRELIMINARE E NORMATIVA URBANISTICA. GLI ULTIMI ORIENTAMENTI DELLA CASSAZIONE CONTRATTO PRELIMINARE DI VENDITA L’IMPORTANZA DELLE NORME URBANISTICHE E DELLA LORO REGOLARITA’ Redigere e preparare un contratto preliminare di vendita di un immobile non è cosa facile!!AFOTOGRAFICA1 

Mille problematiche vi sono, conviene affidarsi a un avvocato per farsi tutelare nella redazione dello stesso!!


 

Occorre comprare solo se vi è la regolarità urbenistica!!

 

 

OBBLIGAZIONI E CONTRATTI – Nullità del contratto e azione relativa – in genere – Nullità ex art. 40 della legge n. 47 del 1985 – Ambito di applicazione – Preliminare di vendita di immobile irregolare dal punto di vista urbanistico – Inclusione – Fondamento.

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Se il contratto preliminare viene redatto dal notaio, o autenticato da parte sua, esso dovrà essere registrato (cfr. la stipula del contratto preliminare) e trascritto.
La trascrizione del contratto preliminare, introdotta dal legislatore nel 1996, determina un effetto c.d. prenotativo degli effetti della trascrizione del contratto definitivo. Essa può rivelarsi molto utile al fine della protezione degli interessi della parte acquirente.

 

 

 

 

 

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ASSISTENZA LEGALE A PRELIMINARI DI VENDITA

 LA TUTELA DELL’ACQUIRENTE

La legge prevede determinate tutele, sostanzialmente previste dalla normativa speciale,a favore dell’acquirente dell’immobile da costruire, quali, a mero titolo esemplificativo e non esaustivo: a) la fideiussione che il costruttore deve rilasciare all’acquirente (ex artt. 2e 3 D.Lgs. n. 122 del 2005); b) gli obblighi di contenuto del contratto preliminare o definitivo e le allegazioni particolari (ex art. 6 D.Lgs. n. 122 del 2005); c) l’assicurazione decennale obbligatoria a carico del costruttore a garanzia della rovina o di gravi difetti costruttivi dell’immobile (ex art. 4 D.Lgs. n. 122 del 2005); d) la facoltà di chiedere la suddivisione del mutuo ipotecario, connesso all’acquisto, in quote, unitamente al frazionamento dell’ipoteca (ex art. 7 D.Lgs. n. 122 del 2005); e) l’esclusione del contratto da revocatoria fallimentare, a determinate condizioni, in caso di fallimento del venditore (ex art. 10 D.Lgs. n. 122 del 2005); f) la trascrizione del preliminare di compravendita (ex art. 2645 bis c.c.).

 

LA FIDEIUSSIONEOBBLIGATORIA PER L’IMPRESA DI COSTRUZIONI

L’art. 2 del D.Lgs. n. 122 del 2005 ha introdotto nell’ordinamento di settore una importante forma di tutela dei diritti dell’acquirente, ponendo a carico esclusivo del costruttore (anche se cooperativa) il rilascio di una apposita fideiussione a garanzia delle somme incassate e da incassare sino al momento del trasferimento della proprietà o del diverso diritto. In tale specifico caso il fideiussore si obbliga nei confronti dell’acquirente garantendo in toto l’adempimento dell’obbligo di costruire del costruttore e, perciò, nel caso di inadempimento di quest’ultimo, il medesimo acquirente può escutere la fideiussione, senza che possa operare il beneficio di preventiva escussione del costruttore. Inutile precisare che la fideiussione non deve essere rilasciata allorquando il contratto preliminare di compravendita non prevede esborsi a carico dell’acquirente prima della stipulazione del contratto definitivo.

Come già riferito, il costruttore è obbligato a procurare il rilascio ed a consegnare all’acquirente la suddetta fideiussione, prima o all’atto della stipula di un contratto avente ad oggetto l’immobile da costruire

 

 

 

Se il contratto preliminare viene redatto dal notaio, o autenticato da parte sua, esso dovrà essere registrato (cfr. la stipula del contratto preliminare) e trascritto.
La trascrizione del contratto preliminare, introdotta dal legislatore nel 1996, determina un effetto c.d. prenotativo degli effetti della trascrizione del contratto definitivo. Essa può rivelarsi molto utile al fine della protezione degli interessi della parte acquirente.
Un e

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Art. 1385 Codice Civile. Caparra confirmatoria.

1385. Caparra confirmatoria.

Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta [art. 1194 c.c.].

Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto [art. 1373 c.c.], ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra [art. 1386 c.c.].

Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto [art. 1453 c.c.], il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali [art. 1223 c.c.].

Con l’entrata in vigore del codice civile del 1942, il contratto preliminare acquista dignità giuridica nell’ordinamento italiano. L’art. 1325 c.c. indica come essenziali alcuni requisiti che deve avere il contratto perché la mancanza di uno solo di essi o la presenza di un difetto degli stessi può incidere sulla validità dell’atto negoziale, determinandone rispettivamente la nullità o l’annullabilità (cd. invalidità del contratto).La legge considera elementi essenziali del contratto:

− l’accordo delle parti;

− la causa;

− l’oggetto;

− la forma, quando è prescritta dalla legge sotto pena di nullità.

L’accordo (artt. 1326 e 1427 c.c.) è il reciproco consenso tra le parti, liberamente manifestato, in è una manifestazione di volontà riferibile non solo ai negozi plurilaterali richiedenti quindi un accordo tra più parti, ma anche a quelli unilaterali, suscettibili di per sé, di produrre effetti giuridici.

 

LA CAPARRA CONFIRMATORIA E L’ACCONTO

La forma del contratto preliminare è prescritta dall’art. 1351 del codice civile; essendo richiesta la forma scritta per il contratto definitivo (rogito) anche il compromesso, per essere valido, deve essere redatto per iscritto

 

Per rendere maggiormente efficace l’accordo, il promissario acquirente versa al promittente venditore una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria o di acconto. La caparra è definita dall’articolo 1385 c.c. riveste una natura risarcitoria in caso di inadempimento contrattuale, cioè è già definito l’ammontare del risarcimento nel caso in cui non si dovesse concludere la compravendita; infatti se la parte inadempiente è quella venditrice, essa sarà obbiligata alla restituzione di quanto ricevuto a titolo di caparra più una somma di eguale entità, se invece inadempiente è la parte acquirente, essa perderà la somma versata. L’acconto è un anticipo sul corrispettivo finale e perciò è un parziale adempimento anticipato.

 

 

 

I – CASS., SEZ. 2, 17 ottobre 2013, n. 23591

Cassa APPELLO NAPOLI, 29 giugno 2006

Il contratto preliminare di vendita di un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico è nullo per la comminatoria di cui all’art. 40, secondo comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, che, sebbene riferita agli atti di trasferimento con immediata efficacia reale, si estende al preliminare, con efficacia meramente obbligatoria, in quanto avente ad oggetto la stipulazione di un contratto definitivo nullo per contrarietà a norma imperativa.

[Pres. Triola – Est. Parziale – P.M. Capasso, conclusioni difformi]

 

 

Il contratto preliminare è fonte di obbligazione al pari di ogni altro contratto ed il suo particolare oggetto, cioè l’obbligo di concludere il contratto definitivo, non esclude che, ove non sia fissato un termine ne’ in sede convenzionale, né in sede giudiziale, sia applicabile ai sensi dell’art. 1183 c.c. la regola dello immediato adempimento (“quod sine die debetur statini debetur”); con la conseguenza che, a norma degli art. 2934, 2935 e 2946 c.c., l’inattività delle parti protrattasi per oltre dieci anni da quando il diritto alla stipulazione del contratto definitivo poteva essere fatto valere, comporta l’estinzione del diritto medesimo per prescrizione (Cass. Sez. 2, 29-7-1992 n. 9086).
 

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