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SE L’ IMPRESA  COSTRUTTRICE NON ROGITA?

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OCCHIO AI FALLIMENTI – TUTELATI

 

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BOLOGNA IMPRESA DI COSTRUZIONE FALLISCE CENTINAIA SENZA CASA COME TUTELARSI?

 

FALLIMENTO IMPRESA COSTRUTTRICE A BOLOGNA TUTELA ACQUIRENTI CONSIGLI DELL’AVVOCATO

 

BOLOGNA IMPRESA COSTRUTTRICE CHE FALLISCE CHE FARE?

CENTO FAMIGLIE SENZA CASA MA CHI LI TUTELA?

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SOCIETA’ FALLISCE E TRECENTO FAMIGLIE PERDONO SOLDI E CASA

PURTROPPO SEMPRE PIU’ SPESSO SI LEGGONO SUI GIORNALI SIMILI NOTIZIE, E SI PENSA AL GRAVE DANNO DI PERSONE CHE LORO MALGRADO SONO STATE VITTIMA DI UNA SOCIETA’ COSTRUTTRICE CHE FALLISCE

Col decreto del 20 giugno 2005 n. 122 è stato introdotto l’obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente una fideiussione a garanzia di tutte le somme, o comunque dei corrispettivi incassati sino al trasferimento della proprietà. Con la garanzia fideiussoria il consumatore è tutelato da eventuali fallimenti in quanto potrà rivolgersi presso la banca o l’intermediario finanziario che ha concesso la fideiussione per vedersi restituire le somme dichiarate.

Oltre a questa forma di tutela il pacchetto comprende ’esclusione dalla revocatoria fallimentare

per immobili che l’acquirente (o suoi parenti e affini entro il terzo grado) si sia impegnato ad

abitare entro dodici mesi dalla data di acquisto o di ultimazione, purché trasferiti a “giusto prezzo” da valutare in data di stipula del compromesso.

Quante volte si leggono notizie del genere?

Bologna purtroppo diverse persone perdono casa e soldi per non aver richiesto le giuste garanzie al momento dell’acquisto del loro appartamento, perché l’impresa fallisce, o come capita molto spesso ha ipotecato il terreno su cui ha costruito e al momento del rogito non ha i soldi per liberare gli immobili dalle ipoteche.

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I fallimenti immobiliari

Il fallimento dell’impresa costruttrice di un immobile può avvenire per i più disparati motivi,

comunque legati a uno stato di insolvenza di quest’ultima nei confronti dell’istituto di credito

che ha finanziato l’attività di costruzione o verso altri soggetti creditori. Questi ultimi, infatti,

qualora non riescano a ottenere il pagamento del dovuto, possono presentare presso il

Tribunale competente apposita istanza di fallimento.

Per quanto riguarda il settore immobiliare, l’ipotesi più ricorrente è quella in cui l’immobile sia

in costruzione e l’acquirente anticipi una parte del prezzo, in sede di stipulazione del contratto

preliminare (c.d. compromesso), a garanzia dell’impegno assunto. In questi casi, l’impresa

edile, in difetto di mezzi propri, si autofinanzia con gli acconti percepiti dai promissari

acquirenti, interrompendo poi i lavori senza avere concluso l’opera o fallendo anche a opera

consegnata ma, in ogni caso, anteriormente alla stipula del rogito, ossia l’atto di

compravendita stipulato presso il notaio, che opera il trasferimento della proprietà

dell’immobile dall’impresa costruttrice/venditrice all’acquirente.

E chi ha comperato?

COME SI TUTELA L’ACQUIRENTE ?

Occorre prima farsi lasciare una fideiussione!!

 

Occorre accertarsi quando si versa  il saldo appartamento che l’immobile sia libero da ipoteche.

 

 

“Magari la gente sta attenta, giustamente, a fare il piccolo risparmio al supermercato. 

Poi però, quando deve comperare casa mette a disposizione montagne di soldi senza nessuna garanzia”.  

COMPRAVENDITE IMMOBILIARI,PRELIMINARI DI VENDITA, SEI ESPERTO? FATTI ASSISTERE DA UN AVVOCATO

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ALCUNI CONSIGLI SULLE COMPRAVENDITE IMMOBILIARI

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1) ASSICURATI SEMPRE CHE IL VENDITORE SIA IL REALE PROPRIETARIO E CHE NON VI SIANO IPOTECHE O VIZI

2) FATTI CONSIGLIARE DA UN AVVOCATO ESPERTO QUANDO FIRMI IL PRELIMINARE,NON AVER FRETTA DI FIRMARE RILEGGI PIU’ VOLTE IL CONTRATTO

3) PRETENDI LA CONFORMITA’ IMPIANTI E L’ USABILITA’

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Ma se il preliminare riguarda «l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado» (art.72 della legge fallimentare), le tutele che derivano dalla trascrizione sono invece “complete”. «Se il contratto è stato infatti concluso al giusto prezzo – prosegue Rizzi – il curatore non è autorizzato a scioglierlo. Né può chiederne l’azione revocatoria», che rende inefficaci gli atti di vendita compiuti dal fallito nel periodo anteriore alla dichiarazione di fallimento (art.67). Naturalmente, gli effetti della trascrizione non dovranno essere cessati: quel che avviene se non si arriva al rogito entro un anno dal termine indicato nel preliminare per la conclusione del contratto definitivo, e comunque entro tre anni dalla data di trascrizione del preliminare.

Trascrivere il preliminare mette dunque al riparo da eventuali “imprevisti”!!!

 

In tema di preliminare di compravendita e quindi di responsabilità contrattuale, entrambe le parti sono tenute a rispettare l’impegno formalmente assunto: così, il promittente acquirente non può convocare il promittente alienante davanti al notaio soltanto per sottoscrivere una procura a vendere ed a favore di un terzo e non per stipulare l’atto definitivo. È, quindi, legittima, e va pertanto confermata, la sentenza di merito con cui, accertati l’assenza di impedimenti all’acquisto da parte del promittente acquirente, la scadenza del termine per la sottoscrizione dell’atto definitivo di compravendita e la formale comunicazione di recesso da parte del promittente venditore, venga ritenuto lecito il rifiuto di quest’ultimo a presentarsi davanti al notaio per sottoscrivere un atto differente da quello oggetto d’impegno bilaterale nel preliminare e, quindi, il successivo recesso.

 

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* Cassazione, sentenza 16 settembre 2015, n. 18149, sez. II civile

 

CONTRATTO PRELIMINARE E FALLIMENTO – Esecuzione dell’obbligo di stipulare il definitivo – Potere di sciogliere il contratto da parte del curatore.

 

La facoltà del curatore fallimentare di sciogliersi dal contratto preliminare di vendita stipulato dal fallito e non ancora eseguito, ai sensi dell’art. 72, comma 4, legge fall., può essere esercitata fino all’avvenuto trasferimento del bene, ossia fino all’esecuzione del contratto preliminare attraverso la stipula di quello definitivo ovvero fino al passaggio in giudicato della sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ., resa in difetto di adempimento del preliminare, e dunque anche nel giudizio di appello; il limite alla proponibilità delle eccezioni in senso proprio, previsto dall’art. 345 cod. proc. civ., non assume infatti rilevanza rispetto al compimento del predetto atto, il quale costituisce esercizio di un diritto potestativo di carattere sostanziale e manifestazione di una scelta discrezionale spettante al curatore, che opera direttamente sul contratto e può essere effettuata mediante dichiarazione nella comparsa di costituzione o in altro scritto difensivo, come la comparsa conclusionale o atto del procuratore, anche non sottoscritto dal curatore e la cui sussistenza è rilevabile d’ufficio ai fini della decisione.

 

 

 

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* Cassazione, sentenza 16 settembre 2015, n. 18131, sez. Unite civili

 

 

PROCEDURE CONCORSUALI – FALLIMENTO – Contratto preliminare vendita – Fallimento del promittente venditore – Curatore – Facoltà di subentro o scioglimento dal contratto – Trascrizione della domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica dell’obbligo concludere il contratto – Anteriorità rispetto alla dichiarazione fallimento – Conseguente.

 

In caso di fallimento del promittente venditore, la domanda – ex articolo 2932 c.c. – di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto trascritta prima dell’iscrizione della sentenza dichiarativa di fallimento nel registro delle imprese non impedisce al curatore di recedere dal contratto preliminare, ma gli impedisce piuttosto di recedere con effetti nei confronti del promissario acquirente che una tale domanda ha proposto.

Il giudice può senz’altro accogliere la domanda pur a fronte della scelta del curatore di recedere dal contratto, con una sentenza che, a norma dell’articolo 2652, n. 2, c.c., se trascritta, retroagisce alla trascrizione della domanda stessa e sottrae, in modo opponibile al curatore, il bene dalla massa attiva del fallimento; si deve invece rilevare che, se la domanda trascritta non viene accolta, l’effetto prenotativo della trascrizione della domanda cessa, con la conseguente opponibilità all’attore della sentenza dichiarativa di fallimento rendendo, in tal modo, efficace, nei suoi confronti, la scelta del curatore di sciogliersi dal rapporto.

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Avvocato per preliminare di vendita della casaCassazione, sentenza 26 giugno 2015, n. 13290, sez. II civile

 CONTRATTO PRELIMINARE

Cassazione, sentenza 26 giugno 2015, n. 13290, sez. II civile

CONTRATTI IN GENERE – CONTRATTO PRELIMINARE (COMPROMESSO) – FORMA E VALORE – Contratto preliminare riguardante il trasferimento, la costituzione o l’estinzione di diritti reali immobiliari – Risoluzione consensuale – Forma scritta “ad substantiam” – Necessità – Fondamento.

La risoluzione consensuale di un contratto preliminare riguardante il trasferimento, la costituzione o l’estinzione di diritti reali immobiliari è soggetta al requisito della forma scritta “ad substantiam”, al pari del contratto risolutorio di un definitivo, rientrante nell’espressa previsione dell’art. 1350 cod. civ., in quanto la ragione giustificativa dell’assoggettamento del preliminare alla forma ex art. 1351 cod. civ. – da ravvisare nell’incidenza che esso spiega su diritti reali immobiliari, sia pure in via mediata, tramite l’assunzione di obbligazioni – si pone in termini identici per il contratto risolutorio del preliminare stesso.

 

CONTRATTI IN GENERE – CONTRATTO PRELIMINARE (COMPROMESSO) – FORMA E VALORE – Contratto preliminare riguardante il trasferimento, la costituzione o l’estinzione di diritti reali immobiliari – Risoluzione consensuale – Forma scritta “ad substantiam” – Necessità – Fondamento.

 

La risoluzione consensuale di un contratto preliminare riguardante il trasferimento, la costituzione o l’estinzione di diritti reali immobiliari è soggetta al requisito della forma scritta “ad substantiam”, al pari del contratto risolutorio di un definitivo, rientrante nell’espressa previsione dell’art. 1350 cod. civ., in quanto la ragione giustificativa dell’assoggettamento del preliminare alla forma ex art. 1351 cod. civ. – da ravvisare nell’incidenza che esso spiega su diritti reali immobiliari, sia pure in via mediata, tramite l’assunzione di obbligazioni – si pone in termini identici per il contratto risolutorio del preliminare stesso.

 

* Cassazione, sentenza 16 giugno 2015, n. 12417, sez. II civile

 

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morte promissario acquirente

morte del promittente venditore prima del rogito

inadempimento contratto preliminare

contratto preliminare di compravendita immobiliare

promessa di vendita

art 2932 cc

caparra confirmatoria

 

CONTRATTI – VENDITA – Vendita immobiliare – Contratto preliminare – Sentenza costitutiva dell’obbligo di concludere il contratto – Ritardo dell’acquirente nel versamento del saldo – Azione di risoluzione del contratto – Ammissibilità.

 

In tema di contratto preliminare di vendita immobiliare è ammessa la risoluzione del contratto se dopo l’emissione della sentenza costitutiva di trasferimento l’acquirente tarda a saldare il prezzo.

 

 

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