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PROPOSTA AGENZIA IMMOBILIARE BOLOGNA CHIAMA L’AVVOCATO DIRITTO IMMOBILIARE BOLOGNA-AVVOCATO PER DIRITTO IMMOBILIARE- BOLOGNA-AVVOCATO SERGIO ARMAROLI

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PROPOSTA AGENZIA IMMOBILIARE BOLOGNA CHIAMA L’AVVOCATO

preliminare immobile

senza

preliminare immobile da costruire senza fideiussione

L’art. 2 del D.Lgs. n. 122 del 2005 ha introdotto nell’ordinamento di settore una importante forma di tutela dei diritti dell’acquirente, ponendo a carico esclusivo del costruttore (anche se cooperativa) il rilascio di una apposita fideiussione a garanzia delle somme incassate e da incassare sino al momento del trasferimento della proprietà o del diverso diritto. In tale specifico caso il fideiussore si obbliga nei confronti dell’acquirente garantendo in toto l’adempimento dell’obbligo di costruire del costruttore e, perciò, nel caso di inadempimento di quest’ultimo, il medesimo acquirente può escutere la fideiussione, senza che possa operare il beneficio di preventiva escussione del costruttore. Inutile precisare che la fideiussione non deve essere rilasciata allorquando il contratto preliminare di compravendita non prevede esborsi a carico dell’acquirente prima della stipulazione del contratto definitivo.

preliminare immobile

con

preliminare di vendita immobile con affitto a riscatto

  • il soggetto denominato futuro acquirente ottiene l’immediato godimento dell’immobile a fronte del pagamento di un acconto e di un importo mensile per un certo numero di anni;

  1. preliminare di vendita immobile con agenzia
  2. preliminare di vendita immobile con scrittura privata
  3. preliminare di compravendita immobile con usufrutto
  4. preliminare di vendita immobile con procura
  5. preliminare di vendita immobile con permuta
  6. preliminare di compravendita immobile con mutuo
  7. La clausola dev’essere inserita al momento della proposta, le consiglio di inserire anche
  8. ” l’esito della richiesta, sia esso positivo sia negativo dovrà essere comprovato da documentazione scritta da parte della Banca ” :
  9. preliminare vendita immobile con mutuo
  10. preliminare acquisto immobile con ipoteca
  11. preliminare compravendita immobile con permuta
  12. preliminare immobile
  13. per
  14. preliminare per immobile
  15. preliminare per immobile da costruire
  16. preliminare immobile
  17. a
  18. preliminare vendita immobile al grezzo
  19. preliminare immobile
  20. per
  21. preliminare per immobile
  22. preliminare per immobile da costruire
  23. PROPOSTA AGENZIA IMMOBILIARE BOLOGNA CHIAMA L’AVVOCATO DIRITTO IMMOBILIARE BOLOGNA-AVVOCATO PER DIRITTO IMMOBILIARE- BOLOGNA-AVVOCATO SERGIO ARMAROLIBologna avvocato avvocato condominio, Bologna avvocato proprietà, avvocato immobili, Bologna studio legale condominio, Bologna studio legale proprietà, studio legale immobili, consulenza condominiale,ravenna ,rimini ,ferrara vicenza, treviso , bologna, diritto di passaggio, usucapione, servitù, proprietà privata, Bologna vendita nuda proprietà, Bologna proprietà superficiaria, proprietà immobiliare, locazione, contratti di locazione, diritto di prelazione, consulenza condominiale, spese condominio , regolamento, problemi condominiali, diritto, proprietà privata, servitù, la proprietà, vendita nuda proprietà, superficiaria, immobiliare, contratti di locazione,

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COMPRAVENDITE IMMOBILIARI 2012,

          COMPRAVENDITE IMMOBILIARI 2013,

          COMPRAVENDITE IMMOBILIARI,

          COMPRAVENDITE IMMOBILIARI PRIMO TRIMESTRE 2013,

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  7. BOLOGNACOMPRAVENDITE IMMOBILIARI IN FRANCIA,

  8. BOLOGNANORMATIVA FISCALE COMPRAVENDITE IMMOBILIARI,

  9. BOLOGNAGUIDA ALLE COMPRAVENDITE IMMOBILIARI

  10. GUIDA COMPRAVENDITE IMMOBILIARI

  11. COMPRAVENDITE IMMOBILIARI IVA,

  12. COMPRAVENDITE IMMOBILIARI IMPOSTE,

  13. COMPRAVENDITE IMMOBILIARI IMPOSTA DI REGISTRO,

  14. COMPRAVENDITE IMMOBILIARI ISTAT,

  15. COMPRAVENDITE IMMOBILIARI INTERNAZIONALI

  16. COMPRAVENDITE IMMOBILIARI IN ITALIA

  17. COMPRAVENDITE IMMOBILIARI

  18. COMPRAVENDITE IMMOBILIARI 2012 ISTAT

  19. COMPRAVENDITE IMMOBILIARI 2010 ISTAT

  20. COMPRAVENDITE IMMOBILIARI LIGNANO,

  21. LEGGE BERSANI COMPRAVENDITE IMMOBILIARI

  22. L’IVA NELLE COMPRAVENDITE IMMOBILIARI,

  23. LEGGI COMPRAVENDITE IMMOBILIARI,

  24. LE COMPRAVENDITE IMMOBILIARI

  25. ISTAT COMPRAVENDITE IMMOBILIARI E MUTUI

  26. MANOVRA MONTI COMPRAVENDITE IMMOBILIARI,

  27. DECRETO MONTI COMPRAVENDITE IMMOBILIARI,

  28. MEDIATORE COMPRAVENDITE IMMOBILIARI

  29. COMPRAVENDITE IMMOBILIARI E MUTUI,

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Consulenze legali Bologna su contratti compravendita avvocato Bologna :studio legale a Bologna avvocato Sergio Armaroli,consulenza legale Bologna, contratti .immobiliari Bologna, contratti Bologna

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PROPOSTE IMMOBILIARI DOMANDE RISPOSTE

1DOMANDA cosa è una proposta immobiliare in agenzia per l’acquisto casa?

RISPOSTA E’ una obbligazione di acquisto che ti assumi, attento nel sottoscriverla ,potresti perdere soldi se non la leggi bene

  • la proposta irrevocabile d’acquisto non è un semplice foglio di carta con scritto il prezzo che intendi offrire
  • la proposta irrevocabile d’acquisto non vale nulla se non è corredata da una caparra, quindi da un assegno

2DOMANDA perché devo versare una caparra insieme alla proposta ?

RISPOSTA perché dimostra la serietà della tua proposta e al tempo stesso ti vincola a tale proposta !!

3DOMANDA cosa succede se non adempio alla proposta di acquisto immobile?

RISPOSTA Art. 1385.

(Caparra confirmatoria).

Se al momento della conclusione del contrattouna parte da’ all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantita’ di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazionedovuta.

Se la parte che ha dato la caparra e’ inadempiente, l’altra puo’ recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente e’ invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra puo’ recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.

Se pero’ la parte che non e’ inadempientepreferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno e’ regolato dalle norme generali.

4DOMANDA cosa devo valutare prima di fare una proposta di acquisto ?

RISPOSTA non avere fretta ,spesso le agenzie ti fanno fretta ti fanno credere che perdi l’affare, non avere fretta. Controlla la regolarità urbanistica dell’immobile, controlla che non abbia vizi, che non abbia ipoteche, che non sia pignorato, e perché no consultati sil prezzo molto spesso propongono immobili con prezzi eccessivi

5DOMANDA e se necessito di un mutuo per acquistare?

RISPOSTA subordina e condizionala proposta all’ottenimento del mutuo, altrimenti risulterai inadempiente e perderai la caparra se non ti danno il mutuo

6DOMANDA a chi devo intestare l’assegno con la proposta immobiliare?

RISPOSTA sempre al venditore e fatti consegnare copia dell’atto di provenienza cioè del documento che attesti che chi vende sia il proprietario

7DOMANDA chi deve scegliere il notaio per il rogito di acquisto?

RISPOSTA sempre l’acquirente, rivolgiti a tuo notaio di fiducia

8DOMANDA conviene fare un preliminare di acquisto dal notaio ?

RISPOSTA assolutamente si dal tuo notaio che lo trascriverà e ti eviterà il rischio di precedenti trascrizioni ,ad esempio fai il compromesso solo in agenzia, un creditore del proprietario iscrive ipoteca per un suo credito se il tuo preliminare non è trascritto sono guai

9DOMANDA COSA DEVO FARE CONTROLLARE DA UN MIO TECNICO DI FIDUCIA?

RISPOSTA OLTRE A FARGLI VEDERE L’IMMOBILE SEMPRE PRIMA DELLA PROPOSTA  FAGLI CONTROLLARE LA REGOLARITA’ URBANISTICA E CATASTALE

10DOMANDA QUANTO DEVO DARE IN AGENZIA COME SOMMA INSIEME ALLA PROPOSTA?

RISPOSTA: POCO, NON RISCHIARE TRE .4 MILA EURO BASTANO ,RINVIANDO MAGARI UNA PIU’ CONSISTENTE SOMMA DAVANTI AL NOTAIO A COMPROMESSO

11DOMANDA IL MODULO DELL’AGENZIA PER LA PROPOSTA COSA DEVE CONTENERE?

RISPOSTA I DATI DELL’IMMOBILE I PAGAMENTI, IL FATTO CHE SIA LIBERO DA COSE E PERSONA LA PLANIMETRIA CONTROFIRMATA L’ATTO DI PROVENIENZA ALLEGATO , UNA VISURA CATASTALE AGGIORNATA LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA, I DATI DEL VENDITORE, LA CLAUSOLA SOSPENSIVA SE NECCESSARIA DEL MUTUO, LA CONDIZIONE CHE NON ABBIA IPOTECHE O TRASCRIZONI L’IMMOBILE E CHE IL MODUL ODI PROPOSTA SIA QUELLO DEPOSITATO ALLA CAMERA DI COMMERCIO

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, in sostituzione della domanda adempimento o di risoluzione contrattuale per inadempimento con domanda di risarcimento del danno, può legittimamente invocare (senza incorrere nelle preclusioni derivanti dalla proposizione dei ‘nova’ in sede di gravame) la facoltà di cui all’art. 1385 c.c., comma 2, poiché tale modificazione delle istanze originarie costituisce legittimo esercizio di un perdurante diritto di recesso rispetto alla domanda di adempimento, ed un’istanza di ampiezza più ridotta rispetto all’azione di risoluzione (Cass. Sez. 2, 11-1-1999 n. 186; Sez. 2, 23-9-1994 n. 7644). Tale decisione si fonda su una giurisprudenza di legittimità risalente nel tempo e dei tutto superata dalla decisione delle sezioni unite del 2009 da cui detta ordinanza si discosta senza contrastarne la motivazione con alcun argomento convincente e senza tenere conto dell’ulteriore rilievo che chi ammette una fungibilità tra le azioni lato sensu risarcitorie ignora che ciò si risolverebbe nella indiscriminata e gratuita opportunità di modificare, per ragioni di mera convenienza economica, la strategia processuale iniziale dopo averne sperimentato gli esiti ‘; dall’altro ancora, soltanto l’esclusione di una inestinguibile fungibilità tra rimedi consente di evitare situazioni di abuso e rende il contraente non inadempiente doverosamente responsabile delle scelte operate, impedendogli di sottrarsi ai risultati che ne conseguono, quando gli stessi non siano corrispondenti alle aspettative che ne hanno dettato la linea difensiva.

Lo studio dell’avvocato Sergio Armaroli di Bologna segue da anni con particolare attenzione il settore immobiliare occupandosi delle problematiche ad esso relative. Lo studio dell’avvocato Sergio Armaroli, solo per fare alcuni esempi, si occupa di problematiche inerenti l’ acquisto della proprietà (preliminare di compravendita e contratto definitivo di compravendita immobiliare); la tutela del diritto di proprietà e dei diritti reali (azioni a tutela della proprietà e/o di altri diritti reali); la tutela possessoria, denunce di nuova opera e di danno temuto.

Azione di rivendicazione

È l’azione con cui il proprietario rivendica la cosa propria da chiunque la possiede o la detiene senza titolo.

Il fondamento di tale azione, risiede nel “diritto di seguito” che è insito nel diritto di proprietà e che consente al proprietario di inseguire il bene presso chiunque, per riottenerlo.

L’azione di rivendica, pertanto, non mira soltanto ad “accertare”la titolarità del diritto di proprietà, ma anche a fa “recuperare” al proprietario il bene.

  • Diritto societario

  • Fusioni, scissioni, acquisizioni e tematiche correlate

  • Diritto Bancario, finanziario e delle assicurazioni

  • Diritto commerciale e contratti di impresa

  • Diritto della concorrenza

  • Diritto fallimentare e concorsuale

  • Risoluzione della crisi di impresa e procedure alternative al fallimento

  • Diritto della proprietà industriale ed intellettuale

  • Diritto di impresa, Privacy, sicurezza sul lavoro, modelli organizzativi

  • Diritto del lavoro

  • Diritto della proprietà immobiliare

  • Diritto di famiglia

  • Diritto delle successioni

  • Diritto penale fiscale, commerciale e fallimentare

  • Diritto penale infortunistica sul lavoro

Diritto penale reati contro il patrimonio e le persone

  • Responsabilità civile contrattuale ed extracontrattuale (infortunistica stradale e sul lavoro, danni a terzi derivanti dall’esercizio di attività pericolose, danni prodotti da cose, da animali, gestione dei rischi professionali, responsabilità medica, responsabilità dell’avvocato e degli altri professionisti, ecc.).

  • Diritto delle persone e della famiglia (tutela, curatela, adozioni, affidamenti, separazioni e divorzi, ecc.).

  • Diritto delle assicurazioni (R.C. auto, R.C. diversi, vita, infortuni, furto, incendio, ecc.).

  • Contenzioso bancario (usura, anatocismo, cms, ecc.)

  • Proprietà e condominio (compravendite, locazioni ad uso abitativo o commerciale, controversie condominiali).

  • Contrattualistica (assistenza e consulenza nella redazione di documenti, predisposizione di clausole arbitrali, assistenza in sede di stipula o di rogiti notarili, interpretazioni ed impugnazioni, tutela dei consumatori, ecc.).

  • Recupero crediti privati ed aziendali.

  • Controversie individuali di lavoro.

SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE III

SENTENZA 30 novembre 2015, n. 24337

Ritenuto in fatto

La Corte di appello di Napoli, con sentenza depositata il 4 febbraio 2011, ha confermato la decisione di primo grado che , dichiarata la carenza di legittimazione attiva del promissario acquirente in relazione alla domanda di nullità ex L 1089/39, ha accolto la domanda proposta in subordine di risoluzione di un contratto preliminare di vendita di un immobile per inadempimento del promittente venditore M.G. e lo ha condannato a restituire ai promissarlo acquirente, M.M., la somma di £ 50.000.000, pari ad euro 25. 822,84, versata al momento del preliminare a titolo di caparra confirmatoria, oltre al pagamento della somma di euro 6. 197,48 e di euro 430,93 per risarcimento del danno oltre accessori e spese processuali; ha rigettato la domanda riconvenzionale proposta da M.G. di recesso dal contratto e di pagamento del doppio della caparra per inadempimento del promissario acquirente.
Avverso tale sentenza propone ricorso M.M. con tre motivi. Resistono gli eredi di M.G..
Entrambe le parti hanno presentato presentano memoria ex articolo 378 c.p.c.

Motivi della decisione

1.Con il primo motivo di ricorso si denunzia violazione dell’articolo 345 c.p.c.

li ricorrente sostiene che erroneamente il giudice d’appello ha ritenuto inammissibile, perché proposta per la prima volta nel giudizio di appello, la domanda di recesso volta ad ottenere il pagamento del doppio della caparra.

Il ricorrente afferma che nel giudizio di primo grado è stata proposta una domanda principale, volta a far dichiarare la nullità del preliminare, e una domanda subordinata di risoluzione e recesso, per sentir dichiarare la risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento del promittente venditore con condanna ai sensi dell’articolo 1385 c.c. alla restituzione del doppio della caparra. Si sostiene, nell’illustrazione del motivo, che anche la sostituzione, in sede di appello, della domanda di risoluzione contrattuale per inadempimento con quella di recesso ex art. 1385 2°comma c.c. non integrerebbe affatto gli estremi dello ius novorum (vietato), ma andrebbe configurata come esercizio di una perdurante facoltà del richiedente quale istanza processuale soltanto ridotta rispetto alla già proposta risoluzione.

2.Con il secondo motivo si denunzia violazione degli artt. 112 ,276 comma secondo e 277 c.p.c. in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c.. Nullità della sentenza.

Sostiene il ricorrente che il giudice è tenuto a trattare le questioni secondo il loro naturale ordine logico oppure valutare tra due domande proposte congiuntamente quale di esse è prioritaria logicamente. Nel caso di specie il giudice avrebbe dovuto preliminarmente esaminare la domanda di recesso, per la quale non vi era alcuna necessità di approfondimento sul quantum e solo successivamente ampliare eventualmente la valutazione, esaminando la richiesta di risoluzione risarcimento.

3.Con il terzo motivo si denunzia vizio di motivazione ex art. 360 n.5 c.p.c. in relazione alla scelta del giudice di primo grado di provvedere solo sulla domanda di risoluzione per inadempimento e risarcimento del danno, mentre tale domanda era stata proposta congiuntamente alla domanda di recesso e pagamento del doppio della caparra. Il tribunale avrebbe dovuto esaminare entrambe le domande nel merito.

4.I tre motivi si esaminano congiuntamente per la stretta connessione logico- giuridica che li lega e sono infondati.

Il giudice di primo grado ha qualificato la domanda proposta dal M., in subordine alla domanda di nullità, come domanda di risoluzione per inadempimento con richiesta di risarcimento del danno.

Tale qualificazione giuridica non è stata censurata in appello dall’attuale ricorrente che, al contrario, nell’atto di impugnazione ha confermato che la domanda di recesso, con richiesta della restituzione del doppio della caparra ai sensi dell’articolo 1385 comma 2 c.c., era stata formulata in via subordinata rispetto alla domanda di risoluzione e doveva significare che, in difetto di una prova di un danno maggiore rispetto alla somma di cui alla caparra, il giudice di appello avrebbe dovuto accogliere la domanda di recesso, domanda di recesso che ha formulato in sede di appello. S.Di conseguenza sono inammissibili perché nuove, le censure relative alla qualificazione giuridica della domanda proposta in via subordinata rispetto alla nullità del contratto, ed alla scelta dell’ordine di trattazione della domande da parte del giudice di primo grado.

6.L.a Corte di appello ha rigettato la domanda volta ad ottenere il doppio della caparra confirmatoria sul rilievo che qualora il contraente non inadempiente abbia agito per la risoluzione ed il risarcimento del danno costituisce domanda nuova inammissibile in appello quella volta ad ottenere la declaratoria dell’intervenuto recesso con ritenzione della caparra o pagamento del doppio, avuto riguardo oltre che alla disomogeneità esistente tra la domanda di risoluzione giudiziale e quella di recesso ed all’irrinunciabilità dell’effetto conseguente alla risoluzione di diritto – all’incompatibilità strutturale funzionale tra ritenzione della caparra e domanda di risarcimento

La corte di appello ha giustamente rilevato l’incompatibilità giuridica tra la domanda di risoluzione per inadempimento e quella di recesso e la contraddittorietà fra la richiesta di risarcimento dei danno e quella di ritenzione della caparra a seguito del recesso.

Sul punto la Corte si è attenuta alla giurisprudenza delle Sezioni Unite di questa Corte che con la sentenza n.553/2009 , componendo un contrasto insorto sul punto, ha affermato che : i rapporti tra azione di risoluzione e di risarcimento integrale da una parte, e azione di recesso e di ritenzione della caparra dall’altro, si pongono in termini di assoluta incompatibilità strutturale e funzionale: proposta la domanda di risoluzione volta al riconoscimento del diritto al risarcimento integrale dei danni asseritamente subiti, non può ritenersene consentita la trasformazione in domanda di recesso con ritenzione di caparra perché verrebbe così a vanificarsi la stessa funzione della caparra, quella cioè di consentire una liquidazione anticipata e convenzionale dei danno volta ad evitare l’instaurazione di un giudizio contenzioso, consentendosi inammissibilmente alla parte non inadempiente di ‘scommettere’ puramente e semplicemente sul processo, senza rischi di sorta;

l’azione di risoluzione avente natura costitutiva e l’azione di recesso si caratterizzano per evidenti disomogeneità morfologiche e funzionali che rendono inammissibile la trasformazione dell’una nell’altra ;

i rapporti tra l’azione di risarcimento integrale e l’azione di recesso, isolatamente e astrattamente considerate, sono, a loro volta, di incompatibilità strutturale e funzionale;

8.Questa Corte intende confermare i principi espressi dalla sentenza delle sezioni unite dei 2009,non condividendo quanto affermato nella isolata ordinanza di questa Corte n. 24.841 del 2011 dove si afferma che la parte, in sostituzione della domanda adempimento o di risoluzione contrattuale per inadempimento con domanda di risarcimento del danno, può legittimamente invocare (senza incorrere nelle preclusioni derivanti dalla proposizione dei ‘nova’ in sede di gravame) la facoltà di cui all’art. 1385 c.c., comma 2, poiché tale modificazione delle istanze originarie costituisce legittimo esercizio di un perdurante diritto di recesso rispetto alla domanda di adempimento, ed un’istanza di ampiezza più ridotta rispetto all’azione di risoluzione (Cass. Sez. 2, 11-1-1999 n. 186; Sez. 2, 23-9-1994 n. 7644). Tale decisione si fonda su una giurisprudenza di legittimità risalente nel tempo e dei tutto superata dalla decisione delle sezioni unite del 2009 da cui detta ordinanza si discosta senza contrastarne la motivazione con alcun argomento convincente e senza tenere conto dell’ulteriore rilievo che chi ammette una fungibilità tra le azioni lato sensu risarcitorie ignora che ciò si risolverebbe nella indiscriminata e gratuita opportunità di modificare, per ragioni di mera convenienza economica, la strategia processuale iniziale dopo averne sperimentato gli esiti ‘; dall’altro ancora, soltanto l’esclusione di una inestinguibile fungibilità tra rimedi consente di evitare situazioni di abuso e rende il contraente non inadempiente doverosamente responsabile delle scelte operate, impedendogli di sottrarsi ai risultati che ne conseguono, quando gli stessi non siano corrispondenti alle aspettative che ne hanno dettato la linea difensiva.

Tale interpretazione è in armonia con il nuovo dettato dell’art. 111 Cost. di evitare rilevanti diseconomie processuali, non dimenticando come le domande di risoluzione e di risarcimento comportino spesso, sul piano probatorio, un’intensa e defatigante attività per le parti e per il giudice e che la modifica della domanda potrebbe risultare funzionale a riattivare il meccanismo legale di cui all’art. 1385 c.c., comma 2 (al recesso consegue, ex lege, il diritto alla ritenzione della caparra), ormai definitivamente caducato per via delle preclusioni processuali definitivamente prodottesi a seguito della proposizione della domanda di risoluzione sic et simpliciter. Il ricorso deve essere rigettato e le spese del presente giudizio seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali liquidate in euro 7.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi oltre accessori e spese generali come per legge.

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Suprema Corte di Cassazione

sezione II

sentenza 15 ottobre 2014, n. 21854

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Presidente

Dott. PROTO Cesare Antonio – Consigliere

Dott. PARZIALE Ippolisto – Consigliere

Dott. PICARONI Elisa – rel. Consigliere

Dott. ABETE Luigi – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 10336-2008 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);

– ricorrente –

contro

(OMISSIS);

– intimato –

avverso la sentenza n. 321/2007 della CORTE D’APPELLO DI LECCE SEZ.DIST. di TARANTO, depositata il 10/10/2007;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 10/07/2014 dal Consigliere Dott. ELISA PICARONI;

uditi gli Avvocati (OMISSIS) e (OMISSIS) difensori del ricorrente che hanno chiesto l’accoglimento del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio che ha concluso per il rigetto del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

  1. – E’ impugnata la sentenza della Corte d’appello di Lecce, sezione distaccata di Taranto, depositata il 10 ottobre 2007, di conferma della sentenza del Tribunale di Taranto, che aveva rigettato la domanda proposta da (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS) e accolto la riconvenzionale proposta da questi, dichiarando risolto il contratto preliminare stipulato dalle parti per inadempimento di (OMISSIS).

1.1. – Nel 1999 (OMISSIS) aveva agito deducendo che, con preliminare sottoscritto in data (OMISSIS), (OMISSIS) aveva promesso di vendergli un appezzamento di terreno edificabile, sito in (OMISSIS), al prezzo di lire 520 milioni, di cui lire 100 milioni erano state versate a titolo di caparra, e che il terreno era risultato gravato da servitu’ di affaccio e da luci irregolari al confine est, di cui l’attore aveva inutilmente chiesto l’eliminazione, donde il rifiuto di stipulare il contratto definitivo e la conseguente domanda di risoluzione per inadempimento del promittente venditore, con la condanna di questi al pagamento del doppio della caparra.

1.2. – Il convenuto aveva dedotto che l’attore era a conoscenza delle limitazioni del fondo, peraltro poco rilevanti nella prospettiva edificatoria, e in via riconvenzionale aveva chiesto la risoluzione del contratto per inadempimento del promissario, con ritenzione della caparra.

1.3. – Il Tribunale aveva rigettato la domanda dell’attore e accolto la domanda riconvenzionale, limitatamente alla dichiarazione di risoluzione del contratto per inadempimento del promissario acquirente, compensando per la meta’ le spese di lite.

1.3.1. – La sentenza era impugnata in appello da entrambe le parti: il promissario acquirente (OMISSIS) chiedeva la riforma integrale, riproponendo la domanda originaria; il promittente venditore (OMISSIS) chiedeva la riforma parziale, nella parte in cui il Tribunale non gli aveva riconosciuto il diritto di trattenere la caparra confirmatoria, nonche’ in punto di spese processuali.

  1. – La Corte d’appello rigettava entrambi i gravami.

2.1. – Quanto all’appello principale, la Corte distrettuale osservava che l’attore (OMISSIS) aveva dichiarato, in sede di interrogatorio, di essere a conoscenza dell’esistenza delle luci irregolari e della finestra che affacciava su un lato del terreno di proprieta’ (OMISSIS), prima di sottoscrivere il preliminare. Trattandosi di pesi evidenti e visibili, non poteva trovare applicazione l’articolo 1489 cod. civ., applicabile analogicamente al contratto preliminare, ne’ risultava decisivo il richiamo a servitu’, gravami e pertinenze di qualunque genere e natura, aggiunto in calce al preliminare, attesa la genericita’ dello stesso.

Peraltro, al momento della sottoscrizione del preliminare, ed anche in seguito, la pretesa servitu’ di affaccio a favore dei terreni confinanti con quello di proprieta’ (OMISSIS) non era costituita, mentre le luci irregolari non erano sussumibili nella nozione di pertinenza, e cio’ confermava che l’aggiunta manoscritta in calce al preliminare non poteva che riferirsi a pesi non apparenti, comunque diversi da quelli indicati.

Infine, la Corte distrettuale rilevava che l’appellante (OMISSIS) non aveva contestato le affermazioni della controparte riguardanti l’esito dei giudizi aventi ad oggetto la servitu’ di affaccio.

2.2. – Risultava del pari infondato l’appello incidentale.

La Corte d’appello evidenziava che nella comparsa di risposta il convenuto (OMISSIS) aveva chiesto la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento di (OMISSIS), e il diritto di ritenere l’importo da questi versato a titolo di caparra confirmatoria. Non era stata dunque proposta domanda di recesso, bensi’ di risoluzione, ed a quest’ultima era collegata la pretesa di trattenere la caparra, pur se non a titolo di risarcimento danni. Secondo la Corte d’appello non era poi configurabile, nel caso di specie, un recesso implicito, che consiste in una dichiarazione unilaterale recettizia che deve giungere a conoscenza della controparte inadempiente.

Soltanto con l’atto di appello il sig. (OMISSIS) aveva avanzato, in via subordinata, la domanda di recesso ma si trattava di domanda tardiva, considerato oltretutto che il contratto era stato ormai dichiarato risolto.

Se, infatti, fino al passaggio in giudicato della sentenza che dichiara la risoluzione del contratto, la parte adempiente puo’ decidere di esercitare il recesso e in tal modo limitare la pretesa alla somma convenzionalmente predeterminata (e’ richiamata Cass., sez. 3A, sentenza n. 11356 del 2006), nondimeno, la perdurante facolta’ di esercitare il recesso presuppone che il contratto esista ancora, il che e’ escluso quando sia intervenuta pronuncia dichiarativa dell’avvenuta risoluzione di diritto del contratto, fin dalla scadenza del termine di diffida, con effetti ex tunc (e’ richiamata Cass., sez. 2A, sentenza n. 9040 del 2006). Cio’ era avvenuto nel caso in esame, nel quale la sentenza di primo grado aveva accertato l’avvenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare in data (OMISSIS), dopo che il promittente venditore (OMISSIS) aveva inviato la diffida ad adempiere al promissario acquirente (OMISSIS), fissando la predetta data per la stipula del contratto definitivo, e l’invito era rimasto senza esito.

2.2.1. – La Corte distrettuale riteneva infondato l’appello incidentale anche nella parte riguardante la pronuncia sulle spese di lite, che il Tribunale aveva compensato per la meta’ richiamando la sussistenza di giusti motivi. Non sussisteva infatti obbligo di espiicitare i predetti motivi.

  1. – Per la cassazione della sentenza d’appello, ha proposto ricorso (OMISSIS), sulla base di cinque motivi.

E’ rimasto intimato (OMISSIS).

Il ricorrente ha depositato memoria in prossimita’ dell’udienza.

chiama-adessoBLUCONSIDERATO IN DIRITTO

  1. – Il ricorso e’ fondato e va accolto nei termini di seguito precisati.

1.1. – Con il primo motivo e’ dedotta violazione e falsa applicazione degli articoli 1385 e 1362 cod. civ., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3.

Si contesta che la Corte d’appello non ha riconosciuto il diritto del convenuto, appellante incidentale, a trattenere la caparra confirmatoria, sul presupposto che questi non avesse esercitato la facolta’ di recesso, limitandosi a chiedere la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del promissario acquirente.

Diversamente, il ricorrente assume di avere implicitamente avanzato domanda di recesso in quanto aveva chiesto di trattenere la caparra come unica ed esaustiva sanzione risarcitoria, collegata alla inadempienza della controparte, che legittimava altresi’ la pronuncia di risoluzione del contratto.

Il ricorrente sottolinea, in particolare, che l’esperimento dell’azione giudiziaria, finalizzata all’accertamento dell’avvenuta risoluzione di diritto del contratto, a seguito di diffida ad adempiere, con richiesta di trattenimento della caparra, non costituisce elemento decisivo ai fini della qualificazione della domanda in termini di risoluzione anziche’ di recesso, e che il canone ermeneutico dettato dall’articolo 1362 cod. civ. per gli atti unilaterali, applicabile alla domanda giudiziale, impone di accertare esclusivamente l’intento proprio del soggetto che ha posto in essere l’atto.

In ossequio al disposto di cui all’articolo 366-bis cod. proc. civ., applicabile ratione temporis, sono formulati i seguenti quesiti di diritto: se la parte non inadempiente che, pur potendo gia’ di fatto avvalersi della facolta’ di trattenere la caparra esercitando il diritto di recesso, faccia ricorso al giudice per chiedere che si dichiari l’avvenuta risoluzione di diritto ovvero (con pronuncia costitutiva) la risoluzione del contratto, e il suo diritto di trattenere la caparra, quale unica ed esaustiva sanzione risarcitoria di siffatta inadempienza, abbia invero, anche se implicitamente, avanzato in causa domanda di recesso, e, in particolare, se la circostanza che la parte non inadempiente, pur potendo gia’ di fatto avvalersi della facolta’ di trattenere la caparra esercitando il diritto di recesso, faccia ricorso al giudice per chiedere che si dichiari l’avvenuta risoluzione del contratto e il suo diritto di trattenere la caparra, non costituisca un elemento decisivo ai fini della qualificazione della domanda in termini di risoluzione contrattuale e non di recesso.

  1. – Con il secondo motivo e’ dedotto vizio di motivazione (articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5), in assunto omessa, insufficiente o contraddittoria, circa un fatto controverso e decisivo, rappresentato dal recesso.

Si contesta la complessiva carenza, sul piano logico, della motivazione con cui la Corte d’appello ha escluso che il convenuto, appellante incidentale, avesse esercitato il recesso, senza aver considerato la possibilita’ di configurare il recesso nei casi, come quello in esame, in cui la parte adempiente non chieda il riconoscimento del risarcimento del danno ma soltanto la ritenzione della caparra.

Si assume inoltre il difetto di ricostruzione della fattispecie in cui sarebbe incorso il giudice d’appello, che non avrebbe tenuto conto dell’avvenuto esercizio del recesso da parte del convenuto (OMISSIS), con l’invio della raccomandata notificata alla controparte in data 9 dicembre 1998.

  1. – I motivi, che possono essere esaminati congiuntamente per l’evidente connessione, sono fondati.

3.1. – Si deve premettere che il ricorso soddisfa le condizioni alle quali la giurisprudenza di questa Corte subordina il sindacato sull’interpretazione degli atti processuali.

Come ripetutamente affermato, la parte che censura il significato attribuito dal giudice di merito all’atto processuale deve dedurre la specifica violazione dei criteri di ermeneutica contrattuale di cui all’articolo 1362 cod. civ. e segg. (i quali hanno portata di carattere generale), o il vizio di motivazione sulla loro applicazione, indicando altresi’ – a pena d’inammissibilita’ – nel ricorso, le considerazioni del giudice in contrasto con i criteri sopra indicati e il testo dell’atto processuale oggetto di erronea interpretazione (ex plurimis, Cass., sez. 2A, sentenza n. 11343 del 2003).

3.2. – Nel merito si deve rilevare che l’interpretazione della domanda riconvenzionale (riprodotta in ricorso, pp. 2-3) fornita dalla Corte d’appello contrasta sia con le regole sancite dall’articolo 1362 cod. civ., sia con i principi in materia di qualificazione delle azioni cosiddette riparatorie, e risulta altresi’ priva di adeguata motivazione.

chiama-adesso 43.3. – In termini generali, con la domanda di risoluzione (giudiziale o di diritto), il contraente non inadempiente puo’ chiedere – e di regola chiede – il risarcimento del danno. In questo caso, deve considerarsi domanda nuova, inammissibile in appello, quella volta ad ottenere la declaratoria dell’avvenuto recesso con ritenzione della caparra (o pagamento del doppio), avuto riguardo all’incompatibilita’ strutturale e funzionale tra la ritenzione della caparra e la domanda di risarcimento.

Il principio appena richiamato e’ stato affermato dalle Sezioni Unite di questa Corte, con la sentenza n. 533 del 2009, che ha risolto un contrasto e superato l’orientamento (espresso, tra le altre, da Cassazione, sez. 3A, sentenza n. 11356 del 2006) secondo cui, anche dopo aver proposto la domanda di risarcimento, e fino al passaggio in giudicato della relativa sentenza, la parte non inadempiente puo’ decidere di esercitare il recesso, in tal caso peraltro implicitamente rinunziando al risarcimento integrale e tornando ad accontentarsi della somma convenzionalmente predeterminata al riguardo.

L’affermata incompatibilita’ strutturale e funzionale tra la domanda di ritenzione della caparra e quella di risarcimento del danno si traduce nella impossibilita’ di sostituire la seconda con la prima, e, a monte, nella impossibilita’ di trasformare la domanda di risoluzione (giudiziale o di diritto) in quella di recesso.

3.3.1. – Da tali affermazioni di principio discendono corollari in tema di proponibilita’ delle domande cosiddette riparatorie e di qualificazione delle stesse, dovendosi ritenere, in particolare, che: a) se la parte non inadempiente propone la sola domanda di risoluzione, non potra’ integrare tale domanda con la richiesta di risarcimento del danno ne’ con quella di ritenzione della caparra, trattandosi di domande nuove; b) se la parte non inadempiente formula richiesta di ritenzione (o di richiesta del doppio) della caparra, tale richiesta va qualificata come domanda di recesso, a prescindere dal nomen iuris utilizzato.

E’ dunque il petitum sostanziale, che riflette l’interesse del contraente non inadempiente, a identificare la domanda come risolutoria ex articolo 1453 cod. civ. o di recesso ex articolo 1385 cod. civ..

Cio’, del resto, e’ coerente sia con la natura del recesso disciplinato dalla norma da ultimo citata – che configura una forma particolare di facolta’ di risoluzione per inadempimento, in cui lo scioglimento del vincolo contrattuale non puo’ prescindere dalla valutazione del giudice circa la non scarsa importanza dell’inadempimento (ex plurimis e da ultimo, Cass., sez. 2A-6A, ordinanza n. 409 del 2012) -, sia con il canone interpretativo costantemente affermato dalla giurisprudenza di questa Corte, secondo cui l’interpretazione della domanda deve essere diretta a cogliere, al di la’ delle espressioni letterali utilizzate, il contenuto sostanziale della stessa, desumibile dalla situazione dedotta in giudizio e dallo scopo pratico perseguito con il ricorso all’autorita’ giudiziaria (ex plurimi a, Cass., Sez. U., sentenza n. 10840 del 2003).

3.4. – Nella fattispecie in esame, la domanda riconvenzionale formulata dal convenuto (OMISSIS), poi appellante incidentale, di risoluzione del contratto per inadempimento, non conteneva richiesta risarcitoria ed invocava esclusivamente la ritenzione della caparra confirmatoria: la domanda era dunque finalizzata, previa verifica giudiziale della gravita’ dell’inadempimento della controparte, al trattenimento della somma ricevuta all’atto della stipula del preliminare. Ne seguiva che la dicotomia tra il riferimento alla risoluzione del contratto, quale causa petendi della pretesa, e il petitum sostanziale richiesto dalla parte doveva essere risolta valorizzando quest’ultimo, che costituisce l’elemento decisivo ai fini dell’identificazione della domanda riparatoria come recesso anziche’ risoluzione.

3.5. – Nella prospettiva appena indicata, si deve altresi’ rilevare l’insufficienza della motivazione con cui la Corte d’appello ha escluso che la domanda riconvenzionale contenesse, sia pure implicitamente, la richiesta di recesso.

Si legge nella sentenza impugnata che la pretesa di trattenere la caparra appariva collegata e conseguente alla domanda di risoluzione del contratto preliminare – unica istanza chiaramente formulata – pur se non a titolo risarcitorio. Si tratta di motivazione che si limita a dare atto del dato testuale della formulazione della domanda, risultando del tutto pretermessa sia la valutazione dell’interesse della parte che la domanda aveva proposto, sia delle ragioni per cui il dato testuale non poteva essere superato.

La questione posta dall’appellante incidentale non aveva infatti ad oggetto l’ammissibilita’ della domanda di recesso in appello, su cui la Corte d’appello si e’ soffermata, ma riguardava l’individuazione del contenuto della originaria domanda riconvenzionale.

  1. – Con il terzo motivo e’ dedotto vizio di motivazione (articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5), in assunto omessa, insufficiente o contraddittoria, circa un fatto controverso e decisivo, costituito dalla rinuncia agli effetti risolutivi della diffida ad adempiere.

4.1. – Con il quarto motivo e’ dedotta violazione dell’articolo 112 cod. proc. civ., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 4, contestandosi la qualificazione della domanda riconvenzionale come richiesta di pronuncia dichiarativa dell’avvenuta risoluzione di diritto.

4.2. – Con il quinto motivo e’ dedotta violazione dell’articolo 1385 c.c. e articolo 1453 c.c. e segg., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, stante la mancata considerazione, da parte della Corte d’appello, della disponibilita’ dell’effetto risolutivo e quindi della sua rinunciabilita’.

  1. – I motivi di ricorso dal terzo al quinto, come sintetizzati, devono ritenersi assorbiti dall’accoglimento dei precedenti, poiche’ le questioni con essi prospettate non possono assumere rilevanza nel giudizio di rinvio, nel quale dovra’ essere riesaminata la domanda riconvenzionale, alla luce del principio di diritto secondo cui la domanda di ritenzione (o di richiesta del doppio) della caparra, a prescindere dal nomen iuris utilizzato, deve essere qualificata come azione di recesso.
  2. – Le spese del presente giudizio saranno regolate dal giudice del rinvio, individuato come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso per quanto di ragione, cassa e rinvia alla Corte d’appello di Lecce, anche per le spese del giudizio di legittimita’.

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Avvocato Sergio Armaroli - Studio Legale Bologna