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AVVOCATO DIRITTO IMMOBILIARE BOLOGNA azione di rivendica della proprietà ex art. 948 c.c, azione regolamento confini

AVVOCATO DIRITTO IMMOBILIARE BOLOGNA azione di rivendica della proprietà ex art. 948 c.c, azione regolamento confini

 

Lo studio dell’avvocato Sergio Armaroli diritto immobiliare Bologna segue da anni con particolare attenzione il settore immobiliare occupandosi delle problematiche ad esso relative nelle varie declinazioni che può assumere. Lo studio dell’avvocato Sergio Armaroli diritto immobiliare Bologna, solo per fare alcuni esempi, si occupa di problematiche inerenti l’ acquisto della proprietà (preliminare di compravendita e contratto definitivo di compravendita immobiliare);

Lo Studio dell’avvocato Sergio Armaroli diritto immobiliare Bologna la tutela del diritto di proprietà e dei diritti reali (azioni a tutela della proprietà e/o di altri diritti reali); la tutela possessoria, denunce di nuova opera e di danno temuto; la disciplina delle immissioni.

Lo studio dell’avvocato Sergio Armaroli diritto immobiliare Bologna fornisce i suoi servizi rivolgendosi a privati, società, agenzie di mediazione immobiliare ai quali offre qualificati servizi di consulenza aiutando  i propri clienti sia in sede stragiudiziale con attività di consulenza e pareri , assistenza nelle procedure di mediazione obbligatoria coltativa finalizzate a prevenire il contenzioso, sia giudiziale.

 

 

Lo studio dell’avvocato Sergio Armaroli diritto immobiliare Bologna assiste assiste chi intende procedere ad un acquisto immobiliare sin dalle trattative, nella redazione e stipula di proposte d’acquisto e contratti preliminari.

 

Infatti Una buona assistenza nella fase precontrattuale riduce il rischio di contenziosi lunghi e costosi: essa inizia a partire dalla redazione del contratto, sia di acquisto che di locazione, per immobili industriali e commerciali o abitativi, proseguendo, se necessario, fino alla tutela giudiziaria.

 

 

Lo studio dell’avvocato Sergio Armaroli diritto immobiliare Bologna assiste nella fase dell’acquisto presso agenzia immobiliare: cessione della caparra, finanziamento, stesura dell’opzione immobiliare (la cosiddetta “prenotazione” dell’immobile), preliminare o prelazione. Per giungere infine alla conclusione del contratto definitivo davanti al notaio, col quale viene trasferita la proprietà dell’immobile.

 coltativa finalizzate a prevenire il contenzioso, sia giudiziale.

 

  • Preliminari di compravendita immobiliare

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  • Contratti di affitto/cessione d’azienda o di rami d’azienda

ADENAROTEMPO

 

AVVOCATO DIRITTO IMMOBILIARE BOLOGNA azione di rivendica della proprietà ex art. 948 c.c, azione regolamento confini

SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE VI

SENTENZA 24 febbraio 2016, n. 3559

Svolgimento del processo e motivi della decisione

– Il Consigliere relatore, designato ai sensi dell’art. 377 c.p.c., ha depositato in cancelleria la seguente relazione ex artt. 380-bis e 375 c.p.c.:

‘1. – D.B.N. , avendo acquistato a misura un terreno adiacente ad altro, di proprietà di P.G. , conveniva quest’ultimo innanzi al Tribunale di Benevento per sentirlo condannare al rilascio di mq. 238 di suolo, assumendosene proprietario in virtù del proprio titolo di compravendita a misura.

Nel resistere in giudizio, il convenuto opponeva di aver acquistato il suo fondo a corpo e non a misura, e che la domanda era ad ogni modo infondata, dovendo semmai l’attore far valere le proprie doglianze nei confronti del venditore.

1.1. – Il Tribunale, qualificata l’azione come rivendica, rigettava la domanda in quanto sfornita di prova.

1.2. – Esito analogo aveva il giudizio d’appello, conclusosi con sentenza emessa in data 19.2.2013, con la quale la Corte d’appello di Napoli rigettava l’impugnazione del D.B. . Osservava al riguardo la Corte territoriale che quest’ultimo, pur qualificando la propria domanda come regolamento di confini, aveva affermato che la superficie del fondo da lui posseduta in concreto era inferiore a quella indicata nel proprio titolo d’acquisto, e di conseguenza aveva denunciato il relativo sconfinamento da parte del convenuto. Pertanto, la Corte, riqualificata l’azione come rivendica, rilevava che l’attore non aveva fornito la c.d. prova diabolica della proprietà.

– Per la cassazione di tale sentenza D.B.N. propone ricorso, affidato a due motivi.

2.1. – Resiste con controricorso P.G. .

– Col primo motivo parte ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione delle norme di diritto in contrasto con i principi enunciati da questa Corte, lamentando, in sostanza, che la sua azione sia stata qualificata come rivendica e non come regolamento di confini. Il secondo motivo espone errores in procedendo e violazione o falsa applicazione di norme in contrasto con i principi enunciati da questa Corte, errori consistenti nell’aver qualificato la domanda senza tener conto dell’aspetto soggettivo della pretesa, avendo voluto l’attore agire con l’actio finium regundorum o ad ogni modo con un’actio negatoria.

– Parte controricorrente eccepisce preliminarmente la nullità della procura e della notificazione del ricorso. La prima in quanto la firma della parte sarebbe stata autenticata dal solo av. Raffaele Aversano, che, dei due difensori, non è iscritto nell’albo degli avvocati abilitati al patrocinio innanzi alla Corte di cassazione. La seconda per l’incompetenza dell’ufficiale giudiziario addetto all’UNEP del Tribunale di Benevento.

4.1. – Entrambe le eccezioni sono infondate.

4.1.1. – La prima, perché in tema di procedimento per cassazione, con riferimento alla certificazione di autenticità della sottoscrizione che la parte appone nella procura speciale ad litem, rilasciata in calce o a margine del ricorso (o controricorso), nel caso in cui tale certificazione sia compiuta da avvocato che non sia ammesso al patrocinio davanti alla S.C., ciò costituisce mera irregolarità allorché l’atto (ricorso o controricorso) sia firmato anche da altro avvocato iscritto nell’Albo speciale e indicato nella procura come codifensore. Tale irregolarità non comporta dunque la nullità della procura ad litem, sanabile per effetto della costituzione in giudizio del procuratore nominato, salvo che la controparte non contesti con specifiche argomentazioni l’autografia della firma di rilascio della procura (Cass. n. 17103/06 e S.U. n. 10732/03).

Nella specie, la procura speciale in calce al ricorso è indirizzata ad entrambi gli avvocati – Angelo Mazzone e Raffaele Aversano – ed è autenticata anche dall’avv. Angelo Mazzone (che lo stesso controricorrente ammette implicitamente essere iscritto all’albo speciale), a nulla rilevando che la relativa firma risulti preceduta da quella dell’avv. Raffaele Aversano.

ADENAROTAGLIO4.1.2. – La seconda perché l’incompetenza dell’ufficiale giudiziario che provvede alla notifica del ricorso ha carattere relativo ed è, pertanto, sanata retroattivamente per effetto della proposizione del controricorso (cfr. Cass. nn. 15372/06, 637/03,2600/01 e 8748/96).

– I due motivi, da esaminare congiuntamente per la loro contiguità logica, sono fondati.

5.1. – L’azione di regolamento dei confini presuppone che l’incertezza, oggettiva o soggettiva, cada sul confine tra due fondi, non sul diritto di proprietà degli stessi, anche se oggetto di controversia è la determinazione quantitativa delle rispettive proprietà; essa, pertanto, non muta natura, trasformandosi in azione di rivendica, nel caso in cui l’attore sostenga che il confine di fatto non sia quello esatto per essere stato parte del suo fondo usurpato dal vicino (Cass. n. 15304/06).

La deduzione di un’usurpazione di suolo esprime una caratteristica incertezza soggettiva sul confine (cfr. Cass. n. 4703/97 e 4095/68), che vale a integrare quello che, per traslato, si suole definire come conflitto tra fondi, in contrapposizione con il conflitto fra titoli che contraddistingue, invece, l’azione di rivendica.

Infatti, il criterio distintivo dell’azione di rivendica rispetto all’azione di regolamento dei confini risiede nell’esistenza nella prima, del contrasto fra i titoli di proprietà a fronte di un contrasto tra i fondi che caratterizza la seconda, mentre il volere, da parte attrice, rientrare nella disponibilità della zona di terreno contestata non si traduce necessariamente in una contestazione dei titoli di proprietà, ben potendo l’eliminazione dell’incertezza dei confini determinare l’effetto restitutorio, in ordine al quale la volontà dell’attore di rientrare nella disponibilità della porzione del terreno oggetto di controversia, agisce sul piano processuale al fine di consentire l’effettivo recupero del bene ove il regolamento di confini si realizzi in senso favorevole all’attore (Cass. n. 15507/00; conformi, nn. 5899/01 e 4703/97).

In altri termini, il conflitto fra titoli ricorre allorché un medesimo bene, o una medesima sua porzione, abbia due distinte e contraddittorie provenienze, di talché l’una non possa essere valida quanto l’altra. E non si configura, pertanto, allorché sia in contestazione non la giusta provenienza del medesimo bene o di una sua porzione, ma la rispettiva estensione di beni diversi e tra loro contigui, nel qual caso si verte nella diversa ipotesi dell’azione di regolamento di confini.

5.1.1. – Nello specifico, giova precisare che la possibile esistenza nei rispettivi contratti d’acquisto delle parti di dati quantitativi dissonanti tra loro è indipendente dal fatto che i relativi contratti di vendita fossero a corpo o a misura. Dette tipologie di vendita riguardano soltanto i rapporti tra ciascun venditore e ciascun acquirente, sicché nessuna delle odierne parti in causa può valersi in danno dell’altra del tipo di vendita stipulato col proprio autore. Il fatto che l’estensione del fondo dell’attore possa essere stata descritta nel suo titolo di provenienza con riferimento ad un numero di metri quadri incompatibile con le dimensioni attuali del confinante immobile del convenuto, giustifica l’incertezza soggettiva sul confine, ma non prova alcunché.

Ciò chiarito, va ulteriormente osservato che le parti controvertono unicamente sull’estensione dei rispettivi fondi confinanti. Il fatto che per accertarne l’esatta dimensione occorra esaminare e interpretare anche (ma non solo) i rispettivi titoli non pone questi ultimi in conflitto giuridico fra loro.

Così come, per i superiori principi di diritto, la circostanza che la domanda miri al rilascio della porzione immobiliare contesa non muta la natura dell’azione, che va qualificata come regolamento di confini e non già come rivendica.

Con tutto quanto ne consegue in ordine all’onere della prova, che è ripartito ugualmente tra attore e convenuto, non operando il principio per cui actore non probante reus absolvitur (giurisprudenza costante di questa Corte: cfr. per tutte e da ultimo, Cass. n. 14993/12).

– Per le considerazioni svolte si propone la decisione del ricorso con le forme camerali, nei sensi di cui sopra, in base all’art. 375, n. 5 c.p.c.’.

II- – La Corte condivide la relazione, in relazione alla quale la memoria depositata dalla parte contro ricorrente non contiene argomentazioni tali da indurre una soluzione diversa.

II.I. – In particolare, è di tutta evidenza che la data ‘22.11.2012’ di rilascio della procura apposta in calce al ricorso è frutto di un mero refuso, ove si consideri che tale procura reca espressa menzione del numero (666/2013) e della data (10.2.2013) della sentenza impugnata, numero e data di cui – si vorrà concedere – il ricorrente ed il suo difensore non potevano avere precognizione più di un anno prima.

II.II. – La firma apposta dalla parte ricorrente in calce alla procura, che incarica della difesa sia l’avv. Raffaele Aversano sia l’avv. Angelo Mazzone, è autenticata da entrambi i difensori, e dunque anche dal secondo, iscritto nell’albo speciale degli avvocati abilitati al patrocinio innanzi alle giurisdizioni superiori. Ciò posto, non è dato di comprendere in virtù di quali norme o di quali precedenti di questa Corte l’antecedenza della firma per autentica dell’avvocato non iscritto inficerebbe la procura (le sentenze richiamate nei primi tre righi della pag. 2 della memoria ex art. 380-bis, 2 comma c.p.c. di parte controricorrente non affermano affatto un tale principio).

II.III. – L’esposizione sommaria dei fatti contenuta nel ricorso, sebbene inframezzata dalla riproduzione integrale di vari atti del processo, è da giudicarsi sufficientemente sintetizzata nei suoi punti essenziali, in relazione al principio espresso da Cass. S.U. n. 4324/14 (secondo cui non viola il principio di autosufficienza, avuto riguardo alla complessità della controversia, il ricorso per cassazione confezionato mediante inserimento di copie fotostatiche o scannerizzate di atti relativi al giudizio di merito, qualora la riproduzione integrale di essi sia preceduta da una chiara sintesi dei punti rilevanti per la risoluzione della questione dedotta).

II.IV. – Le restanti considerazioni svolte nella memoria o ripercorrono i fatti di causa o illustrano il merito della controversia, che ovviamente non può formare oggetto di valutazione in questa sede.

III. – Pertanto, in accoglimento del ricorso, la sentenza impugnata va cassata con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Napoli, che nel decidere il merito si atterrà ai principi di diritto sopra espressi, provvedendo, altresì, sulle spese di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso e cassa la sentenza impugnata con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Napoli, che provvederà anche sulle spese di cassazione.

 

 

Secondo, quindi, l’orientamento di questa Corte, erroneamente ritenuto non applicabile nel caso di specie dalla Corte d’Appello di Milano, gli attori dovevano soggiacere all’onere di offrire la prova rigorosa prescritta in tema di azione di rivendica della proprietà ex art. 948 c.c., avendo agito per ottenere – previo accertamento della comunione – il recupero della piena utilizzazione della terrazza, mediante demolizione del lucernaio costruito dal convenuto che pregiudicava il loro utilizzo del bene comune e ripristino della situazione dei luoghi, ovvero allo scopo di conseguire un provvedimento che consentisse loro l’esercizio dei poteri spettanti ai comunisti nell’uso del bene e quindi disponesse la modifica dello stato di fatto (cfr. da ultimo Cass. 11 maggio 2016, n. 9656, non massimata; Cass. 24 febbraio 2004, n. 3648).
È stato effettivamente affermato in passato da questa Corte che colui il quale proponga un’azione di mero accertamento della proprietà di un bene non abbia l’onere della “probatio diabolica”, ma soltanto quello di allegare e provare il titolo del proprio acquisto, quando l’azione non miri alla modifica di uno stato di fatto, bensì unicamente all’eliminazione di uno stato di incertezza circa la legittimità del potere di fatto sulla cosa di cui l’attore è già investito (Cass. 14 aprile 2005, n. 7777; Cass. 9 giugno 2000, n. 7894; Cass. 4 dicembre 1997, n. 12300). In altre pronunce, viceversa, si è negata ogni attenuazione dell’onere probatorio del titolo del preteso dominio della proprietà, rispetto all’azione di rivendica, per chi proponga un’azione di accertamento della proprietà di un bene (Cass. 22 gennaio 2000, n. 696). Quest’ultima più rigorosa interpretazione potrebbe ora trovare corroborazione pure negli argomenti posti da Cass. sez. un. 28 marzo 2014, n. 7305, nel senso di non ammettere alcuna elusione dall’onere della probatio diabolica ogni qual volta sia proposta un’azione, quale appare pure quella di accertamento, che trovi il proprio fondamento comunque nel diritto di proprietà tutelato erga omnes, del quale occorre quindi che venga data la piena dimostrazione.
Rimane comunque che F.G. e Bo.Ro. , sia perché chiedono l’accertamento della (com)proprietà del terrazzo, sia perché comunque mirano ad ottenere una modifica dello stato di compossesso del bene, con ordine al convenuto B. di demolire un manufatto da questo realizzato, essendo soggetti al medesimo onere probatorio prescritto per l’azione di rivendica, debbano dare la prova della proprietà del bene, risalendo, anche attraverso i propri danti causa, con la sequela degli acquisti a titolo derivativo (inter vivos o mortis causa) fino a chi abbia acquistato in via originaria (ovvero dimostrando il compimento dell’usucapione, mediante il cumulo dei successivi possessi uti dominus).
Invece, la Corte d’appello di Milano ha ritenuto decisiva per provare la comproprietà del terrazzo in capo a F.G. e Bo.Ro. soltanto la menzione nell’atto di acquisto dell’immobile in loro favore, del confine “ad est enti comuni”, mentre ha privato di significatività la circostanza che lo stesso terrazzo, contiguo ed accessibile da entrambi gli appartamenti, avesse formato oggetto di esplicito riferimento prima nel decreto di trasferimento emesso con l’aggiudicazione a M.P. , e poi nel titolo di acquisto del 28 ottobre 1999 in capo al B. , senza risalire a quella che in sentenza viene individuata quale comune dante causa rispetto alle successive vicende derivative (Calicantus s.r.l.).
Stante l’accoglimento del primo motivo del ricorso, rimangono assorbiti i restanti tre motivi.
L’impugnata sentenza va perciò cassata e la causa va rinviata ad altra sezione della Corte d’Appello di Milano, la quale riesaminerà la questione relativa alla censura accolta, attenendosi ai principi ed ai rilievi come sopra enunciati.
Il giudice di rinvio provvederà anche in ordine al regolamento delle spese di questo giudizio di legittimità

Suprema Corte di Cassazione

sezione II civile

sentenza 18 gennaio 2017, n. 1210

Svolgimento del processo

Con citazione del 20 aprile 2004 F.G. e Bo.Ro. convenivano davanti al Tribunale di Milano B.S. e il Condominio di via (omissis) , chiedendo che fosse accertato il diritto di proprietà indivisa, in capo agli attori stessi ed al B. , della terrazza costituita dal lastrico solare, soprastante una porzione al piano terreno dello stabile condominiale, terrazza alla quale avevano accesso, attraverso le rispettive porte finestre, gli attori e il convenuto B. , proprietari di unità immobiliari ad essa adiacenti. Il B. contestava l’avversa pretesa, affermandosi proprietario esclusivo del bene conteso in forza di titolo di acquisto, e chiamava in giudizio i propri danti causa M.P. e Mi.St. , per esserne garantito in caso di evizione. Non si costituiva invece il Condominio di via (omissis) . Senza svolgimento di attività istruttoria, il Tribunale di Milano, con sentenza del 3 aprile 2008, rigettava le domande proposte dagli attori e, in accoglimento della domanda riconvenzionale proposta dal B. , accertava la proprietà esclusiva in capo allo stesso del terrazzo a livello accessibile dall’unità immobiliare di sua proprietà, posta al primo piano del fabbricato. Proponevano appello F.G. e Bo.Ro. e la Corte d’Appello di Milano, con sentenza n. 2067/2011 dell’8 luglio 2011, in accoglimento del gravame, dichiarava che il terrazzo appartenesse, in comproprietà indivisa e in misura paritaria, ai proprietari di entrambi gli immobili che ad esso hanno accesso, ovvero a F.G. e Bo.Ro. , quali comproprietari dell’unità di cui al foglio (…), mappale (…), sub.(…), N.C.E.U. del Comune di Milano, ed a B.S. , quale proprietario dell’unità di cui al foglio (…), mappale (…), sub. (…), graffato con il mappale (…). Conseguentemente, la Corte d’Appello condannava B.S. alla rimozione del lucernaio realizzato sul terrazzo ed alla posa di pavimentazione che consentisse il pari utilizzo della superficie comune, rigettava la domanda riconvenzionale proposta da B.S. e condannava M.P. e Mi.St. a pagare al B. , a titolo di riduzione del prezzo, la somma di Euro 5.000,00, oltre interessi legali dalla data, nonché a rimborsare allo stesso B. i costi sostenuti per provvedere alle indicate opere di ripristino. La Corte d’Appello qualificava l’azione proposta da F.G. e Bo.Ro. come domanda di accertamento del diritto di proprietà, e non come rivendica, non avendo essi dedotto di non esercitare il compossesso sulla cosa. Poi, dall’esame dei titoli, la Corte accertava che l’intero edificio era stato venduto dapprima alla Carpoforo s.r.l., e poi alla Calicantus s.r.l.; quest’ultima, dopo aver operato i frazionamenti, aveva quindi alienato alla Know Hotel 2000 s.r.l. il negozio sito a piano terra, composto da tre locali e bagno, e in quest’ultimo atto di acquisto il terrazzo veniva indicato come “spazio comune”. In seguito al fallimento della Know Hotel 2000 s.r.l., l’immobile in questione veniva trasferito con decreto del Giudice Delegato del 26 febbraio 1999 a M.P. , ma nel decreto si faceva riferimento al “terrazzo di pertinenza”, pur rinviandosi per migliore individuazione dello stesso alla perizia di stima, la quale, a sua volta, aveva descritto l’immobile come composto altresì da “terrazzo in comune con altra unità”. D’altro canto, l’atto di acquisto di F.G. e Bo.Ro. individuava i confini del bene ad est come “enti comuni”. Infine, la Corte di Milano negava l’usucapione a vantaggio del B. , potendo il necessario possesso ad usucapionem di un bene compreso nell’elenco di cui all’art. 1117 c.c. decorrere soltanto dal momento della costituzione del condominio, mentre nel 1987 l’edificio di via Mercato, 18, risultava ancora indiviso; né poteva ritenersi acquisito il diritto dello stesso B. di mantenere il lucernaio sopraelevato, trattandosi di manufatto realizzato in violazione dell’art. 1102 c.c.. Avverso la sentenza della Corte d’Appello di Milano, B.S. ha proposto ricorso articolato in quattro motivi, cui resistono con controricorso F.G. e Bo.Ro. , rimanendo intimati, senza svolgere attività difensiva, il Condominio di via (omissis) , M.P. e Mi.St. . Il ricorrente ha presentato memoria ai sensi dell’art. 378 c.p.c. in data 22 novembre 2016.

Motivi della decisione

  1. AD1Il primo motivo del ricorso di B.S. deduce violazione ex art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., dell’art. 948 c.c., nonché insufficiente o contraddittoria motivazione. Si assume che la Corte di Milano abbia errato nel qualificare l’azione proposta da F.G. e Bo.Ro. come azione di accertamento e non come rivendica, avendo travisato la situazione di fatto, in quanto gli attori non avrebbero mai avuto il compossesso del terrazzo. La presenza della porta-finestra, valorizzata dalla Corte d’Appello, convalida solo l’esistenza di un accesso al terrazzo, ma non rappresenta un indizio del possesso dello stesso.
    Il secondo motivo di ricorso deduce, sempre ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., la violazione degli artt. 2644, 1427 e ss. c.c. e dell’art. 112 c.p.c.. Si contesta che il terrazzo non risulta compreso nel titolo di acquisto del 27 aprile 2001 relativo agli attori F.G. e Bo.Ro. , mentre invece era inserito nel decreto di trasferimento del Giudice Delegato del 26 febbraio 1999, come poi nell’atto 28 ottobre 1999 con cui aveva acquistato il B. .
    Il terzo motivo lamenta la violazione dell’art. 2921 c.c. e dell’art. 26 Legge Fallimentare, in quanto il diritto vantato dai signori F. e Bo. sul terrazzo non risultava da alcun atto trascritto anteriormente all’aggiudicazione fatta in sede fallimentare.
    Il quarto motivo di ricorso denuncia, in via subordinata, violazione degli artt. 1158, 1159 e 1146 c.c., nonché vizio di motivazione, quanto al rigetto della domanda di usucapione.
    II. Il primo motivo di ricorso risulta fondato, nei limiti che saranno di seguito specificati.
    F.G. e Bo.Ro. hanno invocato nel presente giudizio la loro qualità di comproprietari, insieme al convenuto B.S. , del terrazzo esistente tra le unità immobiliari di loro rispettiva titolarità esclusiva, comprese nell’edificio condominiale di via (omissis) . Su tale terrazzo gli attori hanno lamentato che il convenuto avesse costruito arbitrariamente un lucernaio che pregiudicava il loro utilizzo del bene comune, e perciò ne chiedevano la demolizione con il ripristino dell’originaria pavimentazione.
    Secondo, quindi, l’orientamento di questa Corte, erroneamente ritenuto non applicabile nel caso di specie dalla Corte d’Appello di Milano, gli attori dovevano soggiacere all’onere di offrire la prova rigorosa prescritta in tema di azione di rivendica della proprietà ex art. 948 c.c., avendo agito per ottenere – previo accertamento della comunione – il recupero della piena utilizzazione della terrazza, mediante demolizione del lucernaio costruito dal convenuto che pregiudicava il loro utilizzo del bene comune e ripristino della situazione dei luoghi, ovvero allo scopo di conseguire un provvedimento che consentisse loro l’esercizio dei poteri spettanti ai comunisti nell’uso del bene e quindi disponesse la modifica dello stato di fatto (cfr. da ultimo Cass. 11 maggio 2016, n. 9656, non massimata; Cass. 24 febbraio 2004, n. 3648).
    È stato effettivamente affermato in passato da questa Corte che colui il quale proponga un’azione di mero accertamento della proprietà di un bene non abbia l’onere della “probatio diabolica”, ma soltanto quello di allegare e provare il titolo del proprio acquisto, quando l’azione non miri alla modifica di uno stato di fatto, bensì unicamente all’eliminazione di uno stato di incertezza circa la legittimità del potere di fatto sulla cosa di cui l’attore è già investito (Cass. 14 aprile 2005, n. 7777; Cass. 9 giugno 2000, n. 7894; Cass. 4 dicembre 1997, n. 12300). In altre pronunce, viceversa, si è negata ogni attenuazione dell’onere probatorio del titolo del preteso dominio della proprietà, rispetto all’azione di rivendica, per chi proponga un’azione di accertamento della proprietà di un bene (Cass. 22 gennaio 2000, n. 696). Quest’ultima più rigorosa interpretazione potrebbe ora trovare corroborazione pure negli argomenti posti da Cass. sez. un. 28 marzo 2014, n. 7305, nel senso di non ammettere alcuna elusione dall’onere della probatio diabolica ogni qual volta sia proposta un’azione, quale appare pure quella di accertamento, che trovi il proprio fondamento comunque nel diritto di proprietà tutelato erga omnes, del quale occorre quindi che venga data la piena dimostrazione.
    Rimane comunque che F.G. e Bo.Ro. , sia perché chiedono l’accertamento della (com)proprietà del terrazzo, sia perché comunque mirano ad ottenere una modifica dello stato di compossesso del bene, con ordine al convenuto B. di demolire un manufatto da questo realizzato, essendo soggetti al medesimo onere probatorio prescritto per l’azione di rivendica, debbano dare la prova della proprietà del bene, risalendo, anche attraverso i propri danti causa, con la sequela degli acquisti a titolo derivativo (inter vivos o mortis causa) fino a chi abbia acquistato in via originaria (ovvero dimostrando il compimento dell’usucapione, mediante il cumulo dei successivi possessi uti dominus).
    Invece, la Corte d’appello di Milano ha ritenuto decisiva per provare la comproprietà del terrazzo in capo a F.G. e Bo.Ro. soltanto la menzione nell’atto di acquisto dell’immobile in loro favore, del confine “ad est enti comuni”, mentre ha privato di significatività la circostanza che lo stesso terrazzo, contiguo ed accessibile da entrambi gli appartamenti, avesse formato oggetto di esplicito riferimento prima nel decreto di trasferimento emesso con l’aggiudicazione a M.P. , e poi nel titolo di acquisto del 28 ottobre 1999 in capo al B. , senza risalire a quella che in sentenza viene individuata quale comune dante causa rispetto alle successive vicende derivative (Calicantus s.r.l.).
    Stante l’accoglimento del primo motivo del ricorso, rimangono assorbiti i restanti tre motivi.
    L’impugnata sentenza va perciò cassata e la causa va rinviata ad altra sezione della Corte d’Appello di Milano, la quale riesaminerà la questione relativa alla censura accolta, attenendosi ai principi ed ai rilievi come sopra enunciati.
    Il giudice di rinvio provvederà anche in ordine al regolamento delle spese di questo giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbiti i restanti motivi, cassa la sentenza impugnata in relazione alla censura accolta e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte d’appello di Milano.

 

 

Suprema Corte di Cassazione

sezione II civile

sentenza 16 maggio 2016, n. 9959

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MAZZACANE Vincenzo – Presidente

Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere

Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere

Dott. D’ASCOLA Pasquale – rel. Consigliere

Dott. CRISCUOLO Mauro – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 11384-2011 proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende;

– ricorrenti –

contro

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS);

– controricorrenti –

e contro

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) SRL;

– intimati –

avverso la sentenza n. 4134/2010 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 13/10/2010;

udita la relazione della causa svolta’ nella pubblica udienza del 01/12/2015 dal Consigliere Dott. PASQUALE D’ASCOLA;

udito l’Avvocato;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CELESTE Alberto.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1) E’ contesa tra le parti, proprietarie di due fabbricati vicini, un’area costituente terrazzamento soprastante i locali autorimessa del condominio di via (OMISSIS).

Gli attori (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), assegnatari di appartamenti nello stabile edificato dalla (OMISSIS), hanno agito nel 1994, per l’accertamento della proprieta’ e il rilascio, contro la Cooperativa, il sig. (OMISSIS) e la sig. (OMISSIS).

Costei, costituendosi dopo il deposito della ctu di primo grado, ha resistito sostenendo, secondo quanto riferisce il ricorso, di essere proprietaria, quantomeno per usucapione, dell’area di 100 mq in confine tra la particolo 426 e la particolo 194 del foglio 190, quale parte integrante della particella 436 da essa acquistata; di aver autorizzato la (OMISSIS), durante la costruzione dell’edificio, ad allargarsi per esecuzione di opere; di avere subito lo sconfinamento, avvenuto abusivamente sottoterra e di aver concordato con la costruttrice (OMISSIS) srl la riconsegna della superficie e di ritenere per se’ i locali autorimessa sottoterra, rimborsando alla costruttrice il pagamento dei soli costi vivi di tali opere; di aver poi preso atto che (OMISSIS), invece di adempiere l’accordo, aveva venduto a terzi; che nondimeno essa aveva posseduto il terrazzamento dell’area.

La causa e’ stata decisa in favore degli attori con condanna dei convenuti a risarcire a ciascuno di essi oltre 5.000 Euro per l’illecita detenzione dell’area.

Con sentenza 13 ottobre 2010, la Corte di appello di Roma ha confermato la sentenza di primo grado, impugnata anche dal convenuto (OMISSIS); ha ridotto a 1.800 Euro il risarcimento dovuto. I soccombenti (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno proposto ricorso per cassazione, notificato il 18 aprile 2011, che si sviluppa in sei motivi.

(OMISSIS) e’ rimasta inizialmente intimata.

Altrettanto (OMISSIS) srl.

(OMISSIS) e altri cinque intimati hanno resistito con controricorso, nel quale hanno dedotto tra l’altro: che l’atto di acquisto (OMISSIS) non e’ stato prodotto e che ella avrebbe in primo grado prodotto soltanto tre scritture prive di data certa, redatte con (OMISSIS), dalle quali avrebbe voluto far derivare la prova del possesso-proprieta’ della sub particella 436; che dal doc. 1 si era desunto che il (OMISSIS) era l’amministratore unico della (OMISSIS).

Nelle more del giudizio, in data 24 novembre, per il sig. (OMISSIS) si e’ costituito, depositando procura notarile, l’avv. (OMISSIS), in sostituzione del precedente difensore.

In data 30 novembre l’avv. Ventura ha depositato memoria di costituzione per gli altri controricorrenti e per (OMISSIS).

MOTIVI DELLA DECISIONE

2) Preliminarmente occorre osservare che nel giudizio di cassazione, il nuovo testo dell’articolo 83 cod. proc. civ. secondo il quale la procura speciale puo’ essere apposta a margine od in calce anche di atti diversi dal ricorso o dal controricorso, si applica esclusivamente ai giudizi instaurati in primo grado dopo la data di entrata in vigore della L. 18 giugno 2009, n. 69, articolo 45 (ovvero, il 4 luglio 2009), mentre per i procedimenti instaurati anteriormente a tale data, se la procura non viene rilasciata a margine od in calce al ricorso e al controricorso, si deve provvedere al suo conferimento mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata, come previsto dall’articolo 83 c.p.c., comma 2, (cfr Cass. 18323/14; 25434/14).

Pertanto la “costituzione” dell’avv. (OMISSIS) e’ viziata e di essa non si puo’ tenere conto, limitatamente a quanto concerne il presente giudizio, o, meglio, la fase che si sta ora definendo.

3) Il primo motivo lamenta omessa motivazione circa la mancata ricerca e acquisizione, in occasione della sentenza di primo grado, del fascicolo di parte appellante, che era mancante perfino della copia della comparsa di risposta. Il ricorso deduce (pag. 10) che in appello era stata chiesta la ricostruzione del fascicolo di primo grado.

La sentenza impugnata ha respinto il motivo, osservando che il fascicolo della convenuta era stato ritirato all’udienza del 6 dicembre e non era stato formalmente restituito, sicche’ “correttamente” il tribunale aveva ascritto alla parte stessa “la mancanza del rispettivo fascicolo”.

La questione ha natura processuale e doveva essere censurata ex articolo 360 c.p.c., n. 4, indicando sotto quale profilo la Corte abbia errato nel non disporre la ricostruzione del fascicolo (errore del cancelliere, etc).

Il ricorso lamenta invece in rubrica: a) omessa motivazione, doglianza smentita dalla lettura della sentenza b) una violazione dell’articolo 101 c.p.c., che prescinde dalla ragione della decisione. Il motivo di ricorso per cassazione non si misura con la ratio esposta dalla corte di appello, non la sottopone a specifica critica, non indica quale sia l’errore in essa contenuto.

E’ dunque inammissibile.

4) Il secondo motivo espone violazione dell’articolo 2697 c.c. e articolo 115 c.p.c. e insufficiente motivazione.

Parte ricorrente richiama la censura che aveva svolto in appello per contrastare l’opinione del consulente secondo cui l’area contesa farebbe parte del condominio di via (OMISSIS). Riassume tutte le osservazioni svolte in relazione alla consulenza (soprattutto a pagg. 18 e 19 del ricorso) e in particolare la mancanza della rilevazione topografica.

Lamenta che la decisione abbia tratto spunto decisivo dalla circostanza che l’eccezione di appartenenza della particella alla particella 436 alla convenuta non sarebbe stata provata. In tal modo, secondo il ricorso, sarebbe stato invertito l’onere della prova (di qui l’invocazione dell’articolo 2697 c.c.), che gravava sugli attori.

La censura e’ fondata.

Rileva in primo luogo il profilo dell’onere della prova della proprieta’ del bene conteso, rimasto ambiguo e irrisolto nella penna dei giudici di merito, che hanno fatto cenno, come riferisce il ricorso, a oneri probatori non assolti in relazione alla eccezione di parte convenuta, senza prima dar conto adeguatamente se parte attrice avesse assolto pienamente l’onere probatorio specifico su di essa incompente.

In proposito occorre ricordare che l’azione di accertamento della proprieta’, che esime colui il quale propone l’azione dall’onere della “probatio” diabolica e lo subordina solo a quello di allegare e provare il titolo del proprio acquisto, si caratterizza per il fatto che detta azione mira non gia’ alla modifica di uno stato di fatto, bensi’ solo all’eliminazione di uno stato di incertezza circa la legittimita’ del potere di fatto sulla cosa di cui l’attore e’ gia’ investito (Cass. 7777/05; v. anche 696/00).

Nel caso invece in cui l’attore non abbia il possesso del bene o lo abbia acquistato acquistato con violenza o clandestinita’, ovvero sulla cui legittimita’ sussista uno stato di obiettiva e seria incertezza, in relazione alle particolarita’ del caso concreto, parte attrice ha l’onere di offrire la stessa prova rigorosa richiesta per la rivendica, non ricorrendo in tali ipotesi la presunzione di legittimita’ del possesso, che giustifica l’attenuazione del rigore probatorio qualora l’azione di accertamento della proprieta’ sia proposta da colui che sia nel possesso del bene(Cass. 30606/11).

Pertanto, nella specie, indiscutibilmente caratterizzata da obbiettiva incertezza e risalente possesso in capo a parte oggi ricorrente, tanto qualora si configurasse azione di rivendicazione, quanto azione di accertamento della proprieta’ esperita dal non possessore, gravava su parte attrice il rigoroso onere probatorio.

E’ dunque errata la prospettiva dei giudici di appello, i quali nel confermare la sentenza del giudice onorario aggregato di tribunale, hanno impostato la decisione sul mancato assolvimento degli oneri probatori da parte della convenuta.

4.1) Ulteriore riscontro di cio’ si desume, in relazione al denunciato vizio di insufficienza della motivazione, dalla sommarieta’ del controllo sulle risultanze della consulenza tecnica, condotta senza riscontro topografico, senza misurarne gli esiti con le pertinenti osservazioni svolte in ricorso e con le altre necessarie.

Il giudice di appello in sede di rinvio potra’, ai fini delle eventuali verifiche sulle risultanze documentali, verifiche, a quanto fin qui e’ emerso, indispensabili, accertare se sia vero che il contesto planimetrico progettuale fosse silente; se sia vero che il cd “proseguimento” degli impianti condominiali non sia stato materialmente constatato; in qual modo la condizione documentale si armonizzi con la situazione delle recinzioni.

Queste indicazioni esemplificative emergono dal ricorso e giovano a richiamare sull’esigenza che la prova gravante su parte attrice sia adeguatamente vagliata.

5) Il terzo motivo di ricorso lamenta violazione degli articoli 2721 e 2725 c.c. e omessa motivazione.

Esso concerne l’eccezione di usucapione, sbrigativamente respinta dalla Corte di appello.

La sentenza impugnata ha negato ingresso alle prove testimoniali perche’ ha ritenuto “del tutto generica” la capitolazione in ordine al possesso vantato dalla (OMISSIS).

Il ricorso, che riporta l’articolato di prova (pag. 11), fa opportunamente rilevare che la capitolazione non era affatto generica, giacche il capo 2, che si riferiva alla rilevantissima circostanza che l’area era stata ininterrottamente posseduta dalla istante, era preceduto dal capo 1.

In esso si indicava l’area come recintata a siepe e posseduta sin dal 1967, in uno con la residua proprieta’, e adibita a coltivazione di alberi e piante, da parte della dante causa della (OMISSIS), sig.ra (OMISSIS).

AINFOCASAINFOCASAATrattasi di articolazione complessivamente puntuale e circostanziata, che manifesta il palese vizio del ragionamento decisorio del giudice di appello, il quale ha respinto l’istanza di prova con la valutazione di cui si e’ detto.

Il motivo va quindi accolto.

6) Altrettanto si deve affermare, anche per effetto di quanto appena osservato sub 5, con riguardo al quarto motivo.

Esso e’ relativo alla creazione di mutamenti dell’area compiuti dalla (OMISSIS), la quale nega di aver immutato i luoghi di causa e sostiene di aver sempre goduto dell’area recintata, da molto tempo prima della costruzione dei garages sottostanti; indica una lunga serie di elementi (da pag. 25 a pag. 27), liquidati brevemente dalla Corte di appello.

La sentenza impugnata ha considerato questa tesi contrastante con quella del presunto potere di fatto esercitato ai fini dell’acquisto della proprieta’ per usucapione.

Per contro e’ il ricorso a cogliere nel segno, nel denunciare l’illogicita’ della motivazione, giacche’ e’ ben possibile in astratto – e anzi perfettamente coerente – che un lungo possesso ultraventennale maturi e sia fatto valere proprio sostenendo di aver goduto della situazione possessoria senza modifiche dello stato di fatto, ricevuto dalla propria dante causa e mantenuto ulteriormente.

7) Va accolto infine anche il quinto motivo, che lamenta omessa pronuncia in ordine alla “ritenuta responsabilita’ solidale del (OMISSIS) per tutto quanto statuito a carico della (OMISSIS)”. Il riscontro dell’atto di appello conferma l’esistenza sul punto di un tredicesimo motivo di doglianza.

La sentenza e’ priva di decisione sul punto, giacche’ lo ignora o forse lo riassume al punto e), a pag. 2, senza pero’, allorquando decide su tale rinumerato punto, soffermarsi sulle specifiche censure del motivo 13, relative ai presupposti di fatto della responsabilita’ solidale.

8) L’accoglimento dei motivi da 2 a 5 comporta l’assorbimento del sesto, relativo al risarcimento danni, pronuncia che dipende dall’esito dell’azione che concerne la proprieta’.

La sentenza impugnata va cassata in relazione ai motivi accolti e la cognizione rimessa ad altra sezione della Corte di appello di Roma, per il riesame dell’atto di appello alla luce: a) dei principi sull’onere della prova evidenziati al 4; b) della necessita’ di emendare i vizi motivazionali riscontrati e l’omissione di pronuncia di cui al 7.

P.Q.M.

La Corte rigetta il primo motivo di ricorso.

Accoglie il secondo, terzo, quarto e quinto motivo; dichiara assorbito il sesto.

Cassa la sentenza impugnata e rinvia ad altra sezione della Corte di appello di Roma, che provvedera’ anche sulla liquidazione delle spese del giudizio di legittimita’.

 

 

 

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